От одной до четырех комнат: как меняется арифметика квартир в петербургских новостройках

1 ноября 2023, 12:291481

5 комментариев

Фото: Freepik.comПоделиться

Спрос на двухкомнатные квартиры в Петербурге вырос в 2023 году из-за расширения условий семейной ипотеки. Правда, в общем объеме сделок студии и «однушки» все равно преобладают, поскольку пользуются спросом у иногородних покупателей и стоят дешевле других квартир.

Сколько и каких комнат нужно для комфортной жизни в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти и соотносится ли желаемое с действительным, обсудили участники круглого стола «Фонтанки».

От студий — к «двушкам»

В зависимости от позиционирования на рынке конкретного девелопера и даже отдельного жилого комплекса спрос на те или иные виды квартир выходит на первое место.

— В наших домах всегда сбалансированная квартирография: есть и студии, и однокомнатные квартиры, и двухкомнатные, и трехкомнатные, и даже четырехкомнатные, — рассказывает Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент». — Все они в ЖК «Огни Залива» с видом на воду, 75% из них сдаются с полной отделкой, не «маломерят». И продаются они равномерно.

Гутман привела в пример ЖК «Огни Залива», III очередь которого сдается к новому году. На данный момент там продано 67% однокомнатных квартир и студий, 65% двухкомнатных, 75% трехкомнатных и 44% четырехкомнатных квартир. При этом в проектах конкурентов, расположенных рядом, преобладают малометражные квартиры, по 10–15 на площадке, а динамика продаж показывает, что жилье большой площади оказалось в дефиците, оно востребовано.

— Таких квартир и так немного, и продаются они, как правило, ближе к сдаче, — пояснила Елена Гутман. — Кроме того, мы следим и поддерживаем равномерность удаления квартир из квартирографии.

Ирина Орлянкина, руководитель по продажам корпорации «Мегалит», говорит, что в 2023 году в лидеры спроса по ЖК «Приморский квартал» у метро «Пионерская» выбились двухкомнатные квартиры. На втором месте — однокомнатные, дальше идут трехкомнатные и только на четвертом месте — студии.

— Это немного нестандартная для нас картина, так как до 2023 года был больше спрос на студии и однокомнатные квартиры, — отметила она. — Возможно, семейная ипотека откликается в повышенном спросе на «двушки». Приятно порадовало и количество желающих купить крупногабаритные четырехкомнатные квартиры — у нас уже продано 88% от всех имеющихся в проекте.

Есть различия в спросе и по регионам. Так, в Московской области в проекте «Дом-Мегалит в Королеве» лидеры продаж — трехкомнатные квартиры, далее идут двухкомнатные, затем — однокомнатные (студий в доме нет).

— Московская область предпочитает квартиры больших площадей, Петербург в 2023-м выбирает метраж чуть выше среднего, — резюмировала Ирина Орлянкина.

— Наиболее востребованы у покупателей одно- и двухкомнатные, — рассказывает Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций «Л1 Строительная Компания № 1». — Это наиболее доступные по цене варианты, их выбирают в качестве первой покупки молодые люди, которые начинают жить отдельно от родителей, семьи без детей или с одним ребенком. Также небольшие квартиры часто приобретают в инвестиционных целях: для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

В последние годы, по ее словам, растет спрос и на трехкомнатные: в основном у тех, для кого покупка жилья уже не первая, — люди выплачивают ипотеку за первое жилье и решают расширять доступное пространство.

Также квартирография зависит и от класса, в котором представлен проект. И если компания строит дома в нескольких сегментах, то ситуация по ним будет отличаться.

— Сейчас проекты GloraX представлены во всех сегментах: премиум, бизнес и комфорт. Конечно, в зависимости от проекта меняется квартирография. Если речь идет о «семейных» проектах в классе премиум и бизнес, то здесь мы увидим минимальное число студий и приоритет просторным квартирам. Если речь о проектах точечной застройки, расположенных близко к транспортным узлам, там значительная часть предложения приходится на «однушки» и студии, — рассказывает Елизавета Николаева, руководитель ипотечного направления GloraX.

Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости», отметила: в масс-маркете спрос даже в течение этого года менялся существенно. Самыми популярными в Петербурге и пригородах за 9 месяцев оказались однокомнатные квартиры — на них пришлось 43% от всего спроса. На втором месте — студии (27%), доля которых несколько снизилась в первом и начале второго квартала. Почти на уровень студий уже вышли и двухкомнатные квартиры — 22% по итогам трех кварталов.

— Такому результату способствовало государство с программой семейной ипотеки, которая занимает большую долю в ипотечных сделках, — считает Ольга Кобякова. — Кроме того, застройщики начали проектировать двухкомнатные квартиры под спрос: если раньше «двушки» были в основном 55–60 кв. м, то сейчас мы встречаем более мелкую «нарезку», и клиенты делают выбор в их пользу.

