Несмотря на особенности климата, интерес к квартирам с мансардами и террасами вырос. Сказались последствия пандемийных ограничений, а также в целом растущий у покупателей интерес к необычным элементам планировок, дающим новые возможности. Даже если эти элементы делают квартиру ощутимо дороже.
Фото: pixabay.comПоделиться
Мансарда или терраса?
Мансарды надстраивают часто в зданиях с ограниченной высотностью и этажностью, также они нередко являются составной частью двухуровневых квартир, такие варианты жилья являются эксклюзивом, говорит Ольга Ульянова, директор по маркетингу ГК «Полис Групп».
— Более распространенное явление в Санкт-Петербурге — это, конечно, террасы. Террасы — это вариант балконов, лоджий, они могут быть открытые или застекленные, — уточняет она. — В нашем северном климате практическое применение имеют закрытые террасы. Стало обычным явлением оборудовать там зону отдыха, рабочий кабинет или вариант зимнего сада, например.
Мансарды же больше актуальны и востребованы при застройке и реконструкции домов в историческом центре города, считает Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения «Строительный трест». Эта конструкция за счет увеличения площади повышает технико-экономические показатели объекта, сокращает теплопотери через крышу и во многом решает проблемы уплотнительной застройки центральных районов.
По его словам, немаловажную роль при этом играет климат, все-таки мансардный этаж имеет большую поверхность соприкосновения с улицей, поэтому при проектировании тщательно прорабатывается сложная система гидро- и теплоизоляции.
Сегодня на первичном рынке недвижимости Петербурга квартиры с террасами представлены как в массовом сегменте, так и в более дорогих проектах, отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург»: «В целом долю такого предложения на рынке можно оценить в 3–5%. Площадь террас варьируется от 5–6 кв. м в сегменте массового спроса, до 80 кв. м в дорогой ценовой категории».
Террасы и мансарды отличаются и правовым статусом. По словам Андрея Панькова, терраса — как на последнем этаже, так и на первом, является внутридомовым имуществом, а не жилой площадью и собственностью владельца квартиры, поэтому пользователь террасы берет на себя ответственность за эксплуатацию части общей площади в своем индивидуальном пользовании. И создание на ней любых стационарных сооружений, к примеру остекления или закрытого зимнего сада, возможны только на основании решения общего собрания собственников помещений в доме. При этом остекленные террасы могут иметь другой правовой статус и быть частью собственности, однако с дополнительными требованиями к техническому обеспечению этого объекта.
Это практически обязательный атрибут для недвижимости категории «премиум» и «бизнес», отметил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». Отсутствие в проекте предложений с террасами влияет на его восприятие в худшую сторону. Альтернативой может служить панорамное остекление или, например, двухуровневые пентхаусы.
— Террасы предполагают расширение личного пространства и являются эксклюзивным атрибутом, — добавил он. — Число квартир с террасами в одном проекте всегда ограничено. И если проект сам по себе из категории редких предложений, то терраса делает отдельно взятую квартиру неповторимой.
Мансарда же предполагает более полное использование строительного объема. В частности, иногда в высотный регламент с желаемым количеством этажей можно уложиться, только если последний этаж будет мансардным.
В России террасы чаще всего используются в загородном строительстве, в основном — это малоэтажные дома, уточнил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». В многоэтажных зданиях в черте города тоже возможно появление террас, но преимущественно это будут новостройки высокой ценовой категории или бизнес-центры, где такая зона станет местом отдыха сотрудников или рестораном.
— После пандемии запрос на такую опцию в квартире, в наших проектах вырос в разы, — говорит он. — Квартиры с террасами на первом или последнем этажах у нас представлены в голландском квартале «Янила» в Янино. Терраса на первом этаже имеет собственный выход во двор, ее метраж — от 6 до 20 кв. м. Такие квартиры имеют усиленную балконную дверь и выдвижную маркизу — навес над террасой, защищающий от непогоды. Второй вариант — огороженные террасы на крыше, их максимальный размер составит более 50 кв. м.
