А из нашего окна. Как вид из квартиры влияет на ее стоимость и популярность

20 августа 2024, 14:28194

обсудить

Фото: Istockphoto.com/Kirill SirotiukПоделиться

На рынке первичного жилья Петербурга квартир с хорошими видовыми характеристиками за последние годы стало больше примерно на 20%. По данным застройщиков, квартира с видом на парк, воду или исторические объекты может стоить дороже такой же, но без вида на 10–30%, и спрос на них есть всегда. Неудивительно, что при проектировании стараются закладывать как можно больше таких квартир. Ожидается, что в будущем предложение будет расти за счет редевелопмента, который освобождает участки, окруженные водой и историческими объектами.

Куда смотрят окна

По данным «Петербургской Недвижимости», из примерно 10,5 млн кв. м строящегося жилья в петербургской агломерации у воды возводится 25% квартир, а у парков — 27%. При этом на текущий момент у воды строится на 13% жилья больше, чем, например, 5 лет назад. Этому способствует редевелопмент промышленных зон, создание намывных территорий, что дало толчок развитию жилищного строительства на Васильевском острове и в Невском районе.

— Четких критериев видовых квартир нет, застройщики сами их определяют, — говорит Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Традиционно квартиры, окна которых выходят на воду, парки и достопримечательности в историческом центре — самый дорогостоящий вариант из видовых. Например, высокий спрос на проект от Setl Group ЖК Imperial Club на Васильевском острове рядом ледоколом «Красин» помимо всего прочего, традиционно обеспечили удачная локация и большое количество квартир с эксклюзивными панорамами на Неву и парадный Петербург.

— На рынке первичного жилья Петербурга количество квартир, которые имеют видовые характеристики, выросло примерно на 20% за последние несколько лет, — говорит начальник отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость — СЗ» Ольга Ульянова. — Такое предложение квартир будет расти за счет освоения так называемого «серого пояса». Например, наша компания сейчас реализует два проекта в районе Октябрьской набережной, прямо у Невы. Также мы активно застраиваем территорию в западной части Васильевского острова, у побережья Финского залива — из окон первой очереди жилого комплекса «Морская набережная» открывается обзор не только на акваторию, но и на подрастающий хвойный парк.

Для квартиры с красивым видом из окна обязательным условием являются большие, широкоформатные окна, подчеркнула главный архитектор СК «Дальпитерстрой» Юлия Гусакова. И если раньше считалось, что видовые квартиры могут располагаться только на последних этажах здания, то сейчас они могут быть на любом, даже на первом, главное условие — вид и панорамное окно.

Как рассказала Татьяна Халилова, директор департамента продаж GloraX, видовыми считаются квартиры, из окон которых открывается пейзажный вид либо на природу, либо на достопримечательности или панораму города. Отличие видовых характеристик имеет свою градацию престижности, а значит, и стоимости квадратного метра в видовой квартире.

Как уточнили в Группе Эталон, максимально эффектный вид на ухоженный парк, морское побережье или оживленную улицу вызывает эмоции и повышает настроение владельца квартиры. В многоэтажных домах видовые квартиры размещают на верхних этажах. Например, в здании из девяти этажей видовыми будут только верхние этажи, в небоскребах видовые квартиры проектируют практически на всех жилых этажах.

Согласно исследованиям «Главстрой Санкт-Петербург», улучшенные видовые характеристики квартиры входят в ТОП-5 критериев комфортного жилья. Так, каждый второй житель мегаполиса хотел бы жить рядом с парком, сквером или «зеленой» зоной. А если расширить видовой диапазон до любого водоема — озера, пруда, залива или моря — и набережной, а также исторический центр города, то получается, что такие квартиры действительно очень востребованы у подавляющего большинства покупателей.

— На мой взгляд, предпочтительность того или иного вида из окна зависит от локации, которую покупатель рассматривает в качестве будущего дома, — продолжил Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — К примеру, если выбор пал на исторический центр, улучшенная видовая характеристика — это городская панорама и достопримечательности. В курортном городе — залив или морское побережье, спальный район мегаполиса — вид на парк, зеленый массив. К слову, именно такой вариант мы предлагаем своим клиентам в ЖК «Юнтолово» (Приморский район Санкт-Петербурга): заказник, Лахта-центр и будущий центральный парк микрорайона.

— Этаж в данном контексте не столь важен: квартира может иметь красивый вид, даже располагаясь на первом этаже, — считает Сергей Сергеев, директор жилых и инфраструктурных проектов «Кронфорт». — Так, в наших кварталах «Кронфорт» дома высотой всего в четыре этажа, но расположены на первой береговой линии — таким образом, обзор на воду будет открываться у многих из них.

Как правило, хорошая панорама раскрывается с последних этажей здания, подчеркнул Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Однако если проект располагается у воды, ситуация кардинально меняется.