В элитном жилье, по ее словам, спрос тоже немного видоизменяется: тут на первом месте двухкомнатные (34%), а на втором — трехкомнатные (30%). Снизилась немного доля студий и однокомнатных — вместе они занимают 40% в премиум-классе.

— Было определенное замедление инвестиционной активности, а вы знаете, что в основном именно инвесторы приобретают студии и однокомнатные, — пояснила она. — Поэтому спрос перешел на крупногабаритные квартиры. Сейчас ситуация выровнялась и стала похожа на прошлый год.

— Заметный тренд последнего года — снижение доли продаж студий, — говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор РСТИ. — Этот вид жилья по-прежнему востребован, но спрос перетекает в сторону однокомнатных и квартир с двумя спальнями. Лидерство по продажам во всех объектах держат квартиры с одной спальней. К ним относятся как классические планировки, так и евроформат с увеличенной кухней-гостиной.

А вот аналитики Группы Аквилон увидели, что в третьем квартале интерес покупателей к студиям вырос по сравнению с первым — с 28% до 33%. При этом наблюдается положительная динамика спроса на европланировки, а заинтересованность в классических вариантах уменьшилась с 24% до 19% от общего объема продаж.

— Повышение спроса на европланировки весьма логично, — говорит Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и ЛО. — Они позволяют жителям проводить совместный досуг в большой кухне-гостиной, но при этом оставляют собственное пространство в жилой зоне для каждого члена семьи.

Спрос зависит и от места, где находится жилой комплекс.

— Мы реализуем два проекта комфорт-класса — в Красном Селе (в Лаголово) на южной границе Петербурга и во Всеволожске, — рассказала Мария Орлова, коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге. — Сейчас у нас 50% проданного жилья — двух- и трехкомнатные квартиры. Эти цифры коррелируют с тем, что 60% из опрошенных нами дольщиков приобрели недвижимость для себя. Это как раз те семейные люди, на которых повлияло расширение семейной ипотеки. Они смогли улучшить жилищные условия.

Еще примерно четверть спроса приходится на однокомнатные квартиры. При этом треть покупателей рассматривает их в качестве инвестиции. Также ими интересуются иногородние: для многих студии маловаты, а двухкомнатные варианты, в силу среднего чека и отличия в цене между регионами, пока недоступны. И третья крупная категория тех, кому нужны именно однокомнатные, — люди, приобретающие жилье для детей, в том числе взрослых, начинающих жить своим домом.

На четвертом месте — студии, которые изначально занимают в квартирографии 18%, а в спросе на них приходится 10%, отметила Мария Орлова.

— Напомню, что студия — всегда самый дорогой лот, в таких квартирах самая большая стоимость квадратного метра, — добавила она. — В целом, такая статистика по спросу подтверждает нашу концепцию семейного проекта.

— По нашей практике, в премиальном сегменте на долю одно- и двухкомнатных квартир приходится порядка 65% сделок, — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Остальное распределяется между форматами от трех до шести комнат. В комфорте-классе лидируют однокомнатные и студии, затем двух- и трехкомнатные варианты. По мере того, как растет популярность семейной ипотеки, растет и спрос на жилье с несколькими комнатами.

Есть где развернуться

По данным аналитиков, средний метраж за последние несколько лет уменьшился примерно на 3%.

— Тренд на снижение площади продаваемых квартир был отмечен несколько лет назад как реакция рынка на увеличившуюся стоимость жилья на фоне снижения реальных доходов населения. Как следствие, предпочтения покупателей сместились в пользу эргономичных и функциональных планировок. Сегодня средняя площадь лота недвижимости на первичном рынке составляет 46,8 кв. м, — говорит Елизавета Николаева.

Она уточнила, что в самом массовом сегменте рынка, комфорт-классе, средняя площадь квартиры составляет 44,9 кв. м, при этом студий — 25,3 кв. м, однокомнатных или «евродвушек» — 38,1 кв. м, двухкомнатных или «евротрешек» — 60,8 кв. м, а трехкомнатных и еврочетырехкомнатных — в среднем 83 кв. м.

По словам Оксаны Понаморенко, средняя площадь однокомнатной квартиры сейчас составляет около 32 кв. м, двухкомнатной — в районе 50, трехкомнатной — около 80 «квадратов». «Важна не только площадь, но и планировка жилья. Между большой квартирой, в которой много нефункциональных пространств, и меньшей, но с удачной планировкой, лучше остановить выбор на втором варианте», — добавила она.

