20 июня 2022, 11:5288714 комментария
Загородный рынок замер после ажиотажа предыдущих двух лет. Тренд на переезд никуда не делся — желающих покинуть мегаполис по-прежнему много, но теперь все стало сложнее. Тот, кто уже купил участки и строит, решает проблемы со стройматериалами из-за роста цен и трудной логистики. А для тех, кто хочет купить готовый дом, на рынке почти не осталось вариантов.
Фото: Дмитрий Азаров/КоммерсантъПоделиться
Без поддержки государства в плане масштабного построения инфраструктуры пригородов, развитие загородного образа жизни сильно замедлится, считают эксперты, собравшиеся на круглом столе «Фонтанки». Если комплексно не взяться за это дело малому и крупному бизнесу вместе с властями, обжитые субурбии американского образца мы увидим еще не скоро.
Замерли перед рывком
Сегодня загородная отрасль ведет себя аккуратно, все игроки в ожидании развития событий. Но нельзя сказать, что рынок на паузе — рост все равно очевиден.
— Тот спрос, что мы наблюдали во время пандемии, сейчас успокоился, но все равно нынешний сложный момент пройдет с хорошим ростом, — отметил Алексей Крюков, президент Группы компаний «ЯДРО». — Сейчас все отрасли и компании должны понять, что мы пришли в ту точку, где никогда не были. Это новая реальность, в которой надо жить, и только время расставит все приоритеты. Многие цепочки поменяются. Чтобы можно было оценить ситуацию, должно пройти от полугода до двух-трех лет. После небольшой паузы и спада в экономике мы сможем ожидать серьезный рост.
А по мнению Александра Фадеева, генерального директора ООО «Сингулярити Груп», все наоборот — спрос встал, и рынок на паузе. В марте наблюдался всплеск интереса от клиентов с деньгами на руках: чтобы сохранить сбережения, они хотели поскорее вложить их в дома.
— В мае же из 400 собранных нами заявок от заинтересованных клиентов сделки не было ни одной, — продолжил Фадеев. — Наши подрядчики отмечают, что клиенты в ожидании определенности, многие сидят «на чемоданах». Начались продажи машин или недвижимости, чтобы взять денег на достройку загородного дома. Также многим непонятно, как дальше финансировать строительство. Сейчас сократилось кредитное плечо, и даже при пониженной ставке кредиты все равно невыгодны — никто не будет брать средства на стройку под 20%.
Что касается различных вариантов льготных ипотек, то не всем игрокам загородного рынка это интересно.
— С льготной ипотекой приходят клиенты с маленьким чеком, а у нас и так средняя маржинальность до налогообложения составляла 15–17%, — отметил Александр Фадеев. — При этом даже платежеспособный спрос взял тайм-аут. Мы также строим дома из клееного бруса, где средние чеки около 20 млн рублей при среднем чеке на загородке около 4,5 млн. И в этом дорогом сегменте та же история — спрос просел. Кроме того, мы видели, сколько наличных сняли люди после начала спецоперации, однако в новые депозиты под большой процент перетекло не так много этих денег, и большая их часть осталась у людей на руках. Если раньше люди примерно понимали, за какой срок они закончат свой дом, то в текущих условиях они не готовы брать риски и вкладываться в капстроительство.
Подорожали стройматериалы — соответственно, подорожало строительство загородных домов, добавил Виктор Милованов, директор по продажам ХК «Сити 78» (КП «Резиденция у озера»). Закрытие границ способствовало спросу на земельные участки и загородные дома. Перебои с поставками привели к тому, что девелоперы стали менять импортные материалы на отечественные аналоги. При этом часть материалов стала стоить меньше, чем в прошлом году, — например, дерево.
— Темпы продаж держатся на том же уровне, — пояснил Милованов. — Это связано с тем, что сейчас разгар сезона на загородном рынке. Спрос определяют такие факторы, как готовность продукта, локация и концепция поселка — она должна включать уникальные решения, которых нет больше ни у кого на рынке. Также на спрос влияет доступность ипотеки. Конечно, к тем рубежам, которые мы ожидаем, ставка еще не вышла, но максимально к ним приблизилась.
