27 декабря 2023, 10:163704
8 комментариев Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»Поделиться Уходящий год для многих строительных компаний стал рекордным по продажам, но не из-за благоприятных перемен, а потому что покупатели постоянно пытались успеть «в последний вагон». Спрос стимулировали то ожидания роста ключевой ставки, то ее реальный подъем, то грядущие изменения в льготной ипотеке. Впрочем, стабильности на рынке не было с доковидных времен, так что и к этому строители привыкают — тем более, что квартиры все равно покупать не перестают. Как прошел 2023 год и чего ждать от года следующего, рассказали лидеры строительного рынка на круглом столе «Фонтанки».
Стабильность и рекорды
Этот год строительный рынок Петербурга прожил довольно стабильно, хотя были небольшие падения, период стагнации, потом летний всплеск продаж — все это было связано с теми мерами, которые предпринимало правительство России для поддержки рынка строительства, говорит Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
— Я думаю, без активных лоббистских действий, мы, наверное, не увидели бы пролонгации ипотечных льготных программ, — отметил он.
Как рассказала Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), в 2023 году на рынок петербургской агломерации вышло 3,7 млн кв. м нового предложения, из них в пригородной зоне Ленобласти — 36%. Это больше, чем в прошлом году, когда было 3,3 млн кв.м. Тогда застройщики очень настороженно относились к ситуации на рынке и не торопились со вводом новых проектов. Но это меньше, чем в супердинамичном 2021 году, когда в продаже появилось 4,9 млн кв.м — так называемый «послековидный» всплеск активности и в предложении, и в спросе.
С тем, что 2023 год оказался богат на старты продаж, согласилась и коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова: только за 10 месяцев девелоперы вывели на 11% больше жилья, чем за тот же период 2022 года, — 2,62 млн кв. м. При этом в городской черте объем новых проектов сократился на 11%, тогда как в Ленобласти, в пригороде, он вырос на 74%.
— Этой осенью новые запуски происходили практически каждую неделю, — рассказала она. — Из сегментов превалирует комфорт-класс, но заметен рост проектов и бизнес-класса. Такой тренд стал закономерным результатом деятельности девелоперов в прошлом году: компании приобретали новые участки, проекты в разной степени готовности, как раз они и выходят сейчас на рынок. В то же время в 2023 году продолжилась тенденция к сокращению средней площади квартир в новостройках. В 2024 году на нее, вероятнее всего, будут влиять рост себестоимости строительства и цен на недвижимость, а также демографические изменения.
Также много стартов продаж в этом году отмечает Елена Бойко, руководитель агентства недвижимости Town78:
— Покупатели следили за стартами, было очень много заявок на предварительное бронирование по всему городу, когда выходил новый проект.
По данным коммерческого директора холдинга «РСТИ» Екатерины Немченко, с начала декабря 2022 до начала декабря 2023 года свободное предложение на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге (без учета Ленобласти и административно подчиненных районов города) увеличилось на 1% до 293 тыс. кв. м. При этом средняя площадь квартир в экспозиции сократилась на 0,5 кв. м, составив 51,43 кв.м. По ее словам, начало года выдалось достаточно спокойным. Основная активность начала происходить с летнего периода, нарушая тем самым устоявшиеся годами на рынке тренды сезонности. Отправной точкой влияния на рынок стала отмена околонулевых ставок, изменения условий программ субсидированной ипотеки. Далее на спрос повлияло активное увеличение ключевой ставки ЦБ, которая с июля до октября повышалась четыре раза, совокупно вдвое, с 7,5 до 15% — с последним повышением до 16% в декабре, — и усиление влияния новых программ ипотечного кредитования от банков, в частности, траншевой ипотеки.
— Банки в течение года регулярно корректировали условия ипотечного кредитования. В том числе повысились процентные ставки по программам с господдержкой, — пояснила эксперт. — Заметнее пострадал сегмент классической ипотеки и ипотеки вторичного рынка. Отдельным мотивом для покупателей послужило увеличение минимального первоначального взноса с 15% до 20% в сентябре. Спрос очень чувствителен по отношению к условиям ипотечного кредитования. Таким образом, существенную роль в активности рынка первичной жилой недвижимости сыграли корректировки и изменения условий банковских программ для приобретения жилья.
