Пересмотр программы ипотеки с господдержкой вызвал у застройщиков положительную реакцию. Повышение ставки с 7% до 12%, конечно, не обрадовало. Но увеличение максимальной суммы кредита с 3 до 12 млн рублей окажет большее воздействие на спрос — в эту сумму попадает более 80% квартир массмаркета.

25.03.2022 18:320Печать

Ставка на ставку. Как застройщики оценили корректировку программы льготной ипотеки

Фото: Ксения Потеева/«Фонтанка.ру»Поделиться

«Объединение строителей СПб» опросило ведущие компании города, чтобы узнать, насколько новые условия помогут строительному рынку Петербурга.

Программа ипотеки с господдержкой была запущена во время эпидемии коронавируса весной 2020 года и до сих пор, но с 1 июля 2021 года максимальный размер кредита был ограничен 3 млн рублей, что делало ее малопривлекательной для жителей Петербурга и Ленобласти. «Семейная ипотека» стала более привлекательной, когда ее разрешили давать даже тем, у кого один ребенок родился после 1 января 2018 года, и позволяла взять кредит до 12 млн рублей, но все-таки фактор наличия детей с определенной датой рождения был серьезным ограничивающим фактором.

С конца февраля все участники рынка — и банки, и застройщики, и покупатели — ждали пересмотра программы льготной ипотеки. Ставка в 7% была, конечно, привлекательной, но казалась нереальной на фоне ключевой ставки в 20%, поэтому ее повышение было ожидаемо — и уровень в 12% никого не удивил. Зато порадовало увеличение лимита финансирования до 12 млн рублей для Петербурга и Ленинградской области с 1 апреля.

— Отрасль действительно ждет, во-первых, дотации процентных ставок ипотеки, во-вторых, дотации проектного финансирования для застройщиков, — подтвердил Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. — Повышение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей в Москве и Петербурге действительно станет весомым фактором поддержки спроса и «оживит» рынок.

По его словам, последние 9 месяцев эта программа в «столичных» регионах фактически не действовала из-за жесткого ограничения по сумме кредита. Увеличение лимита в 4 раза существенно расширяет пул новостроек для покупки, в городе это более 80% квартир, отмечает Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) поясняет, что при минимальном первоначальном взносе в 15–20% максимальная стоимость квартиры, которую может выбрать покупатель, составит 14–15 млн рублей. В такие лимиты укладывается порядка 85–90% объема предложения класса массмаркета на первичном рынке, в том числе и большая доля предложения Setl Group в данном классе, говорит она.

Под условия программы попадает значительная часть квартир в проектах Группы ЦДС, подтверждает директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов, напоминая, что программа «Семейная ипотека» также продолжает действовать в предыдущей редакции, что еще больше расширяет круг потенциальных покупателей.

В целом на рынке Петербурга и пригородов в классе массмаркета в новый лимит на уровне 12 млн рублей, по оценкам КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), попадают практически 100% студий и однокомнатных квартир, примерно 80–90% двухкомнатных квартир, около 40–50% квартир с 3 и более комнатами. В бизнес-классе по данным лимитам (с минимальным первым взносом) проходит порядка 70–75% малогабаритных квартир (студии + однокомнатные квартиры). Например, в компании LEGENDA, по предварительным подсчетам, с учетом довольно большого среднего первоначального взноса под новые условия попадает около 50% квартир — в основном 1 и 2-спальневые квартиры.

— Мы не ожидаем лавинообразного количества покупателей, но, безусловно, принятые меры станут стимулом для выхода на рынок, — считает Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA. Принятые меры, определенно, создадут новые возможности как для девелоперов, так и для покупателей, потребности которых в улучшении жилищных условий никуда не исчезли.

— Увеличение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей — хорошая поддержка для строительного рынка, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Несмотря на то, что ставка теперь составляет 12%, воспользоваться программой смогут практически все покупатели первичного жилья. Так, кредита 12 млн рублей хватит для приобретения любой квартиры в строящемся доме от «КВС». Предыдущий лимит в 3 млн рублей делал льготную ипотеку недоступной для многих: оформить ее могли либо покупатели самых бюджетных студий, либо обладатели большого первого взноса.

