Льготная ипотека стимулировала первичный рынок жилья больше года — объемы кредитования были беспрецедентными, как и рост цен. Отмены господдержки ждали со дня на день — по крайней мере, в Петербурге. Однако еще почти год она проработает на новых условиях — об этом заявил Владимир Путин на ПМЭФ. Рынок воспринял это как благо, но не решение всех проблем.
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»Поделиться
Участники рынка считают, что негативный эффект от отмены господдержки был бы, но «не смертельный» — строители и банки уже подготовились к возможному сворачиванию программы и переключили внимание на другие инструменты поддержки спроса. Их можно будет использовать и сейчас, т.к. круг «льготных» заемщиков все же сократится.
По данным ЦБР, количество ипотечных жилищных кредитов в рублях по ДДУ в Санкт-Петербурге в 2020 году по сравнению с 2019 годом увеличилось на 16%. По новым условиям, льготная ставка поднимется до 7%, а сумма кредита будет ограничена 3 млн рублей. Но семьям с ребенком, рожденным после 1 января 2018, будет доступно до 12 млн рублей под 6% в рамках расширения семейной ипотеки.
— Уровень процентной ставки 7% является обоснованным для сохранения приемлемого уровня кредитной нагрузки при заявленной сумме кредита, которая снижена до 3 млн рублей, — прокомментировал Дмитрий Алексеев, вице- президент розничного бизнеса банка «Санкт-Петербург». — В объеме выдач банка программы «Господдержка» и «Семейная ипотека» в среднем занимают 65%. Спрос на социальные ипотечные программы ожидаем и далее стабильно высоким.
Эффект обновления
— Заявление президента о продолжении программы льготной ипотеки, озвученное на ПМЭФ, — это прекрасная новость, как для рынка недвижимости, так и для экономики страны в целом, — говорит Александр Андрианов, первый вице-президент GloraX, и многие участники рынка солидарны с ним. По его мнению, сохранение льготной ипотечной ставки, пусть даже и с некоторыми изменениями, будет стимулировать рынок недвижимости: девелоперов — выводить новые проекты, а потребителей — решать свои жилищные вопросы.
Особенное значение программа играет для регионов, где позволит увеличить объем предложения новостроек в городах-миллионниках.
— Июнь начался активно, покупатели быстрее принимали решение о покупке на фоне новостей о том, что программа льготной ипотеки будет продлена, но претерпит существенные изменения, — рассказал Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). —
Доля продаж в ипотеку растет, сейчас по некоторым нашим проектам она достигает 75%. Частично, конечно, это спрос будущих периодов, и он реализуется сейчас, а не в последующие несколько месяцев.
— Продление программы ипотеки с субсидированной ставкой в какой-то степени поддержит рынок, но, возможно, более значимый эффект будет иметь расширение опций программы семейной ипотеки, — считает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Семьи с одним ребенком значительно расширят круг участников программы. Кроме того, в рамках семейной ипотеки достаточно высокие лимиты для Петербурга и Ленобласти.
Тем не менее снижение верхней планки кредита до 3 млн рублей может привести к перераспределению значительной части спроса с новостроек в границах КАД на новостройки Ленобласти, уточнил эксперт. Сегодня объем сделок с ипотекой в проектах компании составляет 78%, и это рекордный показатель, выше на 9% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Средняя площадь продаваемой недвижимости незначительно увеличилась — льготная ипотека позволила покупателям выбирать большие однокомнатные квартиры и функциональные «двушки».
Льготная ипотека в новом формате будет актуальна, прежде всего, для регионов России, считает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). В Петербурге на апрель средний размер кредита на покупку жилья составил около 4,1 млн рублей, в Ленобласти — около 3,2 млн рублей.
— Конечно, с учетом первоначального взноса общая стоимость жилья, которое можно приобрести с помощью кредита, будет выше, но всё-таки пул подходящих проектов будет ограничен, — уточнила она. — В Петербурге под такие критерии при минимальном первом взносе попадают самые дешевые студии (например, в масштабных проектах). В пригородах — дешевые студии и однокомнатные квартиры.
— Три миллиона — это средний размер займа в России в целом, отметил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Видимо, эта логика и легла в основу решения продлить льготную программу на новых условиях. В Петербурге такую сумму берут на покупку студии или однокомнатной квартиры на окраине города. Есть и исключения, когда займ требуется небольшой, если, например, сделку финансируют за счет продажи имеющейся недвижимости. Если оценивать потенциал продленной программы по схеме «минимальный первый взнос с максимально возможным льготным займом», то он охватывает порядка 25–30% предложения новой недвижимости в Петербурге.
— В нашей компании исторически доля ипотечных сделок была высокой — 70–80%, a c введением льготной ипотеки она приближается к 98%, — говорит Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». — Очевидно, что льготная ипотека привела на рынок тех, кто откладывал покупку из-за дороговизны ипотечных ставок. Хорошо, что Владимир Путин частично продлил эту правительственную программу, и это поддержали многие губернаторы, например Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области, где мы сейчас строим наши проекты.