— Для покупателей в настоящее время важно не столько количество, сколько функциональность квадратных метров, — поддержала коллегу Наталия Коротаевская. — Поэтому мы избегаем решений, в которых могут оставаться неиспользуемые площади — длинные коридоры, пустые углы. Мы прогнозируем, какая семья может купить квартиру, строим для нее возможные сценарии проживания, «расставляем» мебель. В результате человек использует каждый метр, за который он заплатил.

Для того чтобы каждый метр был функциональным, в общей зоне предусматривается ниша для кухонного гарнитура, места для общения, рабочее пространство, дополнительное «гостевое» спальное место, в прихожих — ниши под гардеробные, шкафы-купе. Чтобы балкон не становился складом, в проектах есть сити-боксы, в которых можно хранить крупногабаритные и сезонные вещи. Проектируются и колясочные на первых этажах.

— Это позволяет покупателям экономить как на сделке, так, в дальнейшем, и на оплате коммунальных услуг — они не переплачивают за площадь, которую не используют, — отметила она.

— Конечно, метры важны, но еще приоритетнее то, как будет спроектирована квартира, — уточняет Ирина Орлянкина. — Можно 60 кв. м сделать так, что ее нельзя будет использовать рационально. А можно 45–47 кв. м спланировать так, что для всего есть свое место и каждый квадратный метр полезен.

— В ЖК «Приморский квартал» средняя площадь квартиры-студии — 30 кв. м, то есть немаленькая, — это востребованные площади, то, что популярно у наших покупателей, — пояснила Ирина Орлянкина. — Однокомнатные — это 45 квадратных метров. Двухкомнатные предпочитают 66–67 кв. м, а наиболее продаваемые «трешки» — 87 квадратов. При этом в подмосковном проекте «Мегалита» средняя площадь квартиры — 52 кв. м.

Мария Орлова также отметила, что в проектах ГК «А101» в Новой Москве площадь квартир больше.

— У нас в московских проектах средний метраж квартиры — около 60–65 кв. м. Сейчас даже в комфорт-классе покупателям нужно больше места, чтобы чувствовать необходимый уровень качества жизни, — пояснила она.

Что касается местных проектов Группы, то в Лаголово средний метраж лота составляет 45 кв.м, во Всеволожске — 53 кв. м. Однокомнатные в среднем спроектированы в 33–37 кв. м, «евродвушки» — 37–40 кв. м, классические двухкомнатные — 50–55 кв. м. Именно последние, по словам Марии Орловой, занимают лидирующее положение в продажах. Площадь «евротрешек» — 56–60 кв.м, а классические трехкомнатные с небольшими отдельными спальнями и кухней 10–13 кв. м имеют общий метраж около 70 кв. м. Как отмечает эксперт, среди «евротрешек» и трехкомнатных востребована площадь до 60 кв. м.

— Такие квартиры часто выбирают для семьи с двумя или тремя детьми, — пояснила Орлова. — Также за последние месяцы у нас возросли продажи четырехкомнатных квартир евроформата. Они уже занимают 7% продаж в Лаголово и 11% — во Всеволожске. В среднем их метраж 80 кв. м, он включает в себя три полноценные спальни и кухню-гостиную площадью 15–18 кв. м.

— Клиент делает выбор рублем, — говорит Ольга Кобякова. — Если у него есть миллион на первый взнос и 15 тысяч на ежемесячный платеж, то он выберет ту квартиру, которую может себе позволить. А предложение, в свою очередь, идет за спросом. Поэтому даже в одном районе могут быть проекты на разный бюджет: например, в Приморском районе то, что покупают у метро «Пионерская» и в Каменке, будет отличаться и по цене, и по классу, и по квартирографии.

Если смотреть в целом на спрос по городу, то больше всего (38%) студий приобретается площадью 24–26 кв. м.

— Это считается комфортным метражом для студии. Но появились застройщики, которые в большом объеме предлагают студии по 19–20 кв. м, и это не апартаменты, — говорит Ольга Кобякова. — В объеме всего спроса на студии они занимают 10% — не все застройщики все-таки уходят в такую мелкую «нарезку».

Самые популярные однокомнатные квартиры, по ее словам — 32–36 кв. м. На них приходится 45% от спроса. Есть, конечно, предложение и с более крупным метражом, но на «однушки» более 40 кв. м приходится всего 7–10% спроса. Комфортной «двушкой» можно сегодня считать квартиры площадью 50–60 кв. м. На те, что меньше 50 кв. м, приходится сейчас около 13% продаж.

— Но не надо забывать, что людям нужны и маленькие двухкомнатные квартиры: даже маленькие спальни дают возможность членам семьи разойтись по своим комнатам, — говорит Ольга Кобякова.

Ну и, наконец, трехкомнатные квартиры — их меньше и в спросе, и в предложении. Основная доля приобретается в диапазоне до 90 кв. м, на «трешки» около 70 кв. м приходится 26% спроса. «Мелкая «нарезка» востребована в масс-маркете, а вот в элитном жилье порой не хватает больших квартир», — добавила эксперт.