— У нас 2023 год был, наверное, самым успешным в плане выручки по итогам всей деятельности компании, — рассказала генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — Но у такого подъема спроса есть и обратная сторона. Мы занимаемся комплексным освоением территории, строим большие объемы жилья по очередям, где каждая должна выходить в свой срок. Это серьезные обязательства перед банком, перед городом насчет социальной, дорожной инфраструктуры. И такие истории с резкими скачками спроса, как было в этом году, заставляют выводить очереди раньше срока, менять планы. Нам бы хотелось немножко стабильности, а не каждые полгода подстраиваться под новые условия.
— В этом году мы сделали на 50% больше выручки, чем во всем 2022-м, — рассказал управляющий директор компании Fizika Development Александр Кравцов. — Сыграл отложенный спрос после объявленной в прошлом году мобилизации. Уже в декабре прошлого года пошел подъем, и на октябрь этого года все планы уже были перевыполнены. Особенно отличился июль, где по нашему апарт-отелю мы превысили план в 2,5 раза. Также прошедшим летом мы запустили жилой проект — клубный дом премиум-класса, а в следующем году откроем продажи еще в двух объектах в центре.
— Мы, наверное, только за октябрь-ноябрь этого года показали такой объем продаж, какого не было за весь 2022-й, — продолжил руководитель отдела продаж компании Well Денис Розанов. — Все, что происходило на рынке недвижимости в этом году, благоприятно сказывалось на наших продажах. Ключевая ставка резко выросла — у нас все хорошо. Условия по ипотеке начали ужесточать — у нас снова все хорошо. Рынок апартаментов, на мой взгляд, сегодня в лучшем состоянии, чем рынок жилья в условном масс-маркете. Люди несут деньги в апартаменты, рассчитывая на доходность от капитализации и пассивную доходность от сдачи в аренду. В целом же первичный рынок Петербурга, наверное, в октябре ощутил пик и дальше пошел немного по нисходящей.
Он добавил: если вдруг что-то поменяется в макроэкономическом и геополитическом плане, то тренд продаж может развернуться как вверх, так и вниз.
Как рассказала Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти, несмотря на турбулентное время, в 2023 году рынок новостроек расширился как на границе с городом, так и в ближайшей области.
— Участники рынка недвижимости выстраивают стратегии по-разному. Многие говорят о переориентации на Ленобласть, аргументируя такую позицию более низким средним чеком, — продолжила она. — Действительно, стоимость квадратного метра жилья в области может быть на 20–25% ниже, чем в городе. Мы действуем по принципу «золотой середины»: рассматриваем участки и в области, и в разных районах города. При этом квартиры в наших городских проектах по-прежнему пользуются высоким спросом.
— Рынок поступательно развивался как в петербургском, так и в московском регионах, — говорит Станислав Александров, заместитель генерального директора Bau City Development. — После относительно спокойного первого полугодия, где количество сделок на весь петербургский регион в среднем не достигало 5000 проданных лотов ежемесячно, второе отметилось существенным ростом до 8000, опровергая тем самым предсказания алармистов. Ипотечная доля реализованного застройщиками заслуживает отдельного внимания в уходящем году: в какой месяц ни загляни, она составляет от 81 до 86%.
Юлия Ружицкая, генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой», оценила 2023 год положительно: плановые показатели компании с точки зрения продаж были выполнены, застройщик ввел в эксплуатацию более 160 тыс. квадратных метров жилья в комплексах «Северная долина» и «Юнтолово», шесть соцобъектов, а также построил новую улицу Меркурьева.
— Учитывая семейную направленность наших жилых комплексов, в 2023 году доля многокомнатного жилья в спросе составила более 55%, — уточнила эксперт. — На долю повторных покупок с целью увеличения жилплощади приходится почти треть от всех сделок компании. Главный фактор, под влияние которого находится рынок недвижимости на протяжении всего 2023 года, — рост ключевой ставки и поэтапное ужесточение условий ипотечного кредитования. Весь год застройщики и банки подстраивались под новые условия регулятора.
— Баланс спроса и предложения удалось сохранить, — добавил коммерческий директор группы компаний ПСК Сергей Софронов. — В целом, объем предложения сократился примерно на 1 млн кв.м. С одной стороны, это много, с другой — это реакция на спрос, снизившийся еще в 2022 году. Текущий год был гораздо «ровнее» прошлого, без взлетов и падений продаж, поэтому спрос начал расти со второго полугодия и практически все месяцы оставался стабильно высоким. На него также повлиял курс доллара. 100 рублей— это психологическая отметка, по достижении которой на рынке недвижимости начинает расти число обращений и сделок.
