От чего зависит рост цен на недвижимость, почему покупатели хотят приобретать квартиры офлайн и что ждет рынок, когда закончится льготная ипотека, рассказал в интервью «Фонтанке» генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юрий Константинов.
Фото: Михаил Огнев
Сейчас в стадии строительства в Санкт-Петербурге у компании более 2,5 млн кв. м жилья, земельный банк внушительный, позволяет возвести еще свыше 5 млн кв. м, плюс ЛСР планирует создать 143 га в северной части Васильевского острова и застроить их. Так что крупнейшему по объему строительства девелоперу города будет чем заняться в ближайшие 10 лет.
— Что поддержало строительную отрасль города в коронавирусный год?
— Год оказался непростым. Конечно, сильным подспорьем стало то, что в Петербурге не было таких серьезных ограничений по стройке, как в Москве. Огромную роль сыграла и госпрограмма по субсидированию ипотечной ставки. В первую очередь, в выигрыше оказались простые люди, которые долгие годы хотели, но не могли себе позволить новое жилье. А теперь у них есть такая возможность. Да, застройщики тоже получили свои дивиденды: понятно, что без льготной программы часть из них разорилась бы, оставив после себя недострои. Но, пожалуй, главными бенефициарами государственной программы стали петербуржцы. Благодаря тому, что максимальный лимит кредитования для нашего города — 12 млн рублей, жители смогли рассчитывать на довольно большой диапазон предложений на рынке жилья.
— С какими показателями заканчивает год Группа ЛСР?
— Предварительно итоги года подвести уже можно. Картина складывается позитивная. План, который мы сформировали в 2019 году на 2020 год, уверенно выполняется — в Петербурге мы продадим около 500 тыс. кв. м жилья. Нам помогло то, что многие ставшие вдруг актуальными процессы были отлажены заранее — у нас был опыт удаленных продаж в регионах, что позволило распространить его на всю работу. И на удаленку мы перешли без особых затруднений как для сотрудников, так и для клиентов. В отдельные периоды, конечно, напрягало непонимание того, как будет развиваться ситуация, но результат говорит о том, что меры, которые предпринимались, были правильными.
— Ощутили ли вы ажиотажный спрос на недвижимость?
— В начале осени, когда завершалось действие программы льготной ипотеки и еще не объявили о ее продлении, наблюдался повышенный спрос. Но продление программы вернуло работу в стандартное русло.
— В Петербурге сокращается предложение новых проектов. Какой политики относительно вывода объектов на рынок придерживается «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»?
— Мы видим, что некоторые застройщики не выводили проекты. Может, чего-то опасались, может, не успевали. Мы систематично в традиционном режиме выводили очереди в наших проектах и комфорт, и бизнес-класса, ничего не придерживая на будущее. Сейчас одновременно можно купить квартиры в 20 наших жилых комплексах, в активной стадии реализации более 2,5 млн кв. м. Кроме того, сформирован серьезный земельный банк — более чем на 5 млн кв. м, поэтому нам было что строить в этом году, и в следующем будет, и еще на лет 10 понимание есть.
Фото: Михаил Огнев
— Часть земли, насколько мы знаем, еще предстоит создать вам самим?
— Мы планируем так называемое поднятие высотных отметок на большой обводненной территории на севере Васильевского острова — там на 143 га в перспективе планируется построить около 700 тыс. кв. жилья и 260 тыс. кв. встроенных, социальных и административных помещений. Плюс мы планируем благоустроить набережную Смоленки и набережную Финского залива. На намыве предстоит много работы, и, пожалуй, больше никто в городе не смог бы с ней справиться. В состав Группы ЛСР входит компания «ЛСР. Базовые», которая владеет уникальным флотом, способным добывать песок в Финском заливе и создавать новые территории. Опыт у нас уже есть — на юге мы уже реализуем на намывных территориях подобный проект «Морская набережная». Здесь будет 47 домов, объединенных единой концепцией, при этом 20, на первой линии, с, пожалуй, лучшими видами на Финский залив в городе. Плюс хвойный парк, плюс 2-километровая набережная и, конечно, необходимая социальная инфраструктура в плане детских садов, школ и коммерции.
