22 апреля 2022, 17:221085обсудить
Итоги первого квартала для рынка жилья определила неопределенность. Если январь-февраль не представляли из себя ничего выдающегося, то в марте люди спешили оформить предодобренную ипотеку и спасали накопления от обесценивания. Строители успокаивают: все, что начато — строится в рабочем режиме, новые проекты тоже появляются.
Фото: pixabay.comПоделиться
По данным комитета по строительству Санкт-Петербурга, в городе за первый квартал сдано в эксплуатацию 1 млн 146 тыс. кв. м жилья. Лидирует Выборгский район, где ввели 279 тыс. кв. м, на втором месте — Приморский с 242 тыс. кв. м жилья, а на третьем с большим отрывом — Невский, где сдано 113,5 тыс. кв. м. Еще 1 млн 136 тыс. кв. м введено в Ленинградской области, где наиболее активное жилищное строительство идет во Всеволожском районе, традиционно пользующемся спросом у покупателей. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Невдижимость», в первом квартале больше всего жилья купили в локациях Ручьи и Бугры-Мурино-Новое Девяткино — на них пришлось по 12% от общего объема продаж в Петербурге и пригородах. Третье место занимает Каменка с долей 10%.
В целом застройщики оценивают итоги первого квартала положительно, несмотря на то что январь и февраль всегда считаются неактивными месяцами с точки зрения продаж.
«В этом году на спрос повлияли еще и такие факторы, как отсутствие льготной ипотечной ставки, но в большей мере — нестабильная политическая ситуация в стране и в мире, которая повлекла за собой массу негативных явлений в мировой экономике в целом и в нашей в частности, — делится Анна Боченкова, руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой». — Однако, если говорить о нашей компании, я не вижу принципиальных различий по продажам между первыми кварталами 2022 и 2021 года».
Ольга Ульянова, директор по маркетингу компании Полис Групп, рассказывает, что за три месяца удалось увеличить объемы реализации на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. «Доля ипотеки по-прежнему сохраняется на уровне 75–80%, только в конце февраля-начале марта резко выросла доля покупателей, которые приобретали недвижимость по схеме 100% — это граждане, которые пытались спасти свои деньги, вложив их в недвижимость в условиях нестабильной политической и экономической ситуации», — сообщила она.
У «Строительного треста» результаты оказались сопоставимы с аналогичным периодом прошлого года. «Общий объем реализации недвижимости составил 4,47 млрд рублей, — уточнил Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», — при этом доля ипотечных сделок в этом году составила 62%».
Март закончился в положительной динамике и для компании «Главстрой Санкт-Петербург». «Многие спешили улучшить свои жилищные условия и взять ипотеку под выгодный процент, — пояснила Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). — Ключевым драйвером продаж в сегменте массмаркет остается ипотека. На ее долю приходится порядка 80% сделок в массовом сегменте. Льготная и семейная ипотека, а также совместные программы банков и застройщиков поддерживают покупательский спрос».
Спрос был ниже, чем в четвертом квартале 2021 года, однако в конце февраля и в марте произошел заметный всплеск покупательской активности, отметил Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). «В условиях неопределенной экономической ситуации клиенты старались спасти деньги от обесценивания, — соглашается он. — Многие старались успеть заключить сделку с ранее одобренной банком выгодной ипотечной ставкой, поскольку не было ясно, появятся ли программы господдержки ипотеки. И по итогам первого квартала наша компания выполнила план по продажам».
Руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева оценила показатели спроса в первом квартале как неплохие, стабильные и для рынка, и для компании. «Традиционно в январе из-за длинных праздников спрос был наименее активным, а в марте продажи выросли — покупатели с одобренной ипотекой решили подписать договор до конца месяца, до пересмотра условий крупнейшими банками в связи с изменением ключевой ставки», — подытожила она.
