7 июня 2022, 12:532576обсудить
Строить жилье премиум-класса в центре Петербурга всё труднее из-за ограничений и зачастую нецелесообразно, хотя именно это место привлекает больше всего состоятельных покупателей. Поэтому застройщики постепенно расширяют границы или думают о реконструкции исторических зданий. О настоящем и перспективах небольшого, но дорогого сегмента недвижимости поговорили эксперты круглого стола «Фонтанки».
Фото: Pexels: cottonbroПоделиться
Дефицитный продукт
Мнения о том, хватает ли на рынке элитного жилья, разнятся. С точки зрения статистики, по мнению экспертов, недвижимости премиум-класса на рынке достаточно — особенно с учетом того, что оценивать ситуацию нужно не только по наличию, но и по спросу.
«Мы строим жилой комплекс на набережной реки Карповки, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. — И могу отметить, что этот проект своего покупателя находит. Возможно, спрос не так велик, как на квартиры в домах масс-маркета, но он вполне достаточный».
По словам эксперта, в Центральном районе сейчас новых элитных проектов и вовсе не появляется. Это связано со спецификой сохранения исторического центра города — в том числе, например, с запретом на снос зданий, построенных до 1917 года, даже если они не представляют культурной ценности или находятся в разрушенном состоянии.
Впрочем, Софронов надеется, что в скором времени ситуация может измениться и дореволюционные объекты в историческом центре инвентаризируют, определив их культурную и архитектурную ценность.
«Дефицита как такового нет, — соглашается директор по развитию компании e. Development Дмитрий Студилов. — Разве что локальный. Но надо отметить, что в прошлые годы выводилось значительно больше объектов, чем сейчас. Однако баланс спроса и предложения сохраняется».
Руководитель департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG Павел Евсюков отмечает, что спрос на элитное жилье ощутимо вырос — в 2021 году его было продано в полтора раза больше, чем годом ранее.
В целом по городу нехватка элитного жилья возникает из-за двух факторов. Во-первых, активный спрос частично «вымыл» хорошие предложения. А во-вторых, весной вывод новых проектов был приостановлен. Сохраняется и тенденция к сокращению земельного банка, что провоцирует локальный дефицит, особенно в Центральном районе.
А вот на Васильевском острове, отмечает Евсюков, предложение начало увеличиваться, хотя ещё в начале года островитяне могли выбирать только из двух элитных новостроек — «Маленькая Франция» и Amo. Оба — холдинга AAG: по сути, компания конкурировала сама с собой.
Похожая ситуация складывается на Петроградской стороне. Долгое время ее застройка велась достаточно интенсивно, затем основное предложение сместилось на Петровский остров, а потом, когда участки там закончились, девелоперы вновь пошли на Петроградку.
«Уже заявлены несколько крупных проектов, — говорит Павел Евсюков. — В том числе — наш флагманский жилой комплекс Avant, который будет включать новое строительство и лофты в реконструируемых корпусах фабрики «Красное Знамя».
География имеет значение
Локация для объектов высокого класса — едва ли не основной показатель, к которому строго подходят и девелоперы, и покупатели. По ряду причин в некоторых случаях застройщики, конечно, допускают послабления, иногда смещая даже самые дорогие проекты из центра города. Хотя чаще всего это относится всё же к бизнес-классу.
«В последние годы мы наблюдаем размытие сегментов, — говорит Павел Евсюков. — Классы перетекают друг в друга — действительно, не только в бизнес-классе, но и в премиуме появляются проекты, которые строят за пределами центра. Впрочем, их окружение все равно обладает преимуществами: поблизости могут быть зеленые зоны, парки, пруды, а внутренняя среда ЖК отличается продуманностью».
География дорогих жилых комплексов если и расширяется, то не слишком активно. В первую очередь, престижные проекты стали постепенно появляться в так называемом «сером поясе» города. Раньше там располагались промышленные предприятия, но их постепенно уводят за пределы расширившегося мегаполиса. Эксперты считают, что это благо, поскольку заброшенные безликие дома Петербург не украшают. Однако Невский, Московский и Каменноостровский проспекты были и остаются притягательными для девелоперов, реализующих элитные проекты, подчеркнул Дмитрий Студилов.