— В премиальной недвижимости площади однокомнатных квартир редко бывают меньше 40 кв. м и обычно начинаются от 42–50 «квадратов». В целом, площади в 70–100 кв. м покупатели премиума сегодня находят для себя оптимальными. Спрос на большие площади (200+ кв. м) есть, но он ограничен, — говорит Сергей Софронов. — В комфорт-классе однокомнатные квартиры тяготеют к площадям 32–40 кв. м, двухкомнатные — к 45–55 кв. м, трехкомнатные — от 65 кв. м.

— У каждого покупателя свое понимание комфортного пространства, в зависимости от его привычек, стиля жизни, планов на будущее, — комментирует Екатерина Немченко. — В наших проектах можно подобрать однокомнатную квартиру площадью 30–36 кв. м или европланировку с одной спальней 34–44 кв. м. Средняя площадь двухкомнатных квартир — 52–66 кв. м, а трехкомнатных — 80–90 кв. м. При этом в нашем предложении есть и небольшие квартиры с двумя-тремя спальнями.

Спрос следует за предложением или предложение за спросом? Движение, как всегда, разнонаправленное.

— У «БФА-Девелопмент» есть определенные стандарты, которых группа придерживается из проекта в проект, — рассказывает Елена Гутман. — Так, мы считаем, что счастье любит тишину и метры, поэтому у нас нет маленьких комнат — меньше 10 кв. м мы делаем в крайнем случае, если по постановке дома нельзя вписать спальню побольше. Квартир на этаже проектируем немного, максимум семь: покупателю трехкомнатной квартиры не очень комфортно чувствовать рядом с собой некую суету, если в соседях 8–10 студий или однокомнатных квартир. На площадке должен быть баланс между квартирами всех категорий.

Что касается площадей, то «БФА-Девелопмент» предлагает в «Огнях Залива» студии от 26 кв. м. Среди однокомнатных наиболее популярны квартиры площадью 34–36 кв. м, но востребованы и 38, и 44–45 кв. м.

— Они хорошо продаются, потому что планировка выверена и позволяет хорошо себя чувствовать двум людям на этой площади, а не одному, — прокомментировала Елена Гутман. — Но все-таки мы не рассматриваем однокомнатные квартиры как семейные.

Двухкомнатные квартиры в ЖК «Огни Залива» — площадью от 54 до 65 кв. м, трехкомнатные — от 84 до 95 кв. м, четырехкомнатные — 120 кв. м (это кухня и 4 изолированные комнаты). В них можно организовать не только комфортное пространство для семьи, но и очень красивое панорамное остекление от пола до потолка, обеспечивающее потрясающие виды на перекресток Дудергофского и Матисова каналов, парк, залив.

— Как правило, в «Огнях Залива» в крупногабаритных квартирах, начиная с двухкомнатных площадью от 60 кв. м, обязательны два санузла с полным функционалом, — добавила она. — В четырехкомнатной может быть и три, в зависимости от того, к какому классу относится ЖК. Квартиры соответствуют нашему климату: предусмотрены места для хранения, выделена зона прихожей, нет пересечения «грязной зоны» прихожей и потоков внутри квартиры.

Переменчивая квартирография

Строительный цикл занимает несколько лет, поэтому еще до выхода квартир в продажу, при проектировании жилья, застройщик должен «угадать» спрос, который будет.

— Изначально мы опираемся на продажи, которые есть в других ЖК этой локации, — говорит Ольга Кобякова. — Если застройщик выходит в «чистое поле», где еще нет конкурентов, то анализируются похожие места под развитие, чтобы понимать, как там формируется спрос, что нужно клиенту. Но недостаточно просто посмотреть, что происходит у соседа, и сделать так же. Мы строим аналитику исключительно на реальных сделках — что продается и по какой цене.

По ее словам, на квартирографию влияет и себестоимость стройки: если компания может себе позволить продавать больше квартир не во время строительства, а ближе к концу и после завершения, тогда можно проектировать больше трехкомнатных.

Еще один фактор — предполагаемый портрет клиента. Из него формируется класс жилого комплекса, а отсюда — квартирография.

— Она может меняться от очереди к очереди, — подчеркнула Ольга Кобякова. — Раньше в наших проектах было больше студий, но мы поняли, что спрос смещается в сторону двухкомнатных квартир, и стали больше проектировать этот вариант. В элитных домах студии появились постепенно — вслед за спросом. Конечно, по площади они больше, чем в масс-маркете. Также в элитных домах было меньше однокомнатных квартир, но за счет роста числа клиентов, которые хотят жить по одному, появилось предложение и для них.