Виктор Лукин, генеральный директор ООО «Группа Компаний «СтройСинтез», считает, что сейчас как раз настало время для обдумывания новых проектов, которые могут «выстрелить» на горизонте двух-трех лет.
— Мы работаем в среднем ценовом сегменте и пока по показателям идем в объеме прошлого года без особых просадок, разве что спрос не такой, как мы прогнозировали, — добавил он.
Поддержка бывает разная
Пока загородное направление мало привлекательно для крупных девелоперов, много надежд возлагают на власти. Как пояснил Виктор Лукин, игроки рынка ждут от них определенных шагов: первое — транспортная доступность, строительство новых и ремонт существующих дорог. Второе — инженерная подготовка участков, точки подключения или прокладывание внутриплощадочных сетей. Пока же предприниматели тратят огромные ресурсы на согласование всех технических условий и объемов. Ну и еще нужна доступная социальная инфраструктура. Только так можно ускорить развитие загородного образа жизни по типу американского.
— В стиле чиновников обычно «давайте потратим больше», но мы как бизнес как раз могли бы объяснить им, на чем сэкономить и какие параметры нам нужны, пояснил Лукин.
— Начинать надо «с головы», — считает Алексей Крюков. — Зачем, например, сельская ипотека, если на селе людей не осталось? Поэтому государство должно заняться созданием рабочих мест и градообразующих предприятий, куда потянется народ — в том числе и из городов. По цепочке это повлечет спрос на жилье и необходимость его строить, в регионы придут строительные компании разного размера и направленности. Пора перестать бесконечно латать «дыры на асфальте», а начать глубоко подходить к вопросу развития регионов, думать не только о строительстве детских садов, но прежде всего — о создании рабочих мест на селе.
Виктор Лукин солидарен с мнением, что людям нужны рабочие места и жилье неподалеку от них.
— Есть крупные производства и строящиеся заводы, рядом с которыми было бы хорошо строить жилые массивы, — говорит он. — Например в Усть-Луге идет масштабное строительство, а людям особо жить и негде.
— Единственный источник денег для отрасли сейчас, видимо, это государство, — говорит Александр Фадеев, — но особо поддержки пока не видно. Сельская ипотека — точно не для Петербурга, она, скорее, для регионов и низких чеков. Тут помогли бы вложения в инфраструктуру, чтобы переведенные из сельхозназначения участки стали благоприятнее для жизни. Но и в этом направлении я пока не вижу шагов. Роста спроса мы пока не ждем, но статистически он, возможно, появится в связи с восстановлением разрушенных территорий. Минпромторг уже отчитался о росте капитальных инвестиций, но это пока касается юга. Льготная ипотека для молодых семей применимо к огороду тоже не сработает — не могу представить, какая семья готова строить дом в лесу без инфраструктуры. Так что господдержка — хорошо, но принципиально на рынок не повлияет.
— Упрощенная процедура подготовки и согласования градостроительной документации могла бы стимулировать девелоперов создавать больше новых проектов, — добавляет Виктор Милованов. — Сейчас этот процесс занимает от года до трех лет. Также развитию загородного рынка поможет ускорение газификации населенных пунктов и расширение программы сельской ипотеки с льготной ставкой 3% годовых.
При этом основным драйвером спроса на загородном рынке эксперт считает ипотеку — в среднем около 50–60% сделок совершаются с привлечением заемного финансирования. Что касается сельской ипотеки, то в Ленобласти этот инструмент только начинает набирать обороты. Ипотеку на таких условиях можно получить в недорогих коттеджных поселках или в средней ценовой категории.
— Ее критериям соответствуют не все поселки и заемщики, — добавил он. — Да и когда потребитель начинает разбираться в нюансах условий — например, в том, что требуется подтвердить проживание и так далее, — многие принимают решение отказаться от кредитования. Но само по себе возобновление программы — идея, безусловно, правильная.