Если говорить о квартирах с мансардами, то до сих пор они являются исключительным продуктом на первичном рынке недвижимости, поэтому имеют большую ценность для покупателей.
Досуг с панорамным видом
Мансарды распространены меньше, чем террасы, в основном — в ЖК в центральных частях города, а также в малоэтажных проектах, говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). На мансардные этажи благодаря нестандартному расположению окон в квартиры попадает больше света, а благодаря скатной крыше появляется комфортный перепад высот. В таких квартирах можно реализовать нестандартные дизайнерские решения.
— Открытые террасы используются преимущественно в теплое время года как дополнительное место отдыха на открытом воздухе (там можно обустроить лаунж-зону, игровые зоны для детей и пр.), — добавила она. — Закрытые террасы могут также использоваться, например, как зимний сад. Террасы встречаются примерно в 25% ЖК, преимущественно высокого класса, реже — в классе масс-маркет. К примеру, квартиры с террасами и видом на Малую Неву разместятся на последних этажах жилого комплекса премиум-класса The One на Петровском острове.
— Чаще всего терраса выступает зоной отдыха или досуга, однако функциональное назначение таких помещений не ограничено, — добавила Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Лоты с террасами обычно обладают хорошими видовыми характеристиками, на террасе прекрасно утром выпить чашечку горячего кофе или чая, а вечером встретить закат. Здесь можно весело проводить время с родными, близкими и друзьями, установить шезлонги и организовать зону барбекю. При этом терраса является открытым пространством и в основном может использоваться в теплое время года. На остекленной террасе может находиться зимний сад или спортзал, здесь также может быть организована и зона для работы.
Квартиры с террасами, подразумевающие большие общие метражи, бронируются одними из первых среди всех крупноформатных планировок в проекте. Реальная востребованность развенчивает стереотипы о погоде, добавил Сергей Софронов.
— На практике петербургский климат для террас скорее плюс, чем минус, — пояснил он. — В настоящую южную жару пользоваться террасой можно только утром и вечером, а вот в Петербурге практически весь день. Решений защиты от дождя более чем достаточно — от небольших навесов до полноценных маркиз. Да и прошедшее лето показало, насколько наша погода может ломать стереотипы.
Наконец, особую популярность террасы снискали у своих обладателей в период локдауна, добавил он. Фактически это то место, где можно было находиться на улице безопасно для здоровья. Опыт пандемии несколько сдвинул взгляды на то, какой должна быть идеальная квартира. Наличие террасы теперь в перечне желательных атрибутов.
— Я бы выделила две основные функции террас, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Во-первых, они делают планировки уникальными, дают возможность обустроить собственную лаундж-зону на открытом воздухе. Во-вторых, террасы украшают фасад дома, делают его стильным. Терраса в квартире всегда становится местом для досуга и отдыха. В этом их большое преимущество перед балконами: открытое пространство нельзя превратить в кладовку.
Квартиры с террасами можно разделить на два типа, считает Дмитрий Ефремов:
— К первой категории относятся террасы, расположенные на первых этажах жилых комплексов и имеющие выход во двор, это так называемый «скандинавский» тип террас. Второй тип террас — это большие веранды у квартир, расположенных на последних этажах жилых комплексов. Такие террасы могут быть как открытыми, так и закрытыми. Назначение — аналогично первому типу, можно дополнить шезлонгом или установить мангал. Часто в закрытых террасах собственники квартир создают зимние сады.
«Главстрой Санкт-Петербург» планирует продажу квартир с террасами в одной из следующих очередей «Юнтолово», которая будет расположена у реки Юнтоловки. «Для девелопера, конечно, важно максимизировать площадь, продаваемую в теплом контуре, тогда как терраса — это неотапливаемое вспомогательное помещение, которое создается в первую очередь для приятного времяпрепровождения на свежем воздухе», — резюмирует он.
Для семей и богемы
Квартиры с террасами пользуются спросом в основном у покупателей больших по площади квартир, рассчитанных на комфортное проживание большой семьи, говорит Андрей Паньков. Например, в ЖК «Сосновка» квартиры с террасами на крыше распродали одними из первых. По его словам, собственники квартир используют террасы по своему усмотрению — на видовых террасах чаще всего устаивают обеденную зону или зону отдыха, на первых этажах оборудуют детскую игровую зону или палисадник.