Сергей Софронов с коллегами согласен. По его словам, у дорогого жилья есть четко сформировавшийся круг локаций, в котором его строят, — и это исторический центр и наиболее престижные районы города.
«Хотя есть проекты, которые строятся не в абсолютно премиальной локации, но с учётом качества такой продукт находит покупателей, — говорит эксперт. — Что касается проектов бизнес-класса, их география в самом деле расширяется».
Смешение классов и типов жилья привело не только к их распространению по большему, нежели прежде, количеству районов, но и к возникновению новых подклассов жилых комплексов — таких, как «комфорт плюс» или «бизнес лайт». Хотя и это деление условно.
«Не так важно, каким именно классом именуется тот или иной объект, — уверен Сергей Софронов. — Куда важнее его наполнение, опции, которые девелоперы предлагают покупателям. Люди смотрят именно на это».
С другой стороны, классификация на сознание потребителя так или иначе влияет. Но, как справедливо заметил Павел Евсюков, у элитного жилья есть ряд признаков, на которые смотрят покупатели. Их, следовательно, и стараются воплощать в компании. Так, к примеру, в домах элит-класса изначально предполагается больше приватности — значит, в них меньше квартир на этаже, обязательно наличие сервисных опций: зоны ресепшен, помещений для досуга жителей.
Выгодные инвестиции
Примечательно, что элитное жилье крайне редко покупают для сдачи в аренду. Обращая внимание на престижный дом, люди уже четко понимают, чего хотят, и стремятся повысить свой уровень жизни. Им важна не только локация и сервис, но и внешний вид здания. Дмитрий Студилов уверен: жильцы элитных домов обладают хорошим вкусом, и красивое здание эксклюзивного архитектурного проекта их привлечет скорее, чем типовое. Эти же вкус и любовь к комфортному уровню жизни они прививают детям, которые будут стремиться жить в аналогичных условиях.
«Никто не станет в престижных местах строить проект экономкласса. Масс-маркет в историческом центре просто не появится — сама локация обязывает возводить достойный проект, который украсит город», — считает Дмитрий Студилов.
Тем не менее элитные квартиры вполне могут быть объектом для инвестиций. Конечно, их редко покупают с целью заработать простейшим образом: приобрести на стадии котлована, а потом продать дороже. Это, подчеркивает Сергей Софронов, скорее прерогатива инвесторов в квартиры как раз масс-маркета. Типовые дома с большим количеством однокомнатных квартирок и студий часто покупают для последующей перепродажи. Инвестирующие же в дорогое жилье руководствуются другими мотивами: они хотят сохранить деньги, уберечь их от инфляции и выбирают для этого надежный актив.
«Но таких немного: в нашем проекте «Северная корона» их не более 20 %», — приводит пример Сергей Софронов.
Еще часть покупателей приобретает хорошее жильё на перспективу — но для себя.
«Условно сейчас семья живет в четырехкомнатной квартире с детьми. Но взрослые понимают: когда дети вырастут и отселятся, содержать такой большой метраж будет бессмысленно. И они покупают жилье в элитном доме на потом, чтобы переехать позже», — заключает Сергей Софронов.
Кроме того, у реализующих дорогие квартиры компаний есть еще отдельный сегмент покупателей, приобретающих так называемое «пиджачное» жилье.
«Это предприниматели, которым приходится часто ездить на деловые встречи в Петербург. Чтобы не беспокоиться о гостинице, они просто покупают небольшую квартиру, в ней и живут во время приездов. Это очень удобно», — говорит Дмитрий Студилов.
Однако жизнь часто преподносит сюрпризы. И неожиданно обнаружилось, что все покупки элитного жилья в 2020 году оказались еще и отличной инвестицией.