Ключевые точки
Спрос на квартиры в новостройках за три летних месяца вырос на 40–45% по сравнению с июнем-августом прошлого года. Как рассказала Ольга Трошева, объем спроса за 9 месяцев 2023 года (проданные квадратные метры) на рынке Петербурга и ближайших пригородов оказался выше на 15%, чем за 9 месяцев 2022 года.
— В целом за год мы ожидаем показатель спроса по агломерации на уровне 3,6 млн кв.м, — говорит эксперт. — Это существенно больше, чем в прошлом году, когда было продано 2,8 млн кв.м. При этом показатель продаж в пригородах остался примерно на том же уровне — 0,9 млн кв.м в 2023 году против 0,8 млн кв.м в 2022 году. То есть существенный рост произошел за счет увеличения продаж именно в Петербурге: с 2,1 млн кв.м в 2022 году до 2,7 млн кв.м. в 2023 году.
— Если раньше основная масса сделок в Петербурге приходилась на крупные агентства недвижимости со штатом 10–20 брокеров, то сейчас больший объем сделок застройщикам дают мелкие агентства, где в штате может быть один-два человека, — отметил еще один тренд Денис Розанов. — Именно небольшие агентства недвижимости за 2023 год показали 125% рост в объеме сделок. Средняя доля агентских продаж в целом по Петербургу составляет 64%. В Москве поменьше, а, например, в Краснодаре или Новосибирске эти цифры превышают 80%.
— К сожалению, некоторые тренды нам отчасти задают москвичи, выходящие на рынок Санкт-Петербурга, — говорит Анжелика Альшаева. — Если раньше в городе традиционно платили агентствам комиссию в среднем 2–3%, то сейчас некоторые игроки начинают 7% платить. Для нашего рынка это просто удивительно.
Александр Кравцов за этот год отметил на рынке самый высокий спрос на апартаменты с готовой отделкой и с меблировкой.
— Мы заметили, что спрос очень сильно вырос, когда мы начали предлагать мебель. Естественно, мы ее заложили в стоимость метра. Появление такой опции оказалось очень востребованным и повлияло на спрос.
— Ключевые точки этого года — повышение первого взноса и ключевой ставки — задавали цикличность рынку, — добавила Елена Бойко. — В какой-то момент преобладал вторичный, пока раскачивался рынок новостроек, это мы видели с августа по октябрь. В ноябре вторичка затормозилась, и в декабре мы наблюдаем спокойствие на рынке. За счет этого у нас повысилось число новостроек в продаже. Если год-полтора назад их было в районе до 40 тысяч кв.м, то сейчас — 60–65 тысяч, так же, как, например, в 2018 году. В целом, увеличение количества квартир в продаже происходит не за счет низкой покупательской способности, а за счет выхода новых проектов в продажу, который мы наблюдали в течение всего 2023 года.
Наталия Коротаевская одним из трендов 2023 года назвала увеличение спроса на квартиры с европланировками, на фоне чего заинтересованность в классических вариантах, напротив, уменьшилась с 24% до 19% от общего объема продаж.
— Для покупателей в настоящее время важно не столько количество, сколько функциональность квадратных метров, — пояснила она. — Поэтому мы избегаем решений, в которых могут оставаться неиспользуемые площади — длинные коридоры, пустые углы. Сейчас покупатели ищут не просто квартиру, а полноценный продукт с развитой инфраструктурой.
— Одна из заметных тенденций заключается в увеличении разницы в ценах между рынком новостроек Петербурга и Ленобласти, — дополнил Сергей Софронов. — Если сопоставлять по отдельным районам, ближайшим к городу со стороны области и ближайшим к области со стороны города, то средние цены уже отличаются на 60–100 тыс. руб. за кв.м. Скорее всего, разница постепенно будет нарастать и далее. В городе большой дефицит земли, да и Генплан определяет нам сокращение доли территорий под жилую застройку относительно всей площади города.
— Обострение конкуренции между строительными компаниями благоприятно отражается на рынке, — считает Юлия Ружицкая. — Они улучшают характеристики своего продукта, продумывают концептуальное наполнение. Сегодня у покупателей достаточно широкий выбор, однако меняются характеристики жилья. В 2023 году основной объем новых проектов начал перетекать в удаленные областные локации, предложение в городе становится меньше, а новые проекты выходят по более высоким ценам.
