Рост цен в 2020–2021 годах затронул и верхние сегменты рынка жилья. И без того недешевые квартиры прибавили в цене, но при этом пользуются высоким спросом.
автор фото Евгений Павленко/«Коммерсантъ»Поделиться
Чтобы удовлетворить потребности взыскательных покупателей, девелоперы ищут новые возможности в старых локациях, добавляют «фишки» — от марин до винных баров в лобби. О тенденциях в строительстве жилья бизнес-класса и элитной недвижимости рассказали участники круглого стола «Фонтанки».
Дефицитное жилье
Элитное жилье и бизнес-класс в первом полугодии прибавили как в цене, так и в объеме продаж — ситуация совпадает с трендами в целом по рынку. При этом девелоперы вновь стали выводить новые объекты — в прошлом году их практически не было.
— В первом полугодии продажи элитной недвижимости выросли почти на треть по отношению к аналогичному периоду прошлого года, — рассказала Оксана Кравцова, совладелец и генеральный директор ГК «Еврострой». — Ключевые тенденции, наметившиеся в конце прошлого года, были актуальны и в январе — июне: это постепенное сокращение предложения элитных объектов, рост популярности квартир больших метражей и спрос на объекты в высокой стадии готовности.
Например, в ЖК «Привилегия» и клубном доме Esper Club на Крестовском острове в июле в продаже оставалось всего 6 квартир, одна из которых — пентхаус площадью 397 кв. м за 317 млн рублей.
— Для дорогой недвижимости характерны те же тренды, что и для массовой застройки: предложение уменьшилось, стоимость выросла, — комментирует Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Поэтому физическое сокращение сделок не повлияло на финансовые показатели. Напротив, в финансовом выражении рынок только вырос.
Например, ГК «ПСК» в этом сегменте за первое полугодие увеличила выручку на 29%. Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе увеличилась на 42% — со 167,7 тыс. руб. до 237,4 тыс. руб.
При этом, по словам Сергея Софронова, усиливается конкуренция новостроек со вторичным рынком дорогой недвижимости.
— В ближайшие годы дефицит новых проектов дорогой недвижимости будет только усиливаться, а доля предложения на вторичном рынке — расти, становясь подавляющей, как это уже случилось с тем же Крестовским, — отметил он. — В этом свете новые проекты не просто пользуются повышенным вниманием — они становятся глотком свежего воздуха для покупателей премиум-недвижимости, ждущих уникального предложения.
О дефиците предложения говорят практически все участники рынка.
— В 2020 году мы, то есть участники рынка и потребители, можно сказать, соскучились по новым проектам, они появлялись редко. В текущем году ситуация стала меняться к лучшему, только за первое полугодие стартовало 9 новых проектов на 165 000 кв. м, — рассказывает Михаил Гущин, заместитель вице-президента по жилой недвижимости, директор по маркетингу Группы RBI. — Но стабильный хороший спрос в этом сегменте за период кризиса ни разу не «подвергался сомнению»: когда в разгар кризиса мы стартовали с проектом «Созидатели», 15% товарного запаса было забронировано за первые 2–3 часа. Выбор у покупателя и сейчас не такой уж большой, качественные яркие проекты по-прежнему нарасхват.
Чтобы оценивать тренды в разных сегментах недвижимости, хорошо бы в принципе понимать, что представляют собой сегодня классы «бизнес», «премиум» и «элита», считает заместитель директора по маркетингу компании LEGENDA Intelligent Development Ксения Садкова.
— Дело в том, что из-за ощутимого роста квадратного метра в предыдущие периоды многие жилые проекты перешагнули порог высокого ценового сегмента, в результате границы классов окончательно стерлись, — поясняет она. — Средневзвешенная цена экспозиции, позиционирующей себя как бизнес-класс, достигла 230 тысяч рублей. И некоторые игроки рынка стали называть «бизнесом» вчерашний комфорт, руководствуясь ростом цен и сокращением экспозиции (на 15% с начала года), а не продуктовыми характеристиками или хотя бы уровнем комфортности локации.