Всё меняется
Будут ли цены расти и дальше, эксперты сказать затрудняются. Прогнозы — дело вообще неблагодарное, а в условиях нестабильности — тем более. Тем не менее некоторые тенденции наблюдать можно.
«Если посмотреть опубликованную недавно агентствами аналитику, станет видно, что за первый квартал нынешнего года стоимость предложения увеличилась и вырос средний чек, — анализирует Сергей Софронов. — Но это не потому, что предложение сокращается — оно, напротив, как раз растет. Но, во-первых, на рынок выходят более проработанные и интересные предложения. А во-вторых, увеличилась себестоимость строительных материалов. За пять месяцев этого года она выросла на 30 %. Кроме того, изменение процентной ставки тоже сказалось. Девелоперы работают через эскроу-счета, и проектное финансирование стало обходиться им дороже».
Застройщики возлагают надежды на снижение ключевой ставки. 26 мая она упала на 3 процентных пункта. Следующее заседание ЦБ намечено на 10 июня, возможно (но не наверняка), ставка станет еще ниже.
«В 2021 году, сравнительно с 2020-м, в сегменте премиум-жилья квадратный метр подорожал на 29 процентов, в бизнес-классе — на 37 процентов, — соглашается с коллегой Павел Евсюков. — И хорошие проекты будут дорожать и дальше. Но всё зависит от того, до какого предела покупатель будет готов платить».
Впрочем, существует еще такое явление, как локальный спрос. Если человек хочет жить только, к примеру, на Васильевском острове, он согласится переплатить за место.
«Даже если снизится ключевая ставка, себестоимость жилья вряд ли уменьшится, — поддерживает коллег Дмитрий Студилов. — А это значит, что дешеветь элитные квартиры в обозримой перспективе точно не будут».
Зато они будут обрастать новыми качествами и опциями. По крайней мере, эксперты в этом уверены. Рынок жилой недвижимости очень пластичен и всегда откликается на запросы покупателей — особенно когда покупатель готов платить. Проекты, которые считались элитными в начале 2000-х, сегодня уже не кажутся чем-то выдающимся, а премиум стал принципиально иным.
«Возьмем архитектуру, — приводит пример Павел Евсюков. — В современных домах элит-класса она должна быть вне времени — такой, чтобы оставаться актуальной и через 10, 20, 30 лет. Изменились и требования к внутреннему благоустройству домов: в премиальном жилье отделка мест общего пользования должна стилистически перекликаться с архитектурой, соответствуя высокому классу дома. Да и в квартирографии подход иной. Огромные холлы, длинные коридоры, тесные кухни, которые неактуальны. Люди готовы платить за функциональность».
«Мы скрупулезно подходим к созданию комфортной жилой среды, — согласен Дмитрий Студилов. — Покупатель жилья бизнес-класса и выше привык к определенному уровню жизни — и его нужно обеспечить. Он уже хочет не просто красивый двор, но и места для общения с единомышленниками, природу неподалеку, клуб для детей поблизости. Наш проект в курортном районе «Мир внутри» расположен на берегу залива, и там сама локация располагает к отдыху — неважно, активному или созерцательному. Дом должен быть местом, где комфортно и спокойно, где можно спокойно выпустить гулять детей, где есть чем заняться вечером во дворе. В этом квартале открыт видовой ресторан с террасой и собственное кафе. И они пользуются большим спросом среди жителей и гостей Курортного района».
На необходимость трансформации элитного жилья влияет покупатель. А он, как заметил Сергей Софронов, помолодел. Раньше дорогие квартиры могли себе позволить только люди в возрасте, состоявшиеся и уверенные в будущем. Сегодня клиентами премиум-класса часто становятся люди 30–40 лет. У них другие потребности и запросы, и девелоперы подстраиваются.