— В 2023 году неизменным оставался тренд на снижение средней площади жилья при одновременном повышении требований к качеству общественных пространств и оснащенности жилых комплексов, — отметила Ирина Соловьева, коммерческий директор Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург. — Часть процессов сегодня переносится из жилого пространства в места общего пользования и во двор, которые становятся функциональным продолжением квартиры. Также необходимо отметить проникновение в комфорт-класс продуктовых опций, более характерных для бизнеса-класса. Например, в современной застройке комфорт-класса значительно увеличилось количество диджитал-сервисов: элементы систем «умного дома», бесключевой доступ и другие решения. Кроме того, в квартирографии многих проектов сегодня предлагаются нестандартные для комфорт-класса форматы: например, двухуровневые квартиры или квартиры с террасами.
Еще эксперт отметила смещение предложения на юг города в 2023 году. Особенно отличается здесь Пушкинский район, у которого, по ее мнению, есть все предпосылки превращения в новый центр притяжения для жителей города и области. Сейчас здесь ведется активная деловая и жилая застройка, строительство социальных объектов и развитие транспортной инфраструктуры, в том числе новых развязок и линии скоростного трамвая из Купчино. И еще один тренд — рост доли средне- и малоэтажного жилья в структуре предложения новостроек.
Денежный вопрос
Данные по росту цены предложения у девелоперов несколько разнятся, но так или иначе все связаны с уровнем инфляции. По словам Ольги Трошевой, сейчас в масс-маркете Петербурга средняя цена «квадрата» — 230 тыс. руб., в пригородах — 146 тыс. руб. За прошедшие месяцы городские значения выросли на 4,3%, а пригород — на 1,4%. Эксперт предполагает, что за год в городе рост средних цен не превысит 5% — в пределах официальной инфляции.
За период с ноября 2022 по ноябрь 2023 года динамика средневзвешенной цены первичного рынка жилья в Петербурге составила около 9%, продолжила тему Екатерина Немченко. Этот рост был обусловлен увеличением себестоимости строительства из-за удорожания некоторых строительных материалов, всплеском покупательского спроса на первичное жилье и подъемом ключевой ставки, которая отразилась на изменении ставки по проектному финансированию. По строящимся объектам холдинга «РСТИ» динамика варьировалась от 4% до 15%.
Сергей Софронов добавил, что цены в Петербурге выросли в среднем на 7,5%, до 234 тыс. за кв.м.
— Опять же, если оценивать отдельные проекты и районы, то показатели могут отличаться, — говорит он. — Рынок Петербурга весьма вариативен. Но так или иначе, тенденция очевидна: цены выросли на значения, сопоставимые со средней инфляцией. Цены и стабилизировавшийся спрос предопределили больший объем средств, прошедших через рынок недвижимости и ипотечного кредитования. По нашим предварительным оценкам, этот год по финансовым показателям мы завершим с приростом в 35%.
По данным Марии Орловой, с начала 2022 года цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга выросла на 15% до 227 тыс. руб., а в Ленинградской области — на 12% до 147 тыс. руб. В текущем году стоимость квартир в новостройках области находится на ценовом плато, после которого по традиции идет рост.
— По прогнозам, цена «квадрата» на первичном рынке в среднем по агломерации в 2024 году может подняться на 8–10% — примерно до 160 тыс. рублей за кв.м,- говорит она. — В отдельных качественных и насыщенных инфраструктурой проектах средняя стоимость «метра» может достигнуть 180 тыс. руб., то есть прирост составит уже 18% от текущей средней цены. На рынке начнется продуктовая конкуренция. Перспектива роста цен видится самым вероятным сценарием в 2024 году, так как мы наблюдаем миграцию крупных проектов из города в область. Спрос также переходит из городской черты в область, его стимулирует разница цен. Как видим, она сейчас составляет почти 55%. Рост спроса, по законам рынка, всегда толкает цены вверх.
— В отличие от столицы, где цена экспонирования на первичном рынке у девелоперов за год выросла на треть, в Петербурге «годовой рост квадрата» с 220 тыс. руб. до 240 тыс. руб. не опережает даже темпов инфляции, — уточнил Станислав Александров.