— В наших проектах мы закладываем на студии и однокомнатные квартиры не более 30 % от общего количества лотов. Это помогает нам формировать концепцию проекта, — продолжила Мария Орлова. — Помимо квартирографии, на портрет будущего клиента также влияют архитектура, благоустройство, среда в целом. Поэтому у нас есть упор на сильную образовательную среду — школ, детских садов, то есть всего, что заинтересует семейных людей с детьми. Это аудитория, на которую мы претендуем.

Она также отметила важность того, чтобы на одном лестничном пролете было не больше 5–7 квартир, из них студия — только одна. Сбалансированная квартирография этажа выглядит, по мнению эксперта, так: две трехкомнатных, четыре двухкомнатных, две однокомнатных, одна-две студии. При этом это могут быть как квартиры евроформата, так и классические. Жителям это дает дополнительную социальную ответственность и чувство безопасности, ведь соседей можно будет знать в лицо.

Что касается скорости изменения проектов, то пример ГК «А101» показателен, говорит Мария Орлова:

— Продажи в наших районах начались только весной, но мы уже понимаем, что третья очередь практически на 50% будет иной. Мы смотрим на планировочные решения, которые сейчас становятся востребованы, и делаем упор именно на них. В третьей очереди, которая выйдет на рынок через 2–2,5 года, мы увеличили количество двухкомнатных, трехкомнатных и четырехкомнатных евроформата: спрос на них оказался больше, чем мы закладывали. С учетом цикла строительства, это очень даже оперативное принятие решений.

Елена Гутман добавила: если квартал застраивается поэтапно, то, как правило, классность растет от очереди к очереди. Но в то же время, если уже есть согласованный проект новой очереди, то внести туда изменения сложно, какими бы ни были предпочтения покупателей.

— Нужно предположить и угадать, что будет востребовано через 2–3 года, когда объект будет находиться в продаже, — рассказывает Екатерина Немченко. — В процессе проектирования квартирографию можно подкорректировать. А вот в процессе строительства для изменения должны быть очень веские причины. т.к. задача состоит не только в изменении чертежей, но также требует внесения серьезных изменений во все разделы проекта, прохождения повторной экспертизы и согласования. Все это в совокупности обязательно скажется на сроках строительства, по которым застройщик несет высокую ответственность.

Эту задачу можно успешно решить. Например, по словам Ирины Орлянкиной, в проекте «Дом-Мегалит в Королеве», который «Мегалит» строит не с нуля, рассматривается возможность объединения нескольких однокомнатных квартир в одну — реализовать это возможно после сдачи дома.

— Надо сразу закладывать понимание о стремительном изменении спроса, — пояснила Ирина Орлянкина. Она отметила, что в рамках проектов из нескольких очередей можно предусматривать корпуса разного класса (одна может быть «комфорт», а вторая — «комфорт плюс»), наполняя их в соответствии со стандартом и обеспечивая покупателю возможность выбрать квартиру в соответствии со своим запросом.

— В проектах бизнес- и премиум-класса основной упор делается на просторные квартиры, — добавила Оксана Понаморенко. — Например, в наших ЖК «Классика. Дом для души» и «Граф Орлов. Московский. Первая линия» преимущественно представлены трех- и четырехкомнатные квартиры. Оба этих комплекса относятся к высокому ценовому сегменту.

А в проектах комфорт-класса, по ее словам, обычно преобладают одно- и двухкомнатные квартиры, доля трешек невелика. Например, в ЖК «Байрон» она занимает около 14% от общего объема.

— В комфорт-классе, например, однокомнатные квартиры могут быть площадью до 35 кв.м, а в премиальной недвижимости такая площадь останется невостребованной, — отмечает Сергей Софронов.

По его словам, изменение квартирографии в процессе строительства при имевшихся нормальных условиях запуска проекта говорит о том, что на этапе проектирования были допущены ошибки, был неверно оценен спрос.

— Однако такое бывает, и вполне нормально, когда проект по тем или иным причинам долго ждал начала строительства, — пояснил Софронов. — В этом случае планировки в той или иной степени могли перестать отвечать реалиям спроса. И тогда они должны корректироваться. Кардинально переделать квартирографию, скорее всего, не получится, да и вряд ли будет стоять такая задача. Изменения будут точечные, оптимизирующие.

— Изменения в квартирографии в процессе строительства возможны: такое происходит, если девелопер понимает, что не угадал с целевой аудиторией или резко изменились внешние условия. Мы все помним экономический кризис 2008 года, когда покупательская способность очень сильно изменилась, и девелоперам пришлось менять площадь квартир в сторону уменьшения. Так что такая возможность потенциально есть, — резюмирует Елизавета Николаева.