Что касается рынка премиальной и элитной недвижимости, то за счет своего небольшого размера он более стабилен, отмечает Ксения Садкова. А сократившееся за второе полугодие 2020 года предложение постепенно восстанавливается за счет новых проектов, которые выходили в продажу весной и летом 2021 года.
Еще выше
В первом полугодии стоимость квадратного метра в элитных домах увеличилась в среднем на 10%, говорит Оксана Кравцова. Так, средняя цена в Esper Club сегодня составляет 519 тысяч рублей за 1 кв. м; в жилом комплексе «Привилегия» — 650 тысяч, а в доме «Приоритет» на Воскресенской набережной, где каждая из 40 квартир обращена к Неве и символам Петербурга, — 670 тысяч рублей.
По оценкам Ксении Садковой, на цены на рынке премиальной недвижимости влияние оказывает не только сокращающееся предложение и вымывание наиболее ликвидных лотов, но и рост цены в тех элитных проектах, которые интересны искушенному покупателю с точки зрения качества и инновационных характеристик продукта. В Петербурге таких объектов всегда было немного, благодаря чему их ценность растет, несмотря на рыночную конъюнктуру.
К факторам роста цены на первичном рынке можно отнести и повышенный спрос, и удорожание стоимости строительных материалов.
— Рынку удалось нейтрализовать риски, девелоперы смогли остаться в рамках экономической модели, не останавливать стройки и продолжать выводить новые объемы квадратных метров, — считает Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX. — С началом нового делового сезона динамика стоимости квадратного метра тоже будет положительной, но темпы будут более спокойные — в пределах 1–2% в месяц.
Он также отметил, что дорожают земельные участки, но с отставанием от роста цен на квартиры в 3–4 месяца — в данном случае все зависит от запросов продавца. Но, несмотря на это, девелоперы в первом полугодии приобрели 190 га земли. Как сообщил Александр Андрианов, GloraX также заключил несколько сделок, и большая часть этих проектов будет выведена на рынок еще до конца текущего года. Недавно, например, открылись продажи в новом ЖК бизнес-класса на Заневском проспекте общей площадью 100 тыс. кв. м.
На том же месте
Основная часть «элиты» и «премиума» сконцентрирована на Петровском острове — уже около 60% от экспозиции, отмечает Ксения Садкова. В разряд «элитных» переходит Петроградский и Аптекарский острова.
— В этом мы видим естественное расширение элитных проектов: осваиваются территории, соседние с Крестовским островом — бывшим центром высокобюджетной недвижимости, — поясняет она.
— Все факторы, определяющие то, насколько локация удовлетворяет требованиям элитного жилья, хорошо известны — здесь вряд ли может появиться что-то новое, — считает Михаил Гущин. — Это видовые характеристики, близость к зеленым массивам, близость к воде, предпочтительно расположение в центральных районах города. Статусность — показатель консервативный. Да, новые локации постепенно могут приобретать «элитный» статус в глазах покупателей, но это долгий процесс.
Сейчас, например, в таком направлении начинает развиваться Адмиралтейский район, где стали появляться новые проекты бизнес-класса, такие, как «Болконский» и «Созидатели» от RBI. То же самое можно сказать о районе у станции метро «Фрунзенская». «И есть локации, которые всегда были и будут элитными: это Центральный район и Петроградский, где у нас два текущих проекта — Futurist и «Крестовский IV»», — резюмировал Михаил Гущин.
Сергей Софронов отмечает, что Петровский остров изначально не претендовал на элитный статус, а Каменный остров является, скорее, ориентиром того, что может быть что-то «круче» Крестовского, а не рынком с приличной емкостью предложения.
— Петербург очень консервативен в вопросе премиальных локаций, поэтому единственный понятный на ближайшие годы путь — развитие центра и имеющихся исторически признанных районов. — соглашается Сергей Софронов. — Один из подходов — реновация исторических зданий в новое премиальное жилье. Концептуально это интересное решение, очень правильное с точки зрения сохранения наследия. Но есть проблема в размещении парковочных мест, крайне желательно — подземных. В премиальной недвижимости отсутствие своего паркинга ставит под вопрос покупку в принципе.
В реставрации исторических зданий видит будущее и «Еврострой».