— Разумеется, при таком размере максимальной суммы кредита и рыночных ценах на жилье в новостройках квартиры станут менее доступны, — считает Юлия Ружицкая, директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург». — Условия действующей до 1 июля льготной ипотеки гораздо шире, а семейная ипотека не сможет в полной мере заменить господдержку, поэтому активность спроса замедлится.
Сейчас средняя сумма ипотечного кредита в компании «КВС» — 3,93 млн рублей. Этот показатель активно рос с начала года: к примеру, в марте он составлял 3,6 млн рублей. Это объясняется тем, что квартиры дорожают каждый месяц, а накопления покупателей на первый взнос остаются примерно на том же уровне. Соответственно, люди берут кредит на большие суммы, добавила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». Сейчас ипотеку с господдержкой оформляют около 75% клиентов «КВС», на семейную ипотеку приходится около 9% ипотечных сделок застройщика.
— Безусловно, уменьшение суммы кредита до 3 млн рублей сократит число покупателей, которые смогут воспользоваться этой программой, — пояснила она. К примеру, чтобы приобрести двух- или трехкомнатную квартиру, будет нужен достаточно большой первый взнос. При этом новые условия программы практически не отразятся на покупателях студий.
— Средний размер ипотечного кредита в нашей компании за последние 2–3 года стал существенно выше 3 млн рублей — сейчас он приближается к 5 млн рублей, — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Новые условия льготной ипотеки могут подойти и для Петербурга, и для Москвы, но в этом случае покупателю придется найти существенно большую сумму первоначального взноса. При наиболее распространенном сценарии покупки, когда первый взнос составляет 20–30%, не сложно посчитать, что итоговая цена квартиры должна быть около 4 млн рублей, чтобы подпадать под госпрограмму.
По его словам, под это условие подходят объекты в начальной стадии готовности, в основном, студии и однокомнатные квартиры в Новом Девяткино, Мурино, Новосаратовке и т.д., то есть, в ближайших к городу районах Ленинградской области. Но даже в этом случае не все однокомнатные квартиры и студии смогут попасть в «льготную» категорию. «На мой взгляд, под новые условия субсидированной ипотеки попадут 70% студий и однокомнатных квартир в ближайших к Петербургу районах Ленобласти. Для приобретения остальной недвижимости по сниженной ставке потребуется более значительный первый взнос», — уточнил Сергей Терентьев.
Запасные варианты
По данным Консалтингового Центра «Петербургская Недвижимость», доля ипотечных сделок, которая обычно на рынке составляет 60–65%, в пиковые периоды спроса в прошлом году достигала 80% и даже более, поэтому, предвкушая возможное окончание господдержки, застройщики заранее начали разрабатывать новые инструменты — прежде всего, совместные ипотечные программы с банками. Есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2%, пояснила Ольга Трошева. Она отметила, что застройщики стали более активно выводить на рынок новые проекты. За 5 месяцев 2021 года в Петербурге и пригородах вышло в продажу в 2,7 раза больше объектов, чем за тот же период прошлого года.
Спрос на новостройки позволят поддержать собственные программы субсидирования процентной ставки, разработанные девелоперами, специальные акции и рассрочки с гибкими условиями оплаты, составляющие в ряде случаев альтернативу ипотеке, продолжил Руслан Сырцов, коммерческий директор GloraX. Дефицит качественного предложения сохраняется, поэтому интерес к первичному жилью будет сохраняться. В фокусе внимания покупателей будут проекты бизнес- и комфорт-класса с концепцией, функциональными планировками и внутренней инфраструктурой.
— Если ипотечную ставку не будет стимулировать государство, то этим будут заниматься банки и застройщики, — говорит Максим Жабин. — У нашей компании были и есть программы со сниженной ипотечной ставкой с несколькими ведущими банками, включая Сбербанк и ВТБ. Снижение ставок всегда будет привлекать на рынок новых покупателей. Сейчас цены на жилье растут по всей России, потребность в новом жилье велика, и логично, что кредиты будут дешеветь.
Стимулирование спроса со стороны девелоперов и банков будет точно, дополняет Серегей Софронов. Речь не идет о демпинге, но количество акций и разнообразие субсидированных ипотечных программ увеличится в несколько раз.
— Без стимулирования восстановление спроса будет длиться многим дольше, хотя катастрофичного спада не будет, — считает он. Спрос снизится за счет тех, кто хотел купить квартиру по низкой ставке, поддерживать спрос будут категории покупателей, покупающие по другим обстоятельствам (расширение жилплощади, переезд либо приобретение жилья для детей, сохранение накоплений). Это принципиально иная аудитория, и она обеспечит девелоперам стабильные продажи.
