Если дают — надо брать. Почему льготная ипотека актуальна для покупателей жилья

Льготная ипотека со ставкой от 6,5% и ниже стала «скорой помощью» в разгар коронавируса для покупателей жилья, строителей и банкиров. С 1 июля программу реформируют: теперь ее сумма снизится до 3 млн рублей (сейчас — 12 млн), а субсидируемая государством ставка вырастет до 7%. Нужно ли торопиться и пытаться взять кредит в оставшиеся дни первого летнего месяца? Решать только покупателю.

Если дают — надо брать. Почему льготная ипотека актуальна для покупателей жилья

Фото: freepik.comПоделиться

Но делать это всегда лучше с поддержкой профессионалов. В прямом эфире «Фонтанки» на вопросы читателей ответили директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова и территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. Публикуем их с учетом последних изменений.

Фото: freepik.comФото: Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»1

Как повлияла льготная ипотека на строителей и банки?

Фото: Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»

Надежда Калашникова:

Льготная ипотека поддержала все стороны процесса: и покупателей, и девелоперов, и банки. Ее обвиняют в том, что она спровоцировала рост цен. Безусловно, ипотека сыграла свою роль в этом, но эксперты и раньше прогнозировали увеличение стоимости жилья. Когда были введены новые правила строительства, которые обязали застройщиков пользоваться проектным финансированием и эскроу-счетами, деньги для таких компаний существенно подорожали — и уже тогда было понятно, что цены пойдут вверх. К этому добавилась пандемия, рост стоимости рабочей силы, увеличение цен на стройматериалы. И вывод новых объектов на рынок сократился примерно на 30%. Одновременно упала доходность вкладов и повысилась волатильность на рынке ценных бумаг — как следствие, инвесторы стали «перетекать» в недвижимость. Все это в сумме и дало повышение цен. Льготная ипотека была введена своевременно, очень поддержала застройщиков и многим покупателям дала возможность решить квартирные вопросы.

Татьяна Хоботова:

Льготная ипотека поддержала и финансовую отрасль — банки в том числе. Не секрет, что 2020 год оказался рекордным: всего в России было выдано 4,3 трлн рублей. Это невиданный результат со времен начала выдачи ипотечных кредитов. Льготная ипотека, если говорить в терминах пандемии, — это «скорая помощь», которая в нужный момент позволила рынку не рухнуть, а клиентам — улучшить жилищные условия. Многие банки снизили ставки ниже 6%, что позволило сократить ежемесячный платеж для клиентов. И даже те, кто, возможно, не собирались покупать квартиру, вложились в стройку и этим поддержали и девелоперов, и себя.

Льготная ипотека постоянно изменялась, чтобы оставаться удобным инструментом. Сначала максимальная сумма кредита была 8 млн рублей. Потом поняли, что для таких городов-миллионников, как Москва и Санкт-Петербург, на приобретение жилья комфорт-класса этого слишком мало, и пересмотрели лимиты в сторону увеличения — до 12 млн рублей. В августе стало ясно, что у людей недостаточно средств на первоначальный взнос, — и он был снижен с 20% до 15%. Это дало еще больше возможностей — прежде всего, молодым покупателям, семьям, которые не успели накопить достаточно средств, — воспользоваться программой с минимальным взносом.

Какие категории граждан могут взять льготную ипотеку?

Татьяна Хоботова:

Воспользоваться программой льготного ипотечного кредитования может любой гражданин Российской Федерации. При этом она распространяется только на покупку строящегося жилья или готового, которое продает застройщик. Основные ограничения — клиент должен быть платежеспособным и кредитоспособным.

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»Фото: freepik.comФото: Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»Поделиться

Пока была ипотека, цены росли, а после корректировки программы будут падать?

Надежда Калашникова:

Мы хорошо отработали год, и квартиры продавались отлично во всех наших объектах. Думаю, после изменений в программе льготной ипотеки спрос на наши квартиры за счет выгодных локаций и высокой степени готовности сохранится. Предложений на рынке мало, их число сокращается. Люди понимают, что квартира в хорошем месте — это очень надежный актив. Когда доходность вкладов невысокая, из инвестиционных инструментов самым надежным и понятным остается тихая гавань недвижимости. Ликвидные квартиры будут пользоваться большим спросом, и в такой ситуации понижение цен противоречит экономическим законам. Возможно, в каких-то отдаленных локациях, ближе к КАД, где плохо с транспортом и социальной инфраструктурой, и будет некоторое понижение. В хороших местах такого не произойдет — рост может затормозить, но не более того.

Будут ли расти ставки по ипотечным кредитам?

Татьяна Хоботова:

Ценообразование процентной ставки по ипотеке зависит, в основном, от ключевой ставки. И после ее роста в I квартале многие банки пересматривают свою политику и повышают ставки по стандартным программам, не связанным с льготной ипотекой, — как на первичном, так и на вторичном рынке, а также на рефинансирование. Если раньше ставка была в среднем около 7–8%, то сейчас 8,5–9% годовых. Я не думаю, что после отмены льготной ипотеки произойдет что-то более существенное.