— Например, наш проект «Аквилон ZALIVE» расположен на намыве Васильевского острова, и видовые квартиры здесь начинаются со второго этажа, — говорит он. — Эффект усиливается благодаря панорамным окнам, увеличенным на 30%.

Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС считает, что понятие «видовой/не видовой» является субъективным.

— Например, кто-то посчитает вид на старинный завод живописным городским пейзажем, а другой человек будет уверен, что он ужасен, — поясняет она.

При этом, по мнению эксперта, есть вещи, которые традиционно считаются видовыми. Во-первых, это вода: река, пруд, море. Даже если из окон видны лишь проблески волн, такие квартиры ценятся покупателями. Во-вторых, всегда выигрывает вид на красивую архитектуру. При этом не важно, будет ли это историческая застройка или современная. Главное, чтобы у здания были положительные коннотации, чтобы оно не считалось в обществе безобразным. В-третьих, любые виды на природу: парк, лес, даже небольшой сквер, если в локации наблюдается дефицит зелени. В-четвертых, если из окон квартиры открывается вид на город с высоты, так называемая skyline, это также ценно. Особенно если окна выходят на запад, что позволяет наблюдать красивые закаты.

Виды «дорогие» и не очень

В Петербурге наиболее ценятся квартиры с видом на воду и зеленые массивы, считает руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Петербурге Булат Мирзаханов.

— А если вид на воду будет сочетаться с видом на достопримечательности, причем, как в центре города, так и за его пределами (Лахта-центр, Газпром-арена и вантовые мосты на ЗСД), то это точно добавит им ценности, — добавил он. — То же самое могу сказать про большие зеленые массивы, например, Колтушские и Дудергофские высоты. Также можно отметить виды с высоких этажей (20-й и выше) на панораму города, особенно в ночное время.

Из непопулярных видов эксперт отметил вид на кладбище, мусорку, шумную дорогу или промышленную зону.

В зависимости от ландшафта видовыми могут являться и квартиры на нижних этажах, например, если дом стоит на возвышенности. Но, как правило, в Петербурге вид открывается начиная с 4–5 этажей и выше.

По словам Татьяны Халиловой, квартиры с видом на достопримечательности и исторические памятники расположены в центральных городских локациях и, как правило, представлены в проектах классов «премиум» и De Luxe.

— Вид на воду — реку, залив, озеро — тоже один из самых востребованных и престижных, — подчеркнула она. — Но в силу географических особенностей расположения водоема, проекты на берегу могут быть и в удаленных от центра локациях. Вид на воду характерен для проектов классов «премиум» и «бизнес», в зависимости от других продуктовых характеристик объекта. Популярны также квартиры с видом на парки, лесные массивы. Квартиры с видом на зеленый оазис можно встретить в проектах классов «бизнес» и комфорт-плюс. Это могут быть проекты с ярко выраженной эко-концепцией в областных городах-спутниках.

Как пояснили в Группе «Эталон» к «дорогим» видам могут относиться, например, зеленая зона, водоем (достаточно большой, чтобы оказывать умиротворяющие воздействие на жильцов), достопримечательности в центре города (такой пейзаж, как правило, выбирают те, кому нужно постоянно поддерживать творческую активность, например, художники), городские улицы (больше 60% видовых квартир находится в городской застройке). Вид на ночной город, как считают эксперты, тоже может умиротворять, он подходит тем, кто возвращается с работы поздно и не успевает любоваться парком или озером; индустриальные же пейзажи набирают популярность среди любителей квартир в стиле «лофт».

— Вид на шумную дорогу или действующий завод может снизить стоимость квартиры на 15–20%, что позволяет людям, которые ограничены в бюджете, покупать более статусное жилье, но с «особенностью», — отметили в компании.

— Квартиры с окнами на воду, лес или город — самые востребованные, — добавил Сергей Сергеев. — Наиболее престижными являются лоты у моря — в силу того, что их очень мало. Также весьма популярен обзор на ключевые достопримечательности города — например, «Лахта-центр», Исаакиевский собор и т.д. Разумеется, виды на промзону, окна соседних домов, мусорные площадки и т.п. снижают потенциальную стоимость квартиры.

— Дорого и престижно «выходить» окнами на какой-нибудь знаковый исторический объект или архитектурный ансамбль, набережную, зеленый массив и т.д.- говорит Ольга Ульянова. — Такая квартира — как визитная карточка, говорящая о статусе ее обладателя. Разумеется, есть категория покупателей, готовых доплачивать за такую опцию. Непопулярные — это виды на так называемую уплотнительную застройку, промышленные объекты. Хотя дешевле квартиру они все равно не сделают, цена будет среднерыночной.