— Меняются ли сейчас предпочтения покупателей?
— Мы регулярно изучаем потребности клиентов, и обратили внимание, что на рынке появился новый покупатель — это совсем молодые люди, которые имеют высшее образование, достаточный доход. Они выбирают жилье пусть меньше по площади, но более высокого уровня. Поэтому востребованными стали студии в домах бизнес-класса, что мы учитываем при формировании квартирографии. Между прочим, первый пул видовых студий в «Цивилизации на Неве» был забронирован за один день.
— Аналитики говорят о беспрецедентном росте цен в 2020 году — на 25%, если брать среднюю стоимость квадратного метра. С чем это связано, и повлияла ли на цены льготная ипотека?
— Те цифры, которые называют аналитики, меня удивляют. Цены растут каждый год, и не только на квартиры. Мы пересматриваем цены каждый месяц — это наша стандартная практика, которой не первый год. По нашим оценкам, за 9 месяцев 2020 года средняя цена квадратного метра по нашим объектам составила 109 тыс. рублей — и это плюс 8% относительно такого же периода 2019 года. В прошлом году у нас цена выросла на 15%, а значит, непосредственно для нас рост цен не был никак связан с ипотекой. Льготная ипотека повлияла на спрос, поддержала его, но не привела к росту цены. При этом напомню, что у нас инфляция по году уже в районе 5% прогнозируется. Сейчас много говорят о масштабном росте цен на продукты питания. В этом тоже ипотека виновата? Изменение цен на квартиры объясняется рядом рыночных факторов: инфляция, распроданность той или иной планировки и стадия готовности дома, уровень спроса. Напомню, что на начальном этапе строительства цена ниже, чем на высокой стадии готовности. В целом же по рынку самое дешевое предложение вымывается первым, т. е. это не одна и та же квартира выросла в цене, а в предложении осталось больше дорогих квартир, чем дешевых.
— Растущие цены не останавливают покупателей?
— Фундаментальных предпосылок для снижения цен я не вижу — обеспеченность жильем на душу населения в Петербурге остается низкой, а значительную долю составляет старый фонд, который во многом не отвечает современным требованиям к комфортному жилью.
— Еще одна причина роста цен — переход стройки от привлечения денег дольщиков на проектное финансирование и эскроу-счета. Как вы оцениваете эту схему взаимодействия с покупателями?
— Причина нововведений очевидна — защитить покупателей, дольщиков от недостроев. Еще недавно это была большая проблема, и проектное финансирование ее решает, причем во многом превентивно. Во-первых, банк просто не даст денег на неподготовленный проект. Во-вторых, однодневный застройщик не может просто продать квартиры и уйти — деньги он получит лишь после того, как дом будет достроен. В отсутствие быстрых и бесплатных денег у недобросовестных игроков теряется интерес идти в отрасль. Так что как защита покупателей этот инструмент работает. Будет происходить консолидация рынка и очищение от недобросовестных игроков.
Для добросовестных застройщиков, конечно, это дополнительная нагрузка. Минус в итоговой стоимости квартиры, потому что заемные средства получаются дороже денег дольщиков. Но чем быстрее строится и продается дом, тем меньше процентов придется заплатить банку, что стимулирует застройщиков работать оперативнее. Поэтому, например, для наших клиентов интересны проекты класса комфорт, которые мы возводим по сборной технологии — она позволяет построить новостройку в 20 этажей в среднем за полтора года
— Важная тема — строительство социальной инфраструктуры. Справедливо ли то, что сейчас вся нагрузка по ее возведению ложится на застройщика?