Средний размер ипотечного кредита в ГК «Ленстройтрест» составлял около 6 млн рублей при среднем метраже приобретаемой квартиры — 46 кв. м, рассказал Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». Он отметил, что эти параметры не менялись по сравнению с 2021 годом.

Конечно, застройщики ожидали пересмотра программы субсидирования ипотечных ставок. По мнению Сергея Степанова, директора по продажам объединения «Строительный трест», предложенные меры в целом стабилизируют рынок и будет остановлен беспрецедентный рост цен на недвижимость, наблюдавшийся последние полтора года. При средней сумме кредита 5,3 млн рублей для клиентов «Строительного треста» лимит в 12 млн является хорошим решением, но ставка 12% все-таки сократит количество заемщиков, так что компания продолжает ориентироваться на свою целевую аудиторию — семьи с детьми, для которых доступна семейная ипотека по прежним ставкам.

И еще немного ниже

В последние годы популярность получили совместные программы застройщиков и банков, ставки по которым начинались от 0,1% — это происходило за счет субсидирования процентов строителями. Такие программы продолжают действовать, но, вероятно, будут пересмотрены в связи с новой ставкой в 12%.

Так, Setl Group ведет переговоры с крупнейшими банками, чтобы к началу апреля определиться с параметрами новых ипотечных продуктов: планируется, что по семейной ипотеке ставка составит от 0,1% на первые 2 года, а по льготной ипотеке компания предложит дисконт от базовой ставки, установленной государством, до минус 4 п. п. на период строительства объекта, который реализуется по схеме эскроу.

— Льготная ставка размером 12%, безусловно, выглядит привлекательной в сравнение с рыночной в 20%, однако наиболее комфортный уровень для покупателей составляет порядка 7%, — считает Юлия Ружицкая. — Полагаю, большинство застройщиков продолжит субсидировать ставки на 3–5%, чтобы создать максимально гибкие условия для клиентов — низкую ставку и комфортный ежемесячный платеж. Если покупатели хотят приобрести квартиру на старых условиях, у них есть время до конца марта.

Также она отметила в качестве эффективной меры поддержки рынка сохранение условий по семейной ипотеке. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» можно приобрести квартиру по этой программе по субсидированной ставке от 1,4% на весь срок. В марте, например, почти 45% ипотечных сделок пришлось на эту программу.

Ксения Садкова отмечает, что субсидирование ставки — крайне дорогой инструмент для девелопера и требует дополнительного финансирования, но застройщики, несмотря на это, будут, вероятно, субсидировать ипотеку.

— Безусловно, мы продолжим развивать совместные программы с банками, в рамках которых можно будет взять ипотеку по еще более низкой ставке, чем 12%. Такие программы уже стали популярным трендом на рынке, и мы сохраним их в своем портфеле, — отметил Иван Носов.

— В будущем мы также планируем запустить новые программы субсидирования ипотеки совместно с банками-партнерами, — подтвердила и Анжелика Альшаева. — Благодаря этому можно будет снизить ставку с 12% до 9–10%. Конечно, также хотелось бы, чтобы правительство продлило льготную ипотеку после июля 2022 года: хотя бы на текущих условиях».

— Ставки для покупателей будут составлять 8–9%, что позволит сделать сумму ежемесячного платежа комфортной. Это очень важный момент для клиентов, — говорит Ян Фельдман. — Наша компания уже предлагает такие программы. Например, сейчас можно оформить ипотечный кредит со ставкой от 0,1% годовых.

Кроме того, у «Ленстройтреста» есть программа ипотеки без первоначального взноса — она подходит тем, у кого нет собственных средств для внесения первого взноса либо сумма недостаточна. Также в качестве части первого взноса могут использоваться средства материнского капитала.

Впрочем, далеко не для всех компаний субсидирование банковских ставок является привлекательной стратегией.

— Компания «Строительный трест» никогда не субсидировала, и, надеюсь, не придется субсидировать ипотечные кредиты клиентов, так как такая форма привлечения покупателей оценивается крайне нежелательной по целому ряду причин, — комментирует Сергей Степанов.

Фото: Ксения Потеева/«Фонтанка.ру»