Покупатель платит за все
Продажи застройщиков оказались в плюсе в том числе за счет сохраняющегося роста цен.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», в целом на первичном рынке Петербурга в классе массмаркет рост цен за первые три месяца года составил 12,2% до 214,6 тыс. руб./кв. м по итогам марта. В пригородах цены выросли на 19% до 150,1 тыс. руб./кв. м. «Среди факторов увеличения цены — продолжающийся рост стоимости стройматериалов, который за последние два год стал по-настоящему беспрецедентным и привел к резкому росту себестоимости строительства, — подчеркнула Ольга Трошева. — За 2021 год себестоимость строительства жилья в Петербурге в среднем увеличилась на 50%. Некоторые стройматериалы выросли в цене в 2,5 раза». Так, например, минеральная вата подорожала на 135%, ПВХ-изделия — на 60%, теплые полы — на 50%. Отделка стала дороже для девелопера на 68%. Рекордсменом по удорожанию стали работы по остеклению балконов и лоджий — цена выросла на 150%.
«Наши цены с декабря прошлого года в среднем подросли на 20%, — поделилась Анна Боченкова. — Это с учетом того, что на протяжении длительного времени мы старались удерживать стоимость квадратного метра ниже среднерыночной. В этом квартале, с учетом вышеприведенных факторов, мы подтянули цены к рынку». Она подтвердила, что очень большое влияние на стоимость «квадрата» оказал бурный рост цен на стройматериалы. Уже второй или даже третий год рынок едва поспевает за этим поистине космическим удорожанием. «Налицо картельный сговор некоторых производителей, поэтому с нетерпением ждем, как сработает наше антимонопольное законодательство», — отметила она.
«В нашей компании в среднем квартиры подорожали на 16–17%, — рассказала Ольга Ульянова. — Прежде всего, следует отметить рост стоимости строительных материалов, в первую очередь инженерного оборудования и отделочных материалов. Два наших проекта относятся к сегменту комфорт плюс и требуют качественных материалов в отделке». Также большое значение имеет степень готовности объекта.
Без промедления
В начале марта правительство РФ ввело мораторий на неустойки за просрочку передачи квартиры дольщику, но застройщики уверяют, что пока темпы строительства уже начатых объектов не снижаются. В компании Полис Групп, например, отмечают противоположную тенденцию. «Проект «Мой мир» был введен в эксплуатацию в марте 2022 года с опережением на 9 месяцев по сравнению с плановым сроком сдачи, — рассказала Ольга Ульянова. — Жилой комплекс «Полис Приморский» также сегодня строится с опережением графика, мы отмечаем это в каждом отчете по ходу строительства проекта».
Остальные застройщики, прокомментировавшие ход работ, достаточно единодушны.
«Строительство наших объектов идет по графику, мы планируем сдать их в срок», — говорит Константин Гриценко. «Мы продолжаем строительство всех кварталов, которые были заявлены», — успокаивает покупателей Юлия Ружицкая. «Мы продолжаем работать по утверждённым графикам и не видим оснований для корректировки сроков сдачи, — также уверен Сергей Степанов. — Все взятые на себя обязательства компания исполняет в полном объёме».
«Темпы строительства у всех надежных и давно работающих на рынке застройщиков остаются прежними, — отмечает Ольга Трошева. — Setl Group, в свою очередь, продолжает и продолжит работать в штатном режиме и выполнять все обязательства перед дольщиками: в высоком темпе осуществляется строительство, в ближайшие месяцы готовятся к выходу на рынок новые жилые комплексы, в том числе масштабные».
Удалось сохранить темпы строительства в первом квартале и СК «Дальпитерстрой». Анна Боченкова надеется, что этот тренд сохранится на протяжении всего года. «У нас сейчас есть два важных объекта, где особенно важно сохранить и даже нарастить эти темпы: компания строит параллельно две школы (каждая на 1925 мест) — в Шушарах и Парголово, — пояснила она. — Если не будет форс-мажора, то сдать мы их планируем в конце этого года». Есть еще ряд жилых и коммерческих объектов, степень готовности которых сейчас составляет от 70 до 90%. Их также планируется ввести в эксплуатацию в этом году.
