31 мая 2022, 22:311260обсудить
Снижение ключевой ставки в мае до 11% не привело к уменьшению ставок по льготной ипотеке. Но тем не менее застройщики его все равно ждали, т.к. это должно повлиять на ситуацию на вторичном рынке. До сих пор из-за высоких ставок сделки на нем практически не совершались, а значит, не складывались цепочки и тормозились продажи на рынке первичного жилья.
Фото: pixabay.comПоделиться
СРО А «Объединение строителей СПб» опросило участников рынка, чтобы узнать, какая ситуация сложилась на вторичном рынке жилья, мешает ли она сделкам с новостройками и могут ли как-то застройщики помочь потенциальным покупателям выстроить цепочки сделок.
Немного пониже
Решение Центробанка снизить ключевую ставку до 11% позитивно восприняли на рынке.
«Конечно, снижение ставки окажет позитивное влияние на спрос, в особенности на вторичном рынке, где сейчас очень низкая активность и нет субсидированных программ ипотеки, — комментирует Елена Петропавловскя, руководитель аналитического центра Группы RBI. — Но для реального оживления рынка все-таки необходимо дальнейшее снижение ключевой ставки к уровню 2021 года, когда она составляла 5–8%».
По ее словам, сейчас ипотека, если она не субсидируется дополнительно государством или застройщиком, все равно остается дорогой для потребителей. «Покупатели в основном используют программы с субсидированной ставкой, — пояснила Елена Петропавловская. — Например, при покупке квартиры в Ultra-City сегодня доступна субсидированная ставка семейной ипотеки от 0,1%».
Продать что-нибудь ненужное
Не секрет, что покупатели часто используют имеющееся жилье, чтобы вложить в качестве первого взноса в покупку новостроек.
«Взаимозависимость первичного и вторичного рынков очевидна, но оценить это в количественных показателях сложно, — говорит Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA. — Скажем так, полная остановка продаж на вторичном рынке потянет за собой продажи на первичке». По ее словам, продажа имеющейся недвижимости всегда была для клиентов одним из способов формирования бюджета для приобретения новой квартиры. «В последние несколько месяцев мы наблюдаем рост доли таких покупателей — до 40–45%, — подчеркнула Ксения Садкова. — Паритетный размер ставки мог бы стать хорошим подспорьем в вопросе поддержания спроса на обоих рынках».
«В настоящее время мы видим, что ситуацию на вторичном рынке недвижимости замедляют высокие ставки по ипотеке, а с учётом того, что клиенты часто приобретают квартиру в новостройке после реализации квартиры на вторичном рынке, доля таких покупателей снизилась, — подтверждает Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Ситуацию может исправить корректировка ипотечных ставок для приобретения вторичного жилья».
Последние годы вторичный рынок был достаточно мощным драйвером для строящейся недвижимости, соглашается Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). Люди реализовывали своей жилье и переезжали в новые дома в динамично развивающихся районах. «Сегодня с связи с высокой ипотечной ставкой при продаже квартир от физлиц рынок вторичного жилья находится в стагнации, — говорит она. — Естественно, активность присутствует, но ее динамика снизилась».
По словам Юлии Ружицкой, мотив улучшения жилищных условий — один из основных при покупке квартиры в новостройке: «В данном случае клиенты рассматривают жилье большей комнатности: это двушки от 55–60 кв. м, трех- и четырехкомнатыне квартиры. В данном случае новая жилплощадь приобретается после продажи имеющегося жилья». Поэтому логично, что большая часть покупателей этой категории предпочитает покупку на высокой стадии готовности — за полгода до сдачи в эксплуатацию.
Помоги себе сам
Чтобы сделки по улучшению жилищных условий не остановились совсем, к процессу подключились застройщики, предложив покупателям ряд вариантов.
«Сейчас каждый девелопер вырабатывает свою стратегию, которая зависит от множества факторов — внешних и внутренних, — отмечает Ксения Садкова. — Что касается инструментов, они все давно известны — трейд-ин, субсидирование, рассрочки, спецусловия и прочее. Вопрос в том, какой микс из этих инструментов выберет для себя застройщик». При этом она отмечает, что сегодня девелопер не имеет возможности «уронить» цену, ему не позволит это ни банк, ни возросшая себестоимость строительства. Так, например, решение о субсидировании ипотечной ставки принимается совместно с банком на основе финансового анализа экономики проекта.
Основная из них — это trade-in. По аналогии с рынком автомобилей — когда отдаешь квартиру в зачет новой приобретаемой.
«Купить квартиру по схеме trade-in может каждый, у кого уже есть собственное жилье, — объясняет Сергей Степанов. — Схема покупки квартиры в trade-in выглядит следующим образом: клиент выбирает квартиру в одном из жилых комплексов Объединения «Строительный трест», далее покупатель вносит 10% от суммы недвижимости, тем самым он фиксирует стоимость своей будущей квартиры. Квартира клиента на вторичном рынке недвижимости передаётся на реализацию нашему агентству-партнёру, и в течение трех месяцев агентство должно продать квартиру покупателя». После продажи своей квартиры на вторичном рынке клиент вносит остаток суммы, при этом клиент не оплачивает комиссию агентству-партнёру — все расходы Объединение «Строительный трест» берёт на себя. Если же риелторы не успевают продать старую квартиру, то компания возвращает первый взнос клиенту. При этом, по словам Сергея Степанова, к схеме trade-in прибегает небольшое число клиентов: «По нашим данным, таких покупателей не более 5%. При этом размер первоначального взноса составляет в среднем от 4 до 7 млн рублей».
По словам Юлии Ружицкой, сегодня на рынке существует масса вариаций на тему трейд-ин. Часть застройщиков предоставляет услуги по продаже имеющегося жилья, например через агентство-партнера, при этом стоимость нового жилья фиксируется на время реализации старой квартиры.
«Мы работаем по другой схеме, мы сразу выкупаем квартиру, без посредников, — отмечает Юлия Ружицкая. — В сложившихся обстоятельствах наша схема является максимально комфортной и безопасной для покупателя — клиент сразу получает новую квартиру взамен старой, без длительной экспозиции, общения с агентами, защищая себя от ценовых колебаний на рынке». Разницу в стоимости можно оплатить с помощью ипотеки или субсидий. Сегодня оформить ипотечный кредит на новую квартиру можно по сниженной ставке от 0,1% на весь срок кредитования. Если квартира выбрана в строящемся доме, например на средней стадии готовности, клиент остается в своей квартире до момента получения ключей от новой, подчеркивает Юлия Ружицкая.
При этом Ксения Садкова отмечает, что идея покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья (трейд-ин) не нова, ее жизнеспособность напрямую зависит от состояния вторичного рынка. Чем он активнее, тем выгоднее и быстрее реализуется эта схема для покупателя.
Программы рассрочки менее популярны, так как и цены высоки, и девелоперы считают, что у них слишком высокие риски. Тем не менее на рынке они все-таки предлагаются. Так, по словам Юлии Ружцикой, можно купить квартиру в ЖК «Юнтолово» или ЖК «Северная долина» с помощью рассрочки до момента ввода дома в эксплуатацию. Важный момент заключается в том, что наибольшую сумму можно отложить до последнего платежа — таким образом, у клиента будет достаточно времени для продажи имеющегося жилья.