— Для формирования престижных территорий нужно время, ведь ни одна локация не может стать элитной в один момент, — поясняет Оксана Кравцова. — Необходимо поступательное развитие инфраструктуры, важны статус и история места, единая социальная среда. Именно поэтому в городе появляется все больше исторических объектов, которые можно отреставрировать и приспособить под современное использование — ведь их престижное окружение уже сформировано. Запрос на жизнь в подлинном историческом доме, но на современный лад у петербуржцев очень высок.
Так, в августе «Еврострой» открыл продажи квартир в клубном доме «Три Грации» на пересечении Захарьевской и Потемкинской улиц напротив Таврического сада. Это здание было построено в стиле необарокко в 1906–1907 годах для прусского подданного Карла Шрейбера как доходный дом для знатных и обеспеченных семей.
Еще один путь Сергей Софронов видит в редевелопменте. В частности, территория бывшего завода на Песочной набережной, «Ливиза», ЛДМ, отдельные участки Васильевского острова.
— Мы считаем, что наибольшим потенциалом обладает Петроградская сторона, на нее приходится сейчас почти 40% всех продаж недвижимости из категории de luxe, — отмечает Сергей Софронов. — Петроградский район, на наш взгляд, являет собой квинтэссенцию Петербурга. В частности, такой концентрации архитектуры северного модерна более нет нигде в городе. Для Петербурга это настоящий архипелаг модерна. А возможно, и за его пределами. Например, в Хельсинки, также знаменитом этим стилем, подобных зданий меньше. И в то же время Петроградская сторона разноплановая, а характер предложения здесь позволяет выбирать среди разных концепций.
В то же время для развития жилья бизнес-класса внимание девелоперов сместилось к участкам, расположенным в более удаленных локациях, которые ранее не попадали в фокус их внимания, отмечает Александр Андрианов.
— Статус наиболее востребованных локаций сохраняют за собой Васильевский остров, включая намывные территории, северная часть Фрунзенского района и часть Выборгского района, — приводит он примеры. — Все эти локации интересны прежде всего близостью к центру города.
Одной из перспективных локаций он называет намыв — 20 минут до исторического центра, рядом находится выезд на ЗСД, панорамные виды на Финский залив. Все это создает в том числе инвестиционный потенциал — например, стоимость квадратного метра в проекте Golden City выросла с 2016 года в 3,5 раза, и дальше стоимость будет только расти по мере развития территорий, считает Александр Андрианов.
Покупатель с опытом
Девелоперы при создании проектов в высоких ценовых сегментах опираются на сложившиеся представления о своей целевой аудитории.
— Это люди, которые, как правило, имеют не одну квартиру — у многих из них уже есть опыт покупки и проживания в элитной недвижимости, — поясняет Михаил Гущин. — Есть и опыт путешествий, и знакомства с западными стандартами жилья. Соответственно, сегодня заметно растет требовательность людей к тому продукту, который они покупают. Причем не только к квартире — а в целом к среде обитания, к сервисной составляющей.
Например, усложняется инженерная составляющая, проекты в этом плане усложняются. Например, один из последних трендов — внедрение беспроводных технологий передачи данных со счетчиков — такие, например, устанавливаются в ЖК Futurist. В проекте «Биография» подключена система распознавания и «узнавания» лиц. Меняется также подход к благоустройству и ландшафтному дизайну: он часто не уступает лучшим европейским образцам, с нестандартным оборудованием западных производителей. Например, на строительстве ЖК Futurist буквально в августе начали монтировать игровые комплексы от немецкой компании Richter Spielgeraete — как в Новой Голландии.
— Покупатели хотят новое и уникальное, старые дома всегда проигрывают новым в комфорте проживания, — уверен Сергей Софронов. — Учитывая стоимость квадратного метра, такие проекты предлагают очень серьезный набор современных технологий комфорта, качества отделки, архитектуры и планировочных решений. Поэтому выдающееся новое предложение просто великолепно вписывается в имеющиеся запросы покупателей.
По его словам, ключевой «фишкой» остается локация и архитектура. Технические составляющие комфорта, такие, как умный дом, бесключевой доступ, энергоэффективность, водо- и воздухоочистка и т. д., — все это можно реализовать где угодно, но расположение остается неповторимым атрибутом, равно как и индивидуальный внешний облик.