Планы на год
О новых проектах застройщики также думают, и даже их запускают. В первую очередь это касается новых очередей уже строящихся ЖК.
«Наша компания в феврале вывела на рынок новый жилой комплекс в сегменте жилья комфорт-класса «Полис ЛАВрики», — рассказала Ольга Ульянова. — Он расположен в деревне Лаврики, примыкающей к локации Мурино, где мы уже возвели несколько объектов комплексного освоения территории». Она говорит, что спрос на новый проект оказался высоким — в первый месяц реализовано 9% всего объема жилья в проекте.
СК «Дальпитерстрой» новых проектов пока не запускала — они находятся в процессе разработки (согласования архитектурно-градостроительного облика, получения разрешения на строительство). В этом году также планируется заложить несколько очередей ЖК «Алексеевский квартал» в Шушарах — всего их должно быть 8.
Холдинг Setl Group начал в первом квартале строительство трех новых жилых домов: двух в малоэтажном ЖК «Солнечный город. Резиденции» в Красносельском районе, а также проект высокого комфорт-класса Pulse Premier в Невском районе. Общая адресная программа (объекты в стадии строительства и проектирования) холдинга на конец 1 квартала 2022 г. составила 12,6 млн кв. м.
В марте Объединение «Строительный трест» вывело на рынок новый лот в составе жилого квартала NEWПИТЕР в Новоселье — семиэтажный кирпичный жилой дом. «Что касается других проектов компании, то сроки по выводу новых объектов в продажу, а также сдачи уже реализуемых скорректированы не были», — отметил Сергей Степанов.
В холдинге РСТИ, учитывая неопределенность текущей экономической ситуации, было принято решение отложить старт нового проекта в Калининском районе Master Place на полгода и сосредоточиться на уже строящихся объектах, в частности на ЖК «БелАрт», третью очередь которого планируется вывести в продажу в ближайшее время. «Несмотря на то что мы перенесли старт продаж квартир в одном из своих жилых комплексов, мы продолжаем готовить к выводу на рынок новые проекты, — подчеркнул Константин Гриценко. — Решение о начале их реализации будем принимать, ориентируясь на ситуацию на рынке недвижимости и в экономике в целом».
В ожидании ставок
Пристально следить за тем, как меняется ключевая ставка, строителям не впервой — ведь от нее напрямую зависят ставки по ипотеке. Пока же ключевая ставка опустилась до 17%, застройщики ожидают, что она и дальше будет снижаться, но давать долгосрочные прогнозы опасаются.
«Для застройщиков сегодня главное — сохранить платежеспособный спрос, — говорит Юлия Ружицкая. — Решающим фактором для покупателя остается размер ежемесячного платежа — насколько сумма будет комфортной для семьи. Поэтому мы продолжаем субсидировать от застройщика ставки по ипотеке для наших покупателей». Она отметила также, что ставка по ипотеке на вторичном рынке остается высокой, поэтому для покупателей становится все интереснее программа трейд-ин, которую «Главстрой Санкт-Петербург» активно развивает.
В компании Полис Групп говорят, что задачи не меняют и ориентированы на выполнение тех планов по реализации, которые были намечены ранее. «Сегодня важное значение приобретает работа с банками по созданию продуктов кредитования, которые максимально упростят приобретение недвижимости для наших клиентов», — комментирует Ольга Ульянова.
В «Дальпитерстрое» отмечают, что каждый кризис дает окно возможностей, которым надо уметь воспользоваться. «Например, сейчас прозвучали заявления о том, что государство намерено свести к минимуму бюрократические проволочки в строительном бизнесе, в частности при получении разрешения на строительство, — поясняет Анна Боченкова. — Также рассматривается возможность получения кредита по сниженной ставке социально ориентированным компаниям, в активах которых нет иностранного капитала — мы полностью подходим по этим критериям».
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