На все готовое
Поскольку многие клиенты не понимают, как строить самим, и боятся этого процесса, велика востребованность готовых загородных домов. Но, по словам Виктора Лукина, сейчас рынку для таких клиентов почти нечего предложить — готовых объектов осталось не так много, либо же они не достроены, а тот, кто строит для себя, продавать не хочет.
— Поэтому мы сами начинаем продавать ряд готовых объектов либо полностью с инженерной подготовкой, либо без, — рассказал он. — Покупатели сейчас немного экономят, так как раньше материалы все же стоили дешевле, и люди готовы дешевле продать готовый дом. Из минусов такого варианта — готовые дома уже имеют «срок службы» и некоторый износ.
Виктор Милованов же считает, что возможность купить готовый дом под дачу или сдачу есть. По его словам, около 20% загородного рынка — это ликвидные предложения в интересных локациях с развитой инфраструктурой. Такие поселки встречаются не только в элитном сегменте, но и среди проектов бизнес- и даже эконом-класса.
Алексей Крюков видит перспективы во всех направлениях. Некоторые клиенты принципиально хотят спроектировать дом во всех деталях под себя, вплоть до наполнения, и такие точно покупать готовое покупать не будут. А есть те, кто торопится заехать, кто хочет избежать проблем на стадии проектирования и строительства, — им подойдет типовой готовый проект. Это два разных подхода к покупке, и развиваться будет и то, и другое, считает эксперт.
Александр Фадеев видит будущее как раз в типовых вариантах и короткой сделке для клиента по типу «купил-заехал».
— Сейчас мы строим маленькие типовые домики «под ключ», готовые к проживанию, потому что других перспектив пока не видим, — говорит он. — Горизонт планирование стал коротким — клиент хочет купить и заехать, покупатели даже с большими чеками не заходят в долгие проекты. Мы сами покупаем и благоустраиваем участки, подводим газ, электричество и дороги. Известно, что крупные банки запускают проектное финансирование подобной застройки, и это мог бы быть плюс — у нас есть первые договоренности с банками, но пока ни одного кейса.
Одних домов недостаточно
Семье, которая хочет уехать за город для постоянной жизни, нужен полноценный дом, то есть девелопер должен создавать всю среду — не только проложить одну улицу, подключить сети и создать минимальное благоустройство.
— Если мы посмотрим на рынок, увидим множество курьезных примеров, — говорит Алексей Крюков. — В условном коттеджном поселке «Березовая роща» нет ни одной березы, в «Сосновом бору» нет сосен. Мы должны создавать обустроенные территории и комфортные пространства. Если говорить об озеленении, оно не обязательно должно быть высокобюджетным, главное — кондиционность растений. В более статусных поселках можно высаживать большие липовые аллеи с крупномерными деревьями высотой по 5–6 метров, обязательно устанавливать скамейки, МАФы. Мы должны подходить к этому не с точки зрения получения выгоды, а с позиции клиента — важно понимать, а как бы хорошо жилось ему здесь с семьей, гулялось бы с детьми… Так и создается для людей комфортная среда для проживания — с позиции «как ему хотелось бы»?
— Как инфраструктура развивается сейчас, мы все видим, — говорит Александр Фадеев. — Классно создавать новые локации с озеленением и нулевым энергопотреблением. Но я постоянно езжу по области и вижу другую реальность. До организованной пригородной среды, как в Скандинавии, нам надо сделать огромный шаг. Да, в Курортном районе есть красивые поселки, а вокруг них суровая действительность — разбитые дороги, неоднородное окружение, проблемы с доставкой от основных агрегаторов и медицинской помощью, проблемы с выездом и въездом, ребенка не отправить в школу без постоянного водителя или поездок на перекладных. Для России загородный дом — это всегда будет дача, то есть что-то вторичное, купленное на лишние деньги.