Наценка за вид

По данным Группы «Эталон», разница в цене между видовыми и невидовыми квартирами зависит от этажности здания. В небоскребе разница в цене квартиры на третьем и 50-м этажах может доходить до 70%. В доме средней этажности видовая квартира может стоить на 20–25% дороже, чем такая же, но «без вида».

— Если комплекс расположен на берегу реки, то вид на нее и из квартиры на 3–4 этаже будет впечатляющим, — говорит Татьяна Халилова. — Тогда как в проектах в историческом центре о каких-либо видовых характеристиках квартир можно говорить лишь начиная с 10 этажа и выше. В рамках одного проекта разница в стоимости видовой и невидовой квартиры может достигать 20%. При этом чем выше этаж — тем дороже будет квартира. В квартиры на верхних этажах проникает больше солнечного света, для них характерен меньший уровень шума по сравнению со средними и нижними этажами. Инвестиционная привлекательность видовых квартир выше. Они сильнее растут в цене, сдаются в аренду быстрее и по более высокой стоимости. Видовая квартира — это весьма ликвидный объект, подчеркивающий высокий социальный статус владельца.

Как подчеркнула Ольга Ульянова, близость к воде — один из основных факторов, которые влияют на стоимость. В сегменте «комфорт» наценка за такой вид составляет порядка 20 тысяч рублей за квадратный метр, а к цене премиальной недвижимости добавляется до 50 тысяч рублей. А вот лоты с окнами на первых двух этажах в доме рядом с шумной магистралью, конечно, несколько теряют в цене.

Дмитрий Ефремов уточнил, что видовая люксовая недвижимость в центре города или в рекреационной зоне зачастую предполагает особый набор решений, которые позволили бы владельцу действительно наслаждаться тем, что он видит: это личные террасы, панорамное остекление в пол на всю стену и зимний сад на крыше с индивидуальным входом.

— Соответственно, квартиры комфорт-класса с большими окнами, просторной лоджией или аккуратным французским балконом в спальном районе или в пригороде обойдутся значительно дешевле элитного жилья, — добавил он. — Проект около водоема или рядом с зеленой зоной, изначально оказывается в более выгодном положении. В зависимости от класса жилья и локации объекта премия за красивый вид может варьироваться от 5 до 50%. В сегменте элитной недвижимости, безусловно, этот показатель самый высокий.

По словам Булата Мирзаханова, в российских столицах разница между видовой и невидовой квартирой может достигать 6–10%, иногда даже 12%. В объектах с видом на залив или Неву эта разница будет еще выше.

— На рынке есть примеры, когда вид делал квартиру на 60% или даже вдвое дороже, — привел пример эксперт. — Но тут скорее речь шла об уникальных объектах.

Ольга Трошева отметила, что для покупателей видовые характеристики остаются равнозначными параметрами при выборе квартиры в Петербурге наравне с транспортной доступностью, планировками и стоимостью. В некоторых объектах разница между видовыми и невидовыми квартирами может достигать 20–30%.

Нельзя сказать, что все покупатели готовы доплачивать за вид, отметила Наталья Кукушкина, для многих эта характеристика не несет в себе большой ценности. Некоторые люди специально выбирают квартиру с окнами во двор, для них более ценны других факторы: тишина и отсутствие под окнами парковки для машин, возможность наблюдать за детьми во дворе, более низкая цена квартиры и т.д.

— В среднем надбавка за вид может быть и больше 10%, если открывающийся вид является уникальным и сверхценным, и его можно наблюдать только из небольшого числа квартир в доме, — говорит она. — Также на стоимость недвижимости может влиять количество окон и их конструкция. Например, в нашем квартале бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка» во всех квартирах предусмотрены увеличенные окна, начинающиеся на высоте 40 см от пола. Таким образом, важен как вид из окон, так и то, как устроен взгляд на него изнутри квартиры.

Тонкости проектирования

Чтобы наполнить проект наибольшим количеством видовых квартир, архитекторы и проектировщики прибегают к специальным приемам. Как рассказала Татьяна Халилова, помимо очевидной высоты дома и отсутствия плотной застройки в локации, важна конфигурация зданий и их посадка на земельном участке. Корпуса должны быть расположены так, чтобы не закрывать вид из окон соседних домов комплекса. Здание может визуально расширяться от основания к кровле, иметь форму перевернутой трапеции, чтобы на верхних этажах было больше квартир. Нередко здание проектируют в форме подковы или полукруга, обращенного скругленным фасадом к воде, делают здания разновысотными, создавая многоярусность архитектурного ансамбля, тем самым обеспечивая хороший вид в корпусах, находящихся на большем удалении от берега или парковой зоны.