— Для нового премиального проекта мы выбрали участок на набережной реки Карповки, 31, протянувшийся от здания ВГТРК до Каменноостровского проспекта, — рассказывает Софронов. — Как раз участок позволяет нам реализовать уникальный проект — именно то, что нужно в этом классе жилой недвижимости. По нашему мнению, в центре Петербурга нет ни одного участка, на котором можно было бы реализовать подобный проект — построить дом, который широко открыт окружающей архитектуре и ландшафту и не стеснен окружающей исторической застройкой. Это единственный проект в исторической части города, в котором возможен такой подход.
В проектах бизнес-класса, по словам Александр Андрианова, наблюдается тенденция к уменьшению средней площади квартиры в проектах бизнес-класса:
— Если три года назад рынок пополнялся жилыми комплексами со средней площадью квартиры около 80 кв. м, то в 2019 году этот показатель составлял уже 56 кв. м, по итогам 2021 года средняя площадь продаваемых лотов в проектах GloraX осталась на этом же уровне. Также растет спрос на квартиры с отделкой, в том числе в проектах высокой ценовой категории. Мы намерены постепенно двигаться в сторону предложения квартир с ремонтом «под ключ» и квартир с частичной или полной меблировкой.
Оксана Кравцова отмечает, что в элитном сегменте, напротив, пандемия подстегнула спрос на квартиры больших метражей, а также квартиры с террасами.
— Элитный сегмент невозможно стандартизировать — это всегда уникальные лоты, — настаивает она. — Именно поэтому большинство таких объектов на рынке Петербурга передаются без отделки — каждый покупатель наполняет пространство в квартире своими смыслами: кому-то нужны три детские и игровые, а кто-то проектирует в гостиной домашний кинозал. Как альтернатива спросом пользуется заказ дизайн-проекта отделки на стадии заключения договора, когда клиент может сразу заложить в стоимость покупки разработку интерьера от ведущих дизайнеров. Именно по такому пути мы реализуем квартиры в клубном доме «Приоритет» на Воскресенской набережной.
Ксения Садкова считает, что поведение покупателя в таких рыночных условиях меняется:
— Он более вдумчиво выбирает недвижимость, оценивает продукт с точки зрения качества материалов и отделки, обращает внимание на дизайн и благоустройство территории, детально относится к вопросам безопасности, к инженерной «начинке» дома. Все большее значение для него приобретает репутация бренда как гарантия соответствия цены и высокого уровня жилья. Именно высокое качество дома становится той самой «фишкой», которая привлекает покупателя.
По ее словам, высокое качество — это когда на каждом уровне дома понимаешь, что девелопер создавал проект обдуманно, с учетом того, какие семьи будут проживать в доме, какой у них будет образ жизни.
— В проектах LEGENDA за этот комфорт отвечает функциональное проектирование: от широкого выбора планировочных решений квартир до максимально полезных дворов с удобной навигацией и индивидуальным дизайном, например как это сделано в проекте «Малоохтинский, 68», — рассказывает Ксения Садкова. — Его квартирография включает 157 типов планировочных решений, большинство которых — семейные квартиры размера L и XL.
Также среди новинок компании — квартиры с террасами, панорамными гостиными, а также интерьерные квартиры, изначально спроектированные для реализации трендовых дизайнов. Проект вдохновлен гамбургским HafenCity — ярчайший пример комплексного редевелопмента в Европе: асимметричная планировка участка и разнофактурные фасады проекта вместе с архитектурой окружающих зданий, зелеными парками и близостью воды создают похожую атмосферу.
— В категории жилья бизнес-класса все чаще стали появляться эксклюзивные лоты, например квартиры с окнами на 3–4 стороны, двухэтажные, со вторым светом, пентхаусы и сити-виллы, — рассказывает Александр Андрианов. — Например, в Golden City есть двухуровневые квартиры, а также с большим окном в ванной или с окнами на три стороны, также есть квартиры с террасами. Из премиум-класса также перешли планировки с несколькими санузлами, гардеробными и постирочными. Сегодня без этих дополнительных опций для многих покупателей привлекательность недвижимости снижается. Кроме гардеробных и постирочных в проектах бизнес-класса востребованы кладовые. Спрос на такие помещения в петербургских новостройках за последние 3 года вырос в 2 раза.