Чтобы получить субурбии, как в Штатах, надо начать с протяжки сетей и организации связи с метрополией, где у людей есть работа. Этот путь США проходили 60 –70 лет назад. У нас пока ничего не меняется, а без этих изменений не будет спроса на загородные дома больше, чем есть сейчас. И эти изменения — задача государства, подчеркнул Фадеев.
— Девелоперы обычно создают инфраструктуру сами, — говорит Виктор Милованов. — Заключают договоры с «Ленэнерго», чтобы протянуть в поселок электрические сети. Если нет подъездных путей, их создает девелопер и вместе с тем прокладывает дорожную сеть внутри самого поселка, строит сети водоснабжения и газоснабжения. Если нет детских садов, создают проект, получают разрешение на строительство в Госстройнадзоре и строят садик за собственные средства. Наличие разнообразной инфраструктуры зависит от инвестиционных возможностей застройщика и возможности получить заемное финансирование в банке.
С инфраструктурой пока дела не очень — маленькие поселки за свои средства для клиентов выстраивают комфорт, и у некоторых получается хорошо. Как отметил Виктор Лукин, если участков мало, денег на инфраструктуру, соответственно тоже мало. Но подвижки возможны с приходом крупных девелоперов. А так как подобные компании не очень разбираются в загородном рынке, возможно, они будут делегировать строительство компаниям поменьше.
Кто готов вложиться?
Для развития качественных поселков нужно частное финансирование. По словам Виктора Лукина, есть пласт людей, «полюбивших инвестировать», которых мог бы принять загородный рынок и дать им хорошую доходность. Также могло бы помочь выведение на рынок акций таких компаний — как в Америке, где деньги от их капитализации вкладывают в строительство.
— Но инвесторский рынок у нас пока слабо развит. Если применимо к городской и квартальной застройке он уже есть, то в плане загородки — практически нет, — отметил эксперт.
— Инвесторам, ранее смотревшим на Запад, теперь ничего не остается, кроме как развивать свои территории, — продолжил Алексей Крюков. — У нас глобальные проблемы с инфраструктурой по всей стране, которые за год не решить. Лет десять непрерывной работы требуется для ее создания, а заодно и наличия новых рабочих мест. То есть, по сути, мы должны формировать смыслы жизни для человека.
— Решив, что физлица сняли много денег со счетов после февральских событий, мы зарегистрировали ЗПИФ, потратив около 400 млн рублей и предполагая, что кэш с вкладов понесут туда, — рассказал Александр Фадеев. — Однако после запуска продаж очередь за паями не встала. Такие структуры, как ЗПИФ, должны выступать заказчиком или инвестором, но собрать с рынка деньги и направить их потом на строительство можно только при условии хоть какой-то уверенности на ближайшие лет 45. А пока в нашей стране я не вижу предпосылок для частных инвестиций в ПИФы. Несколько лет последовательной работы в попытке направить в российский фондовый рынок деньги физлиц, затраты на рекламу, маркетинг и просвещение людей были перечеркнуты в феврале. Все, что люди вкладывали, схлопнулось, так что сегодня снова собрать деньги населения в какие-либо фонды я считаю нереальным. Тем более, что дача — вторичная потребность человека. Кроме того, что нет инфраструктуры и потребности, у людей все-таки еще низкий уровень финансовой грамотности и не так много денег.
Поддержка в своих руках
Загородный рынок пока недооценен крупными девелоперами, они привыкли к большой маржинальности. Но рынок городских квартир уже показывает снижение, так что их приход — возможность диверсификации и развития загородного рынка, считает Виктор Лукин.
— Мы, например, сделали проект коттеджной застройки около 400 участков для крупного застройщика, — продолжил он. — Такие девелоперы умеют договариваться с государством и прокладывать сети, кто-то из них наверняка скоро заинтересуется загородным рынком — земельный банк у них большой, а излишек денег они вкладывают в новые проекты. Например, это может быть загородная малоэтажка.