—Террасами интересуются разные категории покупателей, — комментирует Анжелика Альшаева. — Среди них и творческие люди, которые ищут необычные планировки, и любители устраивать дома вечеринки, и семейные клиенты с детьми. Конечно, чем больше размер террасы, тем больше вариантов использования террасы: например, одна семья из нашего ЖК «Наутилус» установила электрогриль. Иногда жители занимаются здесь спортом на тренажерах, а иногда просто ставят столик и стулья, чтобы читать, пить чай и так далее
— Выделить определенную категорию покупателей, которая выбирает только этот формат жилья, довольно сложно, — продолжил Ян Фельдман. — Раньше это была творческая богема и люди, предпочитающие романтичную и оригинальную недвижимость. Сегодня во многом портрет клиента определяет сам застройщик через квартирографию. К примеру, в «Юттери» на мансардном этаже представлены не только семейные форматы, но и студии площадью около 30 кв. м. Семейные покупатели больше ориентированы на возможность быть ближе к природе за счет увеличенной площади остекления, на уютные вечера возле камина и некоторую уединенность. Покупатели более компактных площадей выбирают мансарды за ощущение свободы, воздух, виды и возможность обустроить пространство по собственному вкусу.
Все дело в видах
Застройщику выгодно построить вместо обычной кровли террасу, которая увеличивает стоимость квартиры, а случае оправданной локации позволяет получить максимум эстетического удовольствия от созерцания видов, уточняет Андрей Паньков.
Квартиры с террасами в принципе более дорогие за счет своих видовых характеристик. Как уточнил Сергей Софронов, мансарды тоже бывают разные — в ряде случаев мансардный этаж дополняется террасами или большими открытыми балконами. Определяющим фактором в цене остается вид. В зависимости от проекта, это может увеличивать стоимость на 10–30% от средней. При этом метраж видовых квартир редко бывает на уровне среднего — в подавляющем большинстве случаев это просторные планировки.
По словам Ольги Трошевой, квартиры с террасами стоят дороже в среднем на 5–10%, но в некоторых эксклюзивных случаях и до 20%.
В компании «Полис Групп» цена на квартиру складывается без учета площадей балконов и лоджий, каждая планировка оценивается отдельно. Квартиры с террасами или нестандартными лоджиями могут быть выше по цене в среднем на 3–5 тысяч по сравнению с более стандартными вариантами.
— За счет видовых характеристик, хорошей освещенности, ощущения высоты и простора цена такой недвижимости всегда выше, — добавил Ян Фельдман. — Многие покупатели дополнительным преимуществом мансарды считают отсутствие соседей сверху, а значит, больше тишины и уединения. Как правило, в сегменте комфорт-класса такие предложения единичны. Например, в нашем малоэтажном квартале «Юттери» последний этаж — мансардный, с увеличенной высотой потолков до 3,3 метра и возможностью установки камина. Стоимость такой квартиры будет на 5–10% выше, чем другие варианты в этом проекте.
— Обычно стоимость террас рассчитывается из коэффициента 0,3 к стоимости квадратного метра помещения, — рассказывает Дмитрий Ефремов. — Но стоит отметить, что у квартир с террасами часто индивидуальное ценообразование — за счет видовых характеристик, индивидуальной планировки и остекления.
— Квартиры с террасами — это штучные уникальные лоты в проектах, в основном на высоких этажах и в направлении лучших видов, чаще встречаются в домах высокого класса, — говорит Екатерина Пчелкина. — В последнее время такие лоты стали появляться и в проектах «верхней границы комфорт-класса». Например, видовые характеристики нашего проекта «БелАрт» и этажность позволили нам спроектировать несколько квартир с террасами.
По словам Екатерины Пчелкиной, к квартирам с террасами покупатели всегда проявляют интерес как к необычным лотам. Разница в цене по сравнению со стандартными лотами может составить до 20%.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