Планы изменились

Не секрет, что не всех устраивает конфигурация, которая предлагается изначально, — хотя, казалось бы, из множества планировок на рынке можно выбрать подходящую. Чтобы избежать сноса стен, некоторые застройщики их… не строят.

— Во всех наших домах сегодня перегородки возводятся на высоту одного блока, — рассказала Ирина Орлянкина. — Мы выполняем трассировку по стенам — показываем, где стены могут быть возведены. Это дает возможность собственнику организовать пространство под свои потребности: и количество комнат, и наличие дополнительных гардеробных, кладовых или постирочных.

— В проектах ГК «А101», помимо квартир с чистовой отделкой, мы реализуем квартиры-трансформеры — это такие функциональные квадратные метры, когда нет стен ни у комнат, ни у санузлов, — говорит Мария Орлова. — Жизненные сценарии меняются, и за 2–2,5 года ожидания квартиры семья может как увеличиться, так и уменьшиться. Исходя из ситуации, в таких квартирах можно решить, как обыграть пространство. Также мы даем покупателю 2–3 варианта того, как можно спроектировать квартиру. Например, из 50 кв. м можно сделать и просторную однокомнатную с кабинетом, и двухкомнатную или даже трехкомнатную 3Е-формата. Можно воспользоваться советами по планировке сразу, а можно вернуться к этим решениям, когда возникнет необходимость, например, выделить дополнительную комнату. Также это возможность сделать ремонт, разводку электричества по своему усмотрению. У нас в продаже около 30% таких квартир, людям это интересно. Но мы понимаем, что это меньшая часть покупателей, и это не будет трендом. Основная часть все равно выберет квартиру с чистовой отделкой, а может, даже с мебелью.

Как отмечает Оксана Понаморенко, возможность перепланировки зависит от типа здания. Например, в панельных домах, как правило, она очень ограничена из-за того, что большинство стен несущие.

— Компания «Л1» строит дома по кирпично-монолитной технологии, и все внутренние перегородки в квартирах при желании можно переносить или демонтировать, — добавила она. — Исключение — перенос «мокрых» зон: санузла, кухни. Это запрещено строительными нормативами. Кроме того, у нас есть жилье свободных планировок, где покупатель может по своему усмотрению устанавливать внутренние перегородки.

А Екатерина Немченко напомнила, что допустимы только проекты перепланировки, официально согласованные со всеми инстанциями и обеспечивающие безопасность для всего дома и его конструктива.

— Соблюдение правил и норм — залог того, что «мокрые» зоны не появятся над жилыми помещениями, не будут нарушены инженерные системы, звукоизоляция, не пострадают несущие конструкции и т.д. — пояснила она. — Допускается демонтаж ненесущих стен и перегородок либо организация в них проемов. Но, повторюсь, любые перепланировки в жилом многоквартирном доме следует делать по согласованному проекту.

Сергей Софронов говорит, что на практике перепланировка чаще встречается в старом фонде, что логично — там устаревшие форматы квартир:

— В новых домах покупатели не стремятся к таким изменениям, поскольку это время и средства. Они сразу выбирают оптимальные для них квартиры, — подчеркнул он. — В дорогой недвижимости перепланировки встречаются несколько чаще, чем в комфорт-классе. Это всегда обусловлено желанием сделать эксклюзивный проект. Есть примеры и объединения соседних квартир, что обычно преследует те же цели — желание реализовать сугубо индивидуальный формат квартиры.

Разница в цене

Если исходить из стоимости квадратного метра, то исторически студии — самый дорогой продукт для клиентов. Однако при общей справедливости этого утверждения частные случаи могут разительно отличаться.

— Действительно, по агломерации средняя стоимость студии 236 тысяч рублей за квадратный метр, а трехкомнатной — 214 тысяч рублей за квадратный метр, — объясняет Ольга Кобякова. — Но если смотреть на многокомнатные квартиры (от четырех комнат и выше), предложение которых невелико, то средняя цена составляет 243 тысячи рублей за квадратный метр. Понятно, что здесь будет представлена в том числе и элита, поэтому средний показатель выше. Также он вырастает за счет эксклюзивности такого предложения на рынке.

По Ленинградской области квадратный метр студии стоит в среднем 156 тыс., а трехкомнатной квартиры — 137 тыс. рублей, т.е. разница — около 20 тыс., добавила она. При этом однокомнатные квартиры от студий ушли недалеко: в Петербурге разница составляет всего три тысячи рублей, в Ленобласти — 11 тыс. рублей.

— Все зависит от того, как структурировано предложение по разным типам квартир, — пояснила Ольга Кобякова. — Если в доме много студий по 20–21 кв. м, то большой разницы не будет. Если предложение сбалансировано, то двухкомнатные квартиры могут продаваться дороже, чем однокомнатные.

Елена Гутман считает, что прямой зависимости стоимости от того, студия это или крупногабаритная квартира, не существует.