— Архитекторы, работая с видовыми и пространственными решениями, обязательно учитывают и потенциальные видовые характеристики, — добавил Булат Мирзаханов. — Например, если есть возможность вывести часть фасада на воду, то как правило она будет больше части, выходящей на сушу. В том числе с помощью таких решений, как форма подковы, буквы П, раскрытой книги или иных форм.

Чтобы в жилом комплексе было достаточно видовых квартир, нужно, помимо выбора локации, предусмотреть правильную посадку здания и квартирографию на стадии проектирования, уточнил Максим Турта.

— В Группе Аквилон предусмотрен стандарт «TOP FLAT» — это квартиры с увеличенной высотой потолков на верхних этажах, — говорит он. — Если стандартная высота потолков в наших квартирах 2,75 м, то, например, в нашем проекте «Аквилон Leaves» на последнем этаже она составляет 3,15 м. — Выше потолки — больше окна — лучше вид.

— Грамотный выбор локации во многом предопределяет видовые характеристики проекта, — уточнил Сергей Сергеев. — Правильная архитектура и планировка также усиливают их. Например, в «Кронфорте» мы использовали каскадные фасады и определенное расположение зданий для увеличения доли видовых лотов. Помимо этого, мы улучшили панорамные преимущества проекта за счет эркеров, увеличенных окон, французских балконов, патио и общественной террасы на крыше домов («Кронфорт. Набережная»).

Чтобы в жилом комплексе было больше видовых квартир, застройщик может предусматривать больше окон, смотрящих во все стороны, говорит Наталья Кукушкина. Также разумно размещать максимально интересные квартиры в сторону имеющихся рядом видовых объектов. Например, если проектом предусмотрены два стояка трехкомнатных квартир, не нужно проектировать их по остаточному принципу в самом темном углу. Наоборот, для таких лотов нужно стараться выбирать самое видовое расположение.

Уходящий вид

Существует незначительный риск потери приятного глазу вида из окон квартиры со временем, продолжила Татьяна Халилова. Одна из причин — непостоянство городского ландшафта. Поэтому перед покупкой важно изучить планы освоения соседних земельных участков.

— Вероятнее всего, видовая квартира останется таковой, если проект граничит с заповедной зоной, где строительство запрещено, либо расположен на первой береговой линии у воды, — говорит она. — У GloraX в Санкт-Петербурге визитной карточкой компании является проект GloraX Premium Василеостровский на первой береговой линии Финского залива.

— В мегаполисе риски потери вида есть только в больших проектах в зонах так называемого КРТ, где застройка будет трансформировать среду и менять облик большого промышленного кластера, — подчеркивают в Группе «Эталон». — Если же вы покупаете маленький проект в сформированном районе, риски минимальные.

Сергей Сергеев напомнил, что стройка по соседству, вырубка леса, возведение новых шоссе и магистралей могут ухудшить видовые характеристики проекта. Чтобы этого избежать, необходимо тщательно подходить к выбору локации.

— В «Кронфорте» например, мы предлагаем вечные виды на море — поскольку жилой комплекс находится на первой береговой линии и уже ничто не сможет встать между домами и водой. Рядом находится парк «Остров фортов» — зеленая зона рекреационного назначения, новый лицей и квартал «Кронфорт. Гавань» с культурно-досуговым комплексом и гостиничной инфраструктурой. Таким образом, окружение жилых кварталов заранее сформировано, понятна последовательность реализации объектов, что нивелирует неприятные «сюрпризы» для их обитателей.

Как пояснила Наталья Кукушкина, изменение с годами окружающего вида происходит не по вине застройщика и без его ведома. Например, расположенный поблизости лес может быть вырублен, перед домом на набережной могут насыпать новый участок и возвести на нем дополнительные здания, а под окнами другого дома построить мост или эстакаду. О таких событиях можно узнать заранее, но иногда бывают и неприятные сюрпризы.

— Но есть ситуации, где застройщик может гарантировать, что никаких изменений в окрестностях дома не произойдет, — говорит она. — Так, рядом с нашим малоэтажным ЖК «Волковский» расположено Волковское мемориальное кладбище. Оно имеет статус объекта культурного наследия федерального значения. По сути, это большой природный массив, который остается неизменным. Это гарантирует жителям нашего комплекса сохранение видов, открывающихся из окон их квартир.

По мнению Юлии Гусаковой, нет риска потери вида только в локациях, где видовые квартиры выходят окнами на объекты, представляющие собой архитектурную или историческую ценность, либо на любой другой объект, охраняемый государством. В любом другом случае вид из окна может со временем меняться, и «подстраховаться» здесь просто невозможно.

— Подстраховаться от такого риска можно внимательно изучая не только дом, но еще и окружение — если участок между вашими окнами и природным объектом подходит под застройку, с большой долей вероятности вы можете лишиться своего вида, — добавил Булат Мирзаханов.

Фото: Istockphoto.com/Kirill Sirotiuk