— В этом вопросе необходимо находить баланс: и нам, и городу важно, чтобы проекты были обеспечены качественной инфраструктурой. При этом мы все хотим, чтобы затраты были минимальными. Поэтому в каждом случае должен быть индивидуальный подход: экономика одного проекта позволит взять на себя нагрузку в виде социалки, а второго — нет, и если продолжать на него взваливать ее, то можно снова получить недострой. Тот самый, с которым наше правительство активно борется. Мы считаем, что находим понимание с властями города по соцобъектам. В этом году мы закончили школу в Невском районе — она введена в эксплуатацию в августе, а с сентября работает под № 707. Всего она рассчитана на 1650 детей — это одна из крупнейших школ города. Там два бассейна, стадион, несколько площадок — для волейбола, баскетбола. Сейчас мы строим два детских сада в Красногвардейском районе, в апреле 2021 года они будут введены в жилых комплексах «Цветной город» и «Ручьи». Также строится школа в «Цветном городе», она будет введена в декабре 2021 года. В октябре мы подписали соглашение с городом, получили участок и в апреле начнем строить детский сад в ЖК «Заповедный парк». После сдачи в эксплуатацию мы передадим все объекты городу.
Фото: Михаил Огнев
— Переход на дистанционные технологии в этом году был во многом вынужденным. Спрос на онлайн сохранится, когда ограничения будут сняты?
— У нас есть позитивный опыт онлайн-продаж: в Петербурге именно Группа ЛСР провела первую дистанционную сделку с клиентом, находящимся в самоизоляции.
Если говорить про будущее после пандемии, то я пока не вижу предпосылок для вытеснения привычных офлайн-инструментов. Мы видим, что 60% из тех, кто рассматривает приобретение квартиры, важно увидеть вживую объект, посмотреть на него лично, а не на фото или через видеокамеру. 40% хотят пообщаться с живым менеджером, увидеть офис компании, лично подписать документы. 25% хотели бы посетить шоурум, ощутить себя внутри построенного жилья. Люди хотят живого общения. Онлайн хорош для выстраивания коммуникаций и продвижения, но не для заключения сделок.
— На федеральном уровне заговорили о том, что надо приравнять апартаменты к жилью. Какой эффект это окажет на рынок?
— В чем смысл апартаментов — точнее, домов, которые так называют? Люди получают более низкую цену, чем заплатили бы, если бы могли там зарегистрироваться и иметь всю жилую инфраструктуру. У нас один проект в этом формате — NEOPARK в Московском районе у Пулковского парка. Локация интересная, с уже хорошей инфраструктурой, поэтому если апартаменты по статусу приравняют к жилью, то наши текущие покупатели только выиграют.
— Прогнозы сейчас строить сложно, но все-таки — чего вы ожидаете от 2021 года?
— Льготную ипотеку продлили до июля, уровень ставки сейчас такой, что платеж по ипотеке впервые в истории стал сравнимым со стоимостью аренды жилья. Вопрос в том, будут ли после окончания госпрограммы найдены механизмы, обеспечивающие ставку, комфортную для людей. Если получится, то и после июля люди продолжат покупать квартиры, не будет никаких потрясений, рынок будет развиваться спокойно. Если механизм не найдут, то в мае-июне начнутся спекуляции насчет того, что программа закончится, и это опять приведет к ажиотажу. А чтобы спрос был стабильным, должно идти развитие экономики страны. Сейчас для всех главная задача — поскорее «выйти» из пандемии. Строительство же не развивается в вакууме: какие-то отрасли перестают, пусть и временно, работать — экономика замедляется — снижаются реальные доходы населения и покупательская способность, а значит, и желание совершать крупные сделки. Ведь если человек опасается по поводу потери работы или дохода, он не станет покупать квартиру, верно? Но мы оптимистично смотрим в следующий год, ведь фундаментальная потребность в качественном жилье никуда не исчезнет.
Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
Фото: Михаил ОгневФото: Михаил ОгневФото: Михаил Огнев