Крупным холдингам интересен масштаб: они могут создать несколько поселков или взять большой массив и частично делать его самим, а часть распределить по мелким компаниям. К ним могут могут обращаться, например, для проектирования и частичного строительства сложных объектов. В целом, это хорошо, так как поддерживает уровень рынка.
Алексей Крюков считает, что привлечение крупных строительных компаний увеличит предложение, которое будет рождать спрос, а еще разовьет загородный рынок и потянет за собой развитие небольших организаций.
Появление крупных компаний с долгими проектами видится единственным решением для развития рынка, говорит Александр Фадеев. Кроме, разве что, внезапного крупного госзаказа, что пока маловероятно из-за проблем с инфраструктурой.
— На этом рынке не будет вымывания, он не консолидирован, крупных игроков нет, и процентов на 90% — это самострой, — добавил он. — В центральной Европе есть заводы, производящие каркасные дома, там осваивают целые районы с домиками, которые можно строить без обязательного технадзора, и все это делает микробизнес, мелкие компании и бригады.
— Чтобы поддержать продажи, девелопер должен ответить на три вопроса: что, как и кому продавать? — отметил Виктор Милованов. — Качественный продукт, классная команда продавцов и правильное продвижение — вот залог успеха. Не менее важно и заключить договор с надежной управляющей компанией для поддержки инфраструктуры поселка и для комфорта жителей.
По словам эксперта, прежде всего, нужно создать качественный продукт — выбрать удачную локацию и юридически чистый участок под застройку, сделать продуманный проект и безукоризненно его реализовать в полном объеме и в заявленные сроки. Далее нужен простой и наглядный сайт, где можно увидеть все стадии строительства, цены, условия приобретения, сроки сдачи. Затем важно собрать лучшую команду профессионалов в сфере продаж, настроить работу отдела и рекламную кампанию, чтобы продукт был представлен в офлайне и в онлайне.
В ожидании роста
До конца года эксперты ожидают затишья и спокойствия — те, кто уже начал загородное строительство, будут его завершать в любых условиях, а те, кто на старте, еще будут решать — продолжать или притормозить стройку.
— Развитие будет в русле текущих тенденций, — говорит Виктор Лукин. — Спрос есть, но спокойный, люди изучают рынок и присматриваются. Мы даже запустили курсы обучения и консультаций для групп в 10–25 человек про тренды и нюансы загородного строительства. Что касается рынка материалов, то он в целом не растет и цены даже где-то локально снижаются, так что сейчас хорошее время для строительства.
Александр Фадеев считает, что в ближайшие годы будет спрос на что-то ультрабюджетное и маленькое, на типовые проекты с самым низким чеком: востребованы будут дома с участком, чтобы в случае чего «посадить картошку».
— В целом этот будет год ожидания и осторожности, но вслед за этим последует серьезный рост, — добавил Алексей Крюков. — Мы продолжаем развивать все направления ГК «ЯДРО». Несмотря ни на что, мы по-прежнему много проектируем, строим, благоустраиваем и озеленяем, никакие проекты не останавливались. Более того, в первом полугодии мы даже показываем рост — не потому, что рынок растет, а потому что хорошо работаем. Ведь и до всей этой ситуации рынок «лежал» во многих отраслях — но если правильно и усердно поработать, мы все будем с прибылью, а клиент доволен комфортным жильем.
— Переезд горожан в пригороды — это устойчивый тренд, который мы наблюдаем уже не первый год, — подытожил Виктор Милованов. — Многие хотят загородный дом или квартиру вдали от городской суеты. Сегодня цены на квартиры в Санкт-Петербурге практически сравнялись с ценами на участок с домом в Ленобласти, поэтому многие люди делают выбор в пользу размеренной жизни в качественных коттеджных поселках, где лучше экологическая обстановка и есть вся необходимая для жизни инфраструктура. А девелоперы стремятся создать все условия для комфортной жизни в поселке без острой необходимости выезжать в город.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