— У нас в 2022 году очень сильно разгонялись цены за счет льготных программ и программ под 0,1%, — говорит Елена Бойко. — И в 2023-м цены увеличивались, но довольно-таки плавно и не очень сильно, по законам спроса и предложения.
— Что касается цен, то у нас она росли, — говорит Александр Кравцов. — В 2022 году мы стартовали с 230 тыс. за кв. м и вот дошли до цен 400+ по апарт-отелю на Синопской набережной — с учетом меблировки. То есть рост составил почти два раза.
Другие деньги
Как отметила Юлия Ружицкая, сегодня экономика новых проектов просчитывается уже из новых реалий. Строить становится дороже, что приводит к замедлению вывода новых объектов на рынок и сокращению предложения. Каждый скачок ключевой ставки сокращает покупательские возможности, а вкупе с увеличением первоначального взноса и другими нововведениями заставляет отложить покупку жилья для лучшего времени.
— Но постепенно начинает проявляться тренд укрупнения рынка, — добавила она. — Более уверенно себя чувствуют компании с широким портфелем проектов, за счет которых они могут балансировать при снижении спроса на определенный класс квартир.
— На вопрос цен и строительных бюджетов надо смотреть шире, потому что в принципе у нас поменялась структура бюджета России, — говорит Алексей Белоусов. — Довольно большие средства в этом и особенно в 2024 году планируется направить на поддержание ВПК. Санкт-Петербург — город, как известно, военно-промышленный. Пока мы не почувствовали, что эти бюджетные деньги пришли на предприятия, которые нас поддерживают, но они должны так или иначе попасть на наш рынок.
— Если до СВО стабильная доля стопроцентной оплаты была 12%-15%, то сейчас это от 2 до 5%, — продолжила Анжелика Альшаева. — 85% оплаты у нас — это ипотека. Также увеличилась доля региональных клиентов — из Архангельска, Москвы. Еще у нас летом стали активно пользоваться херсонским сертификатом на готовое жилье, которое тоже может быть от застройщика.
— Мы еще ни разу не подняли цены в этом году, но если в начале 2023 года продавали юниты от 6 миллионов, то теперь вход в проект начинается от 7,7 миллионов. Понятно, что в начале года мы продавали нижние этажи, но, тем не менее, разница ощутима. — рассказывает Денис Розанов. — Все мы знаем, что строителям отменили льготы по уплате НДС по будущим проектам, так что в тех, которые в нежилом сегменте получат РНС с 1 января следующего года, скорее всего, стоит ждать подорожания, а также снижения спроса и меньше выходов новых. Наверное, фокус будет смещаться с проектов категории «3 звезды» на сервисные апарт-отели.
Ипотечная надежда
Ипотека с 2022 года стала определяющим инструментом в продажах новостроек, а в 2023 году в объектах нового строительства массового спроса на нее приходится 90% сделок, отметила Екатерина Немченко. Самой востребованной из всех льготных программ за год стала семейная.
— В объеме продаж «РСТИ» семейная ипотека занимает 30–32%, — пояснила эксперт. — Ощутимо приросла IT-ипотека: от единичных сделок в 2022 году к заметной доле в 2023-м. Любые изменения условий льготных программ каждый раз вызывают всплеск ажиотажного спроса. Эксперты активно обсуждают перспективы продления программ после 1 июля 2024, и пока самое распространенное мнение — их сохранят при изменении условий. Скорее всего. они будут распространяться не на широкую аудиторию, а получат целевые ориентиры.
Всего в структуре спроса за 2023 год около 87% сделок — ипотечные, привела данные Ольга Трошева. Средняя ставка — 5,4%, средний срок кредита — 27 лет. Индивидуальных программ — 60%, госпрограмма — 56%, семейная ипотека заняла примерно 35%, а IT-ипотека — 6%. Средний размер кредита — 5,7 млн. руб.
— Все готовились к тому, что первый взнос будет 30% по программе господдержки, — добавила Анжелика Альшаева. — Поэтому в декабре мы снова увидели ажиотаж, все снова побежали — и это опять же вызовет рост цен. У нас в компании первый взнос был в среднем 18%, последние два месяца он составляет 23%. Мы понимаем, что увеличение минимального взноса до 30%, по нашим оценкам, снизит на первичном рынке объем продаж процентов на 20.
Что касается структуры ипотеки, по итогам всего года в ГК КВС 40% составила доля семейной ипотеки, 46% пришлось на ипотеку с господдержкой, IT-ипотека выросла до 3,8%, а военная сократилась 1,4%. Средняя сумма кредита в масс-маркете составляет 5,8 млн рублей, средний срок кредита — 26,5 лет.