Сейчас банки прикладывают максимальные усилия, чтобы нарастить свой ипотечный портфель, — в рамках партнерских программ с застройщиками предложения начинаются от 1,85–2% годовых. А это возможность купить квартиру с минимально ставкой, даже несмотря на растущую стоимость недвижимости, считает Сергей Терентьев.
Константин Гриценко вспомнил и предыдущие периоды и отмены господдержки, тогда застройщики внедряли совместно с банками различные программы субсидирования ставки. «В этот раз сценарий, скорее всего, будет похожим», — считает он.
Есть ли жизнь после ипотеки?
Рано или поздно льготную программу свернут. И в июне этого года ее возможная отмена, последующее снижение спроса и, как следствие, сокращение продаж у застройщиков были прогнозируемыми событиями, выразил общее настроение Руслан Сырцов. В первую очередь последствия коснулись бы сегмента массового спроса — здесь уменьшение активности покупателей будет наиболее заметно.
— Естественно, планомерный рост ставок отразился бы на доле ипотечных договоров в структуре продаж застройщиков, но существенно она не скорректируется, — уточнил он. — Скорее всего, после рынок останется в тех же объемах — около 70% сделок в сегменте массового спроса будут в ипотеку. В бизнес-классе эта доля составит порядка 50%, в премиум-классе — около 30%.
При окончании господдержки рынок вернулся бы на уровень показателей 2019 года, с возможным приростом к этой базе на 5% за счет первого полугодия 2021 года, но в дальнейшем рынок сам бы стабилизировался, считает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». По словам эксперта, после поддержки рынка в трудный период стоит искать естественный баланс спроса и предложения, который сам отрегулирует цены. При этом государству и банкам нужно проводить комплексную политику по регулярному снижению ипотечных ставок, чтобы вернуть доступность жилья на «докризисный» уровень.
— Субсидирование ипотеки помогает людям приобрести жилье, но не решает всех их проблем, и несмотря на снижение ставок, финансовая нагрузка на заемщиков остается очень высокой, — полагает Ян Фельдман. — Платежеспособность населения снижается, у потребителей нет уверенности в завтрашнем дне, а значит, взять на себя кредитные обязательства станет всё сложнее. Но для многих ипотека — это единственный способ купить квартиру, поэтому к этому инструменту будут обращаться всё равно, вне зависимости от текущих ставок.
Через пару месяцев, после окончания действия программы льготной ипотеки, ставка увеличится до 8–9% годовых, считает Сергей Терентьев. При этом стоимость недвижимости снижаться не будет — предпосылок для этого в данный момент нет.
Принципиальных изменений на рынке в связи с заявлениями президента Сергей Софронов не ожидает:
— Все, кто хочет успеть в июне, — постараются купить, — говорит он. — Для рассматривающих ипотечный займ до 3 млн рублей, по большому счету, уже нет повода для спешки. Увеличение ставки на 0,5–1% при пересчете на ежемесячные выплаты не дает значительного удорожания. Вероятно, ненадолго снизится спрос на ипотеку на жилье, не попадающее под действие программы.
Эксперт отметил еще несколько аспектов. Измененная программа увеличит спрос на недорогое малогабаритное жилье — как следствие, в этом сегменте цены еще больше вырастут. Сгладить этот эффект мог бы поэтапный отказ от льготной ипотеки как антикризисной меры.
Сразу после отмены льготной ипотеки клиенты займут выжидательную позицию и будут наблюдать за рынком, потом тем, кому не хватает денег для покупки, всё равно придется прибегать к ипотечным кредитам, считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Ну а цены на строящуюся недвижимость точно не уменьшатся.
А руководитель пресс-службы СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова видит будущее без льготной ипотеки довольно оптимистично.
— В Петербурге в последний год-два наблюдается отчетливая тенденция увеличения числа приезжих из регионов, — говорит она, — так что спрос если и просядет, то совсем немного, так как его подпитывает большой поток иногородних. Кроме того, в льготной ипотечной программе многие банки не участвовали, но тем не менее, пошли на снижение процентной ставки.
— Принято считать, что такой спрос спровоцировала именно льготная ипотека, но это верно лишь отчасти, — говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — Многие застройщики дополнительно субсидировали эту льготную ставку — иногда до 0%. И после вероятной отмены ипотеки с господдержкой такая тенденция продолжится. Лишь с той разницей, что теперь у этих застройщиков увеличатся затраты — выплаты банку.
Наибольшие сложности и снижение спроса могут возникнуть у покупателей с ограниченным бюджетом, для которых критично увеличение ежемесячных платежей по кредиту из-за роста ставок, считает Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Темпы продаж в «экономе» и «комфорте» могут несколько снизиться. Скорее всего, чтобы поддержать спрос, покупателям будут предлагаться различные скидки и акции: паркинг или кладовая в подарок. При этом есть вероятность, что без стимулирования произойдет отток покупателей на вторичный рынок жилья, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
Фото: Константин Кокошкин / «Коммерсантъ»