— Конечно, студии всегда были дороже по цене квадратного метра. Но в нашем проекте «Огни Залива» цена за метр студии и трехкомнатной квартиры определенного типа сравнялись, а в ряде больших квартир с наиболее удачными планировочными решениями она даже выше, — пояснила она. — Поднимают цену такие параметры, как высота потолка, наличие мастер-спальни или даже зона кухни у окна.

На стоимость квартиры влияет этаж, вид, функциональность, наличие гардеробной, патио, эркеров и высоких потолков, поддержала Мария Орлова. Так, квартира с высотой потолка 4,5 метра будет стоить дороже, чем стандартная с потолком 2,95 метра.

— Разница студии и однокомнатных у нас 18%, но такой классический подход сегодня — это, скорее, исключение, так как у нас приоритет продажи однокомнатных и многокомнатных квартир. И цена — это один из сдерживающих факторов, позволяющих сместить фокус со студии, — пояснила она. — Если посмотреть на разницу между классическими планировками и евро-форматами, то мы видим, что последние на 5% дороже.

Разница в стоимости метра внутри одного комплекса может достигать 35% и больше, отмечает Екатерина Немченко:

— Самые дорогие — это метры студий, но в целом модель ценообразования намного сложнее. Учитывается не только комнатность и размер квартиры, но и ее расположение в доме, видовые характеристики, уникальные преимущества, особенности планировочных решений.

— Цена — это регулятор между спросом и предложением, — поясняет Ирина Орлянкина. — В наших проектах на цену влияет все: и спрос, и остатки, и виды, и этажи, и планировки. Наиболее популярные квартиры, с самым востребованным видом или типом планировки, могут стоит дороже.

Апартаменты — другое дело

Если взять сегмент сервисных апартаментов, то их квартирография сильно отличается от жилых комплексов.

— Сервисные апартаменты по составу юнитов больше похожи на гостиницы и ориентированы на покупку инвесторами под последующую сдачу и временное проживание арендаторов, — отмечает Екатерина Немченко. — Квартиры же чаще приобретают для собственного проживания. А значит, у целевых аудиторий разных форматов отличаются модель поведения при выборе проекта, стратегия приобретения, ожидания от покупки и требования к ней.

Елизавета Николаева пояснила, что апартаменты на рынке делятся на сервисные, для дальнейшей сдачи в аренду и на те, что условно предназначены для проживания.

— В последнем случае квартирография не будет сильно отличаться. Возможно, в сравнении площадь апартаментов будет чуть больше, так как их стоимость за квадратный метр традиционно ниже, чем у квартир, — отметила она. — В сервисных апарт-отелях, так как это, по сути, аналог гостиницы, востребованы в первую очередь студии и однокомнатные апартаменты. Например, в комплексе «GloraX Заневский» покупателям предлагают на выбор номера «стандарт» — 22 кв. м, «комфорт» — около 30 кв. м. и «джуниор сьют» — около 50 кв. м.

— Подавляющий объем сервисных апартаментов — это студии, — соглашается Сергей Софронов. — Однокомнатные и двухкомнатные тоже бывают, но их меньше, поскольку спрос на аренду удовлетворяется, в первую очередь, студиями до 22–24 кв.м. Пропорции примерно такие же, как на гостиничном рынке в целом: сьюты и делюксы есть, но в объеме, необходимом для ответа на сравнительно небольшой спрос.

Также есть зависимость от звездности: в апарт-отелях 4* крупноформатных апартаментов будет больше, нежели в проектах с тремя звездами. Несервисные апартаменты, как правило, повторяют планировочные решения жилых домов.

— Специфика есть в каждом из подсегментов, — добавил Сергей Софронов. — Например, в премиальных комплексах апартография будет больше похожа на соответствующего класса жилую недвижимость. У нас, например, в составе комплекса «Северная корона» есть предложение апартамента, который занимает целый этаж.

При этом студии в таких комплексах стоят дешевле, чем в жилых домах:

— Раньше разница была 10–15%, но сейчас она уменьшается, так как апартаменты по своему наполнению приближаются к жилью, — уточнила Елизавета Николаева.

Тренд на снижение

Площади квартир начали уменьшаться еще несколько лет назад — так отреагировал рынок на увеличение стоимости жилья на фоне снижения реальных доходов населения.

— Ипотека остается основным инструментом покупки. Поэтому клиенты стремятся снизить размер ежемесячного платежа, который напрямую зависит от общего бюджета лота, и этим обусловлена структура предложения на рынке новостроек, — отметила Елизавета Николаева. — Как следствие, предпочтение покупателей сместилось в сторону эргономичных квартир, функциональных планировок. Сегодня клиенты готовы поступиться просторными коридорами, большими спальнями. Даже в элитном сегменте отказываются от дополнительных помещений — зимних садов, сигарных комнат.