— Семейная ипотека, которая по итогам года может занять половину объема всего льготного рынка, помогает не только решить вопрос с увеличением «квадратов» для проживания каждой отдельной семье, но, судя по всему, и сохранить, и приумножить накопления в случае приобретения лотов меньшего метража. — говорит Станислав Александров. — Будущее льготных программ туманно. Чуть ли не ежедневно в этом году мы слышали новости о том, что льготные ипотечные программы «купируют», и это отбивает хоть сколько мотивированное желание у профессионалов рынка давать прогнозы в этом направлении.
— Я бы не сказала, что стоимость квартиры как-то сильно влияет на покупательскую способность, — говорит Елена Бойко. — Люди смотрят сейчас на ежемесячный платеж и потянут ли они первый взнос. Также мне кажется, что программы, где мебель и кухонная техника «зашиваются» в стоимости ипотеки, к концу года разогнались и стали хорошо работать. И этот тренд может распространиться и на 2024 год. На самом деле, можно сказать, что деньги у людей есть. На вторичном рынке у нас из 10 покупателей 9 платят наличными, один — с небольшим привлечением ипотеки, берут в долг буквально миллион-два.
— Если говорить про льготную ипотеку, на рынке апартаментов ее в принципе нет, — продолжил Александр Кравцов. — Мы субсидируем в банках какие-то отдельные лоты, у нас все дороже 12 миллионов. Удивительно, но факт — остаются люди, которые по таким заградительным ставкам продолжают покупать апартаменты. Я согласен с тем, что льготные программы будут постепенно сворачивать. Акцент нашего правительства сейчас на социальную функцию, на снижение инфляции, на поддержание менее обеспеченных слоев населения, особенно в регионах.
— Семейная ипотека заняла долю где-то 35–37% в общем объеме выдач ипотечных кредитов, причем в прошлом году эти цифры были на уровне 16%, — говорит Денис Розанов. — Возможно, они забрала долю ипотеки с господдержкой, которая как раз потеряла процентов 15. При этом сама доля ипотечных сделок не изменилась и составляет 85–90% в месяц, а вот структура внутри сильно поменялась. Например, расширение условий выдачи и рассмотрение заявок позволило IT-ипотеке занять высокую долю — 3,5%. Впрочем, для нашего сегмента, где доля ипотечных сделок не превышает в среднем 10% за год, эта статистика не показательна. Логика покупателей сервисных апартаментов немного другая: кредитные средства они используют, в основном, для приобретения больших лотов, расширяя свои возможности для создания качественного инвестиционного пакета.
По словам Елены Бойко, траншевая и субсидированная ипотеки максимально смогли поддержать спрос в уходящем году. Именно программы, где как можно меньше платят в месяц, хотя бы на период строительства дома, сделали около 80% продаж ипотек в 2023 году.
— В современных реалиях вообще важна не столько цена квартиры, сколько комфортный ежемесячный платеж — он должен быть таким, чтобы в течение нескольких лет без каких-либо стрессов в любых условиях его можно было выплачивать, — продолжила Наталия Коротаевская. — Со своей стороны, наша компания сотрудничает с банками, предлагает различные субсидированные программы или собственные рассрочки. На сегодняшний день по проектам Группы Аквилон происходит плановый рост цен согласно финансовой модели компании. В течение 2023 года размер первоначального взноса по ипотеке вырос до 20%. Это привело к ожидаемому снижению спроса на рынке первичной недвижимости. Однако у нас бронирование квартир стабильно остается на высоком уровне.
— Средняя стоимость квартиры в проекте комфорт-класса в петербургской агломерации составляет около 6 млн рублей, — говорит Мария Орлова. — При 15-процентном минимальном взносе покупателям необходимо было собрать 900 тыс. руб., с ростом до 20% первоначальный взнос подорожал для клиентов до 1,2 млн. руб. Следовательно, поскольку первоначальный взнос вырос до 30%, то придется вносить уже 1,8 млн.
Однако эксперт отметила, что наличие у покупателей минимального первоначального взноса не гарантирует одобрение ипотеки. С октября банки стали избирательнее относиться к потенциальным заемщикам. Если первоначальный взнос небольшой, включается более детальная процедура скоринга.