Особенности элитных проектов зачастую зависят от локации, считает Оксана Кравцова. Например, жилой комплекс «Привилегия» на набережной Малой Невки — один из немногих элитных проектов с собственной мариной для яхт и катеров. А благодаря расположению клубного дома «Приоритет» на Воскресенской набережной удалось сделать видовой каждую квартиру — окна гостиных обращены к Неве, разводным мостам и гранитным набережным.
— Сегодня в элитных проектах создаются роскошные лобби, украшенные произведениями искусства, рестораны авторской кухни, переговорные и сигарные лаунжи, премиальные фитнес-студии и объекты собственной инфраструктуры для жителей, — продолжает она. — В наших домах работает круглосуточная служба сервиса, которая выполняет поручения жильцов: от уборки квартиры до бронирования бизнес-джета для перелета в любую точку мира. Такой подход высоко ценится покупателями, которые могут освобождать свое время от бытовых забот, больше посвящая себя семье и бизнесу.
— В бизнес-классе также появляются проекты, в которых девелопер предусматривает особую инфраструктуру для жильцов, хотя их пока еще не так много, это скорее прерогатива элитных проектов. — рассказывает Михаил Гущин. — Например, в ЖК Futurist мы оборудуем переговорные, где можно провести важную встречу; wellness-зону, куда можно пригласить массажиста или косметолога; тренажерный зал. В проекте «Созидатели» предусмотрели помещение общего для жильцов мини-клуба.
— Отдельная опция в жилых комплексах высокой ценовой категории — это услуги под хобби и образ жизни конкретной целевой аудитории, — подтверждает Александр Андрианов. — Например, винные клубы, зоны для игры в шахматы или другие настольные игры, библиотеки. Еще одним трендом, активно мигрирующим в бизнес-класс, становятся комфортные пространства для отдыха и общения: лаундж-зоны, помещения с кинопроекторами и колонками для вечеринок, лектории, общие террасы на крышах, зоны для пикников.
Новое и дорогое
Будущее элитной недвижимости напрямую зависит от общего состояния рынка.
— Здесь большое влияние оказывают низкие темпы вывода в продажу новых объектов и рост непрямых издержек — социальной и долговой нагрузки, — говорит Ксения Садкова. — Учитывая, что дефицит предложения в следующие полгода едва ли исчезнет, цены продолжат планомерно расти. Так как платежеспособного покупателя не становится больше, в борьбе за покупателя застройщики должны доказать увеличение цены ростом качества проекта, а это получается далеко не у всех.
У Михаила Гущина, напротив, есть ощущение, что по качеству продукта и архитектуры девелоперы догоняют лучшие европейские образцы — речь, в первую очередь, о Москве и Петербурге, которые являются флагманами в элитном домостроении.
— Бурно идет развитие «высокотехнологичной» составляющей — всего, что связано с «умным домом», — продолжает Михаил Гущин. — Все большее внимание уделяется домовой инфраструктуре «общего пользования» — коворкинги, комьюнити-центры, помещения для занятий спортом, косметических и лечебных процедур. Мы также размышляем о так называемых «здоровых домах», это направление сейчас активно начинает развиваться на Западе. Речь о жилье, в котором создается благоприятный внутренний климат, контролируется качество воды, воздуха, используются экологичные материалы и технологии, даже контролируется состояние здоровья и самочувствие людей.
— Однозначно спрос на цифровые сервисы со стороны покупателей будет возрастать, — соглашается Александр Андрианов. — Уверен, что в ближайшие годы системы «умный дом» и «умная квартира» станут обязательным атрибутом жилых комплексов бизнес-класса. Далее в дело пойдут системы кондиционирования, дополнительные способы очистки воды и воздуха, системы безопасности — сегодня люди стали более внимательны к таким вещам.
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
автор фото Евгений Павленко/«Коммерсантъ»