— Мы видим смещение спроса в сторону двухкомнатных квартир, — говорит Елена Гутман. — Тем более, что однокомнатные и студии все строили последние лет 10, они преобладают на нашем рынке, как первичном, так и вторичном. А двухкомнатная — это полноценная квартира, которая позволяет, не мешая друг другу, жить семье с двумя детьми — при условии, что комнаты все же попросторнее, чем 10 кв. м. Поэтому застройщик и девелопер делает упор на этот тип квартир и государственные программы по ипотеке. Именно то, сколько может заплатить семья, определяет возможность покупки.

— Мы наблюдаем третий год подряд снижение средней площади, как в черте города, так и за пределами Петербурга, — подтвердила Мария Орлова. — За это время квартиры уже «потеряли» 7 кв. м. В Ленобласти площади остаются больше, чем в Петербурге. Что касается комнатности, то, по нашим наблюдениям, студии постепенно теряют позиции. Сейчас на первое место выходят однокомнатные квартиры. Они вместе с «двушками» будут самыми востребованными в ближайшие годы. Отмечу, что люди голосуют за проекты и планировки рублем. За одни и те же деньги в городе можно приобрести однокомнатную квартиру, а в области — двухкомнатную или даже трехкомнатную евро-формата. И если семье нужно больше места, а около 65% покупателей приходят именно за увеличением жилплощади и улучшением условий, то выбор понятен.

Ирина Орлянкина считает, что снижение средней площади связано, в том числе, с изменением структуры домохозяйств.

— Пока этот тренд захватывает столицы — Москву и Петербург, крупные города. По статистике, почти половина домохозяйств состоит из одного человека, еще 23% — из двух людей, и остальное — это семьи с детьми, — отметила она. — Если эта тенденция сохранится, она может отразиться на квартирографии и площади жилья. Повышается спрос на смарт-квартиры. Востребованы эргономичные планировки. Получит ли этот тренд развитие — увидим через 5–7 лет. Так что девелоперам следует предусматривать вариативность. И наши «открытые» планировки без возведенных стен внутри квартир — одно из таких гибких решений.

Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» не видит особых предпосылок к изменению квартирографии в ближайшие год-два.

— Мы, безусловно, фиксируем растущий спрос на двухкомнатные квартиры, — говорит Ольга Кобякова. — Также наблюдаем рост доли покупателей из других регионов страны, на которых приходится уже 44% сделок. А этот спрос отличается от того, что приобретают жители Петербурга и пригородов: клиенты из регионов в 80% случаев выбирают студии и однокомнатные.

По ее словам, при определенной поддержке государства и трансформации семейной ипотеки в сторону жилья большей комнатности или площади возможно увидеть растущий спрос на крупные квартиры.

— Когда появились программы с околонулевыми ставками, для покупателей было не так критично найти больше денег на первоначальный взнос, а в ежемесячном платеже разница однокомнатной и двухкомнатной составляла около 5 тысяч рублей, а то и меньше, — добавила Ольга Кобякова. — И если будут программы, которые позволят за двухкомнатную квартиру платить ненамного дороже, чем за однокомнатную, то спрос вырастет и на «двушки». Но вряд ли это будет массово.

Сергей Софронов говорит: для того, чтобы спрос на квартиры с двумя и тремя комнатами был стабилен, необходимы долгосрочные предпосылки.

— Средний период реализации проекта жилого дома, от покупки участка до завершения строительства, — порядка 5 лет. В случае с комплексным освоением и строительством несколькими очередями — значительно больше. Если семейная ипотека будет гарантирована как действующая программа, например, на следующие 10 лет, то в таком случае вполне реально появление проектов, в которых двух- и трехкомнатные квартиры могут оказаться в большинстве, — пояснил он. — Текущая версия программы официально работает до 1 июля 2024 года. В таком горизонте планирования девелоперы не могут прогнозировать устойчивый спрос, а покупатели, в свою очередь, — планировать на годы вперед. Поэтому доступность покупки для семейных покупателей фактически определяет перспективы этого формата на рынке.

— Предложение всегда зависит от спроса: будет расти спрос на просторные квартиры — их будет становиться больше, — считает Оксана Понаморенко. — Также спрос подогревается доступной ипотекой. Стремление купить двух- или трехкомнатную квартиру возросло с введением ипотечных программ с господдержкой. Если такие программы останутся или появятся новые, более привлекательные — он останется. Если нет — то может произойти откат в сторону малогабаритного жилья.

— При повышении платежеспособного спроса и потребности в улучшении жилищных условий застройщики мгновенно отреагируют на возможности покупателей, — резюмировала Екатерина Немченко.

Фото: Freepik.com