— Мы видим рост доли отказов, причины которых неясны, так как кредиторов не обязывают раскрывать такую информацию, — говорит она. — Это, как отмечают сами заемщики, снижает доверие к институту кредитования в целом. Также сейчас при минимальном первоначальном взносе действует надбавка по коэффициенту риска — увеличивается процентная ставка, а следом и ежемесячный платеж. И если одобрение по ипотеке удалось получить, из-за надбавок не все заемщики готовы идти на предлагаемые банком условия.
Попытка прогноза
Повышение с 23 декабря первоначального взноса до 30% и снижение максимальной суммы для Петербурга и Москвы с областью до 6 млн рублей могут стать лишь первыми шагами к постепенному прекращению таких масштабных программ в принципе.
Денис Розанов считает, что программа господдержки в 2024 году потихоньку будет сворачиваться — и он в этом мнении не одинок. Так или иначе, тех объемов сделок, которые эта программа сгенерировала за три года, ждать не стоит — их станет меньше процентов на 20–30, полагает эксперт.
— И у застройщиков — возможно, в коллаборации с банками — могут появиться какие-нибудь интересные программы по рассрочке, которых мы давно не видели, — говорит он. — Для 2024 года ожидаемо планомерное снижение спроса. А по прогнозам аналитиков, 2023 год в целом по стране строители должны закрыть с плюсом в 35% к количеству заключенных в ДДУ относительно 22-го года.
— Мы предполагаем, что показатели несколько снизятся — как по выводу на рынок, так, соответственно, и по спросу, — говорит Ольга Трошева. — Все будет зависеть от ипотечных условий. По пессимистичному сценарию объем спроса в агломерации может составить 2,5 млн кв.м, если не удастся сохранить условия льготной ипотеки.
— С октября участники рынка ждут роста ставок по ипотекам, так как разница между текущим уровнем ставок и ключевой ставкой дает сейчас сильную нагрузку на федеральный бюджет, — подытожила Мария Орлова. — Опасения относительно ужесточения кредитных условий понятны, поскольку повышение ставки даже на 1% увеличивает ежемесячный платеж по кредиту в среднем на 8%, а на 2% — на 15%. При этом мы понимаем, что каждый выданный рубль кредита по господдержке при текущей ставке ЦБ обходится в 1,5 рубля. Предполагаем, что в 2024 году льготные программы ждет адресность и сегментирование.
— По плану, у нас в компании объем продаж в 2024 году должен быть больше, чем в 2023 году, — считает Анжелика Альшаева. — По нашей стратегии, если будет все плохо, мы просто придержим вывод новой очереди. Рынок, регулированный полностью государством, невозможно предугадать. И при этом рынок недвижимости в целом — все равно один из самых привлекательных и интересных. Я думаю, уж если после февраля 2022 года пошел подъем, то, наверное, уже ничего не страшно.
— Поскольку в нашем сегменте льготные программы в принципе не работают, мы от них не зависим и достаточно оптимистично смотрим на 2024 год, — подытожил Александр Кравцов. — У нас три новых проекта, купленных за собственные средства без привлечения кредитов, так что будущий год в двух словах — проекты и оптимизм.
Чем выше ключевая ставка, тем больше нужно финансировать льготные программы. Правительство повышает первый взнос и ограничивает бюджет выдаваемых кредитов как раз для сокращения этого финансирования, считает Елена Бойко. По ее мнению, ключевая ставка также не может очень долго быть на высоком уровне и снизится к марту-апрелю. Развитие же ипотеки мы сможем увидеть в виде программ для учителей, врачей, других бюджетных сфер. Также ипотеку с господдержкой, считает эксперт, можно и прикрывать, оставив только семейную, — и спрос у нас останется примерно на том же уровне.
— Год подходит и к концу, и хочу сказать, что мы всегда были включены во все изменения и внимательно следили за рынком недвижимости, — подытожила эксперт. — В конце 2022 года мы предполагали, что 2023 будет гораздо сложнее для недвижимости из-за последних изменений и нововведений. Но сейчас, оглядываясь назад и анализируя этот год, мы видим, что ситуация оказалась не такой плачевной. Конечно, последние нововведения скорректируют рынок в 2024 году. Я думаю, что в 2024 году ИТ-ипотека и семейная будут востребованы больше всего. Повышение первоначального взноса ощутимо повлияет на ситуацию, особенно для тех, кто планирует увеличить его за счет потребительских кредитов.
— Безусловно, льготная ипотека по-прежнему остается главным драйвером рынка, — добавила Наталия Коротаевская. — Что будет после 1 июля, во многом зависит от диалога власти, бизнеса и банков. Главное, чтобы этот диалог состоялся. Также очень хотелось бы, чтобы правила и условия работы не менялись так часто, чтобы можно было формировать планы с чуть большим горизонтом.
— Красочных перспектив для роста благосостояния покупателя на будущий год сегодня не заметно, — считает Станислав Александров. — Высокая общая инфляция ожидаема, она будет и на «стройке». С ней ожидаем и рост стоимости недвижимости, но он инфляцию не догонит, а в валюте жилье станет даже дешевле.
По мнению Марии Орловой, повышение минимального первоначального взноса до 30%, рост ключевой ставки и ожидаемое изменение ставок льготной ипотеки могут продлить замедление рынка недвижимости в 2024 году и снижение спроса до 20–30%.
— Если условия по льготным ипотекам существенно изменятся, то многие интересанты могут отложить покупку жилья, так как у них не будет необходимой трети от стоимости квартиры. Отмечу, что 75% покупателей сейчас готовы внести только минимальный первоначальный взнос в размере 20%. Однако на этом фоне снижения или стагнации цены не ожидается. Мы видим, как стремительно растут цены на бетон, арматуру и другие строительные материалы. Некоторые позиции за год поднялись в цене на 20–40%. Повторюсь, стоимость квадратного метра на первичном рынке Ленинградской области, в том числе и из-за этой тенденции, может подняться только в среднем на 8–10%.
— Динамика спроса в будущем году будет зависеть от макроэкономической ситуации — от стабильности экономики, различных шоков, — полагает Юлия Ружицкая. — Рынок уже второй раз переходит в новый год в ситуации некоторой неопределённости и трансформации. В 2023 году это было изменения условий льготных программ и отмена совместных программ застройщиков и банков, в 2024 — ожидание роста первоначального взноса и другие ограничения. Таким образом, на традиционный сезонный спад в начале года приходится и период адаптации к новым условиям.
По словам Екатерины Немченко, в последние два года на ситуацию на рынке оказывают влияние непредсказуемые и непрогнозируемые события. Каждый раз рынок переваривает, адаптируется и приспосабливается ко всем изменениям. В 2024 году эта зависимость сохранится. Одним из существенных параметров влияния на спрос станет решение по программам льготной ипотеки. Часть ограничений уже принята в декабре уходящего года.
— При этом однозначно на рынке сохранится жесткая конкуренция и борьба за покупателя, а значит, мы будем вести еще более детальную работу над продуктом и над новыми проектами, — говорит она. — Будущее льготных программ, даже ближайшее, пока можно описать только общими чертами. Базовая льготная программа будет сокращаться. Повышение первоначального взноса, увеличение ставки, возможное сокращение лимитов — это все из категории постепенного сворачивания. Будет ли она окончательно прекращена — пока рано судить. С другой стороны, программы льготного ипотечного кредитования, скорее всего, будут адресованы в поддержку семей с детьми и вполне вероятно определенных социальных категорий — например, занятых в бюджетной сфере.
— Очевидно, что будет сокращаться объем строительства, — считает Сергей Софронов. — По состоянию на сейчас город превысил плановый объем ввода недвижимости в эксплуатацию. Уже в октябре этот план, 2,77 млн кв.м., был выполнен, и это наследие запусков строительства в 2020–21 годов. В этом году новых проектов меньше, в следующем рост также не ожидается, поэтому следующий долгосрочный тренд — снижение годовых объемов строительства. И предложение, следовательно, расти не будет.
Причин этому, по словам эксперта, много. Начиная от того, что застройщики корректировали планы по результатам еще 2022 года, когда спрос колебался и снижался. Также есть общий дефицит земли в черте города. А еще ухудшаются условия по проектному финансированию вслед за ростом ключевой ставки.
— По этим причинам средние цены на новостройки продолжат расти, — говорит эксперт. — Вероятнее всего, темпы будут ниже темпов инфляции. Соотношение спроса и предложения останется примерно на уровне 2023 года. То есть, спрос на недвижимость будет хорошо выражен. Надеюсь, что грядущий год также будет спокойным в информационном плане. Поэтому в целом ожидания осторожные, но оптимистичные.