Можно встретить ставки 0,01% на первые год или два кредита — в чем тут подвох?

Татьяна Хоботова:

Это совместные проекты банков и застройщиков, когда субсидированная ставка устанавливается на определенный период, а после его окончания становится стандартной. Условия абсолютно разные, и у каждого застройщика существуют свои нюансы. Чтобы клиенту выбрать подходящую, нужно индивидуально рассматривать программы.

Надежда Калашникова:

Такие совместные субсидированные программы будут драйвером рынка после изменения условий льготной ипотеки. Сейчас у нас действует предложение — кредит под 0,4% на 8 месяцев совместно с банком ВТБ*. За это время можно продать любую квартиру с самой сложной цепочкой всевозможных «встречек» и переселиться в более комфортные условия. Если после 8 месяцев не получается выплатить всю стоимость квартиры, ставка повышается до стандартной — сейчас это 8,9%.

Я думаю, что таких программ будет больше: сейчас банки и застройщики понимают, что тесная коллаборация может принести плоды. Все заинтересованы в том, чтобы поддержать спрос. Во-первых, падает платежеспособность населения. Во-вторых, во время ажиотажа многие уже удовлетворили спрос — и инвестиционный, и жилищный.

Есть квартира — можно ли ее быстро продать и использовать для первого взноса?

Надежда Калашникова:

У нас есть несколько партнерских риелторских агентств, которые оперативно реагируют на такие запросы. Можно воспользоваться программой трейд-ин.

Программы от застройщика, альтернативные льготной ипотеке**

Трейд-ин. Выкуп за 25 дней.

Меняем старую квартиру на новую.

Совместно с партнёрами мы разработали два варианта решения квартирного вопроса:

1. Выкуп старой квартиры клиента по цене, соответствующей рынку. Срок до 25 дней.

2. Помощь в реализации имеющегося жилья. Срок до 6 месяцев.

Первый взнос по новой квартире от 5%. Цена фиксируется на срок до 6 месяцев.

Программа «Отложенный платеж»

Отсрочка платежа на срок до одного года (до полугода после заселения)

Это хорошее решение для тех, кто продает имеющееся жилье перед переездом в новую квартиру.

Вы заключаете договор, вносите первый взнос, получаете ключи, переезжаете, и лишь потом выплачиваете оставшуюся по договору сумму. Приятный бонус: цена квартиры фиксируется в рублях при подписании договора, и у вас есть возможность выиграть в стоимости продаваемого объекта недвижимости, реализуя его по рыночным ставкам.

Программа «Заплати 30% и получи ключи»

Компания Л1 предоставляет возможность заселиться в квартиру при оплате по договору от 30%. Вы заключаете договор, вносите первый взнос, получаете ключи, переезжаете, делаете ремонт и выплачиваете оставшуюся по договору сумму. Действие акции распространяется на сданные и заселённые объекты. Срок рассрочки до 9 месяцев. Форма договора — ПДКП с рассрочкой.

30% — при покупке трехкомнатной квартиры в ЖК «Лондон Парк». 40% — во всех других жилых комплексах Компании Л1 (распространяется на все типы квартир).

Можно ли досрочно гасить ипотеку с господдержкой?

Татьяна Хоботова:

Условия абсолютно одинаковы со стандартными программами — можно погасить кредит досрочно в любой день, хоть на следующий. Можно вносить досрочно платежи. При этом есть варианты: сокращать ли срок кредита или ежемесячные платежи. Есть даже возможность вначале снижать ежемесячные платежи, чтобы бюджет не страдал. А дальше — уменьшать срок кредита. При сокращении срока становится меньше и переплата по кредиту.

Почему же изменили условия программы, если она так хороша?

Надежда Калашникова:

Льготная ипотека как «скорая помощь» со своими задачами справилась. Кроме того, многие и в правительстве, и в Центробанке придерживаются мнения, что она стала драйвером повышения цен. Поэтому, скорее всего, в столицах боятся продолжения роста, а также считают: застройщики и банки уже создали подушки безопасности, чтобы работать дальше без этой программы. Поэтому с изменившейся предельной суммой она будет больше ориентирована на регионы, где жилье дешевле, чем в Петербурге. С другой стороны, если у вас есть квартира и для покупки новой не хватает 3 млн рублей, то вы по-прежнему сможете взять льготный жилищный кредит.

Татьяна Хоботова:

Все программы помощи — срочные. По статистике ЦБ, доля кредитов на новостройки, которые были выданы по ДДУ в первом квартале, снизилась — даже по сравнению с первым кварталом 2020 года. Это говорит о том, что меняется структура кредитования. И люди берут ипотеку не только на первичном рынке, но и на вторичном. Также велика доля рефинансирования. И я считаю, что продолжать эту программу нет большой необходимости в Петербурге и Москве. В других регионах, возможно, она необходима для поддержания строительного рынка — там, где ниже доходы населения. Именно об этом и говорит понижение предельной суммы кредита