«У них развитый вкус, и двор должен быть благоустроен качественно, — поясняет Сергей Софронов. — В нашем проекте «Северная корона» мы привлекали знаковых архитекторов, которые участвовали в создании концепции проектов класса «Новая Голландия» и «Тучков буян». К общественным пространством у нас такой же трепетный подход. Мы, в том числе, закладываем очень большую площадь на инфраструктуру внутри комплекса, которая будет доступна только для резидентов, — огромное лобби, помещение детского клуба, лаундж-зона, переговорная, бар, фитнес-центр, помещение для ожидания персонала жителей. Ну и, конечно, система умного дома сегодня тоже необходима. Мы не ведем ее в квартиры, потому что сдаем их без отделки, но через систему умного дома создаем более дружелюбную среду в самом жилом комплексе».
Альтернативы нет?
Возможным вектором развития рынка элитной недвижимости в историческом центре в связи с недостатком свободных площадей девелоперы видят реконструкцию.
«Это очень перспективное направление и с учётом строительных норм Петербурга, и с учётом вымывания земельного банка. За этим будущее, — считает Павел Евсюков. — Хотя там есть свои сложности: в частности, в таких домах возникают проблемы с организацией паркингов».
Однако оптимистично на возможность застройки и реконструкции в центре смотрят не все.
«Крупной строительной компании не составит труда возвести любое здание, любой высоты и площади, — аргументирует Сергей Софронов. — Но у всей застройки в историческом центре города есть своя специфика. Она заключается в охранных обязательствах, которые выдают тем, кто хочет реконструировать здания. И порой это очень дорого — дешевле и проще построить новый дом на пустом участке. Плюс к этому покупатели элитных квартир — почти все автовладельцы и пересаживаться на такси или каршеринг они не станут. А в историческом центре Петербурга платная парковка. Это тоже не добавляет привлекательности.
Ну и зачастую, как отметил эксперт, существующие здания в центре не очень созвучны духу времени из-за не совсем удачных планировочных решений, небольшой площади остекления в квартирах и других технических ограничений, влияющих на качество современного продукта. А вот реконструкция, например, под лофт-апартаменты может найти своего покупателя.
«Полноценной альтернативой реконструкцию зданий в центре города не назовешь, — согласен и Дмитрий Студилов. — Необходимо пройти массу согласований, ломать голову над решением проблемы паркинга, инсоляции, которой в центре тоже часто недостаточно. Однако совсем со счетов ее сбрасывать не стоит. Она может стать отличным решением для каких-то небольших локальных участков — дорогим, но очень удачным выходом. Однако, конечно, реконструкция будет составлять очень незначительный процент от общего количества новых квадратных метров даже в элитном сегменте».
Всегда востребованный рынок
Активное развитие рынка означает, что он будет расти и улучшаться и дальше. Участники круглого стола сошлись во мнении, что потребность людей в хороших квартирах не исчезнет никогда, а значит, они всегда будут востребованы.
«У меня вполне радужная перспектива в отношении этого сегмента жилья, — делится Дмитрий Студилов. — Оно будет все более и более совершенствоваться, исходя из пожеланий и требований наших покупателей».
«Интересные проекты в уникальных локациях всегда будут пользоваться спросом, — поддерживает коллегу Павел Евсюков. — И на снижение цен рассчитывать не стоит. В долгосрочной перспективе развитие города продолжится, будут постепенно развиваться новые территории. Еще пять-семь лет назад кто мог подумать, что квадратный метр у станции метро «Фрунзенская» будет продаваться по 300–400 тысяч рублей. А сегодня мы это наблюдаем».
Развития эксперты ожидают и в плане новых локаций. Девелоперы надеются, что возможность строить хорошее жилье появится в историческом центре. Пока это зачастую нецелесообразно: к реконструкции многих зданий предъявляют такие требования, что дешевле возвести с нуля новое строение с фасадами и уникальной архитектурой, чем восстановить имеющееся с его орнаментами. Впрочем, огромные проекты в историческом центре застройщики реализовывать не планируют — элитные дома требуют пространства. Но развитие они видят в смещении и ожидают в ближайшее годы начала застройки набережных Обводного канала и берегов Невы и Матисова острова.
Дина Фальковская, «Фонтанка.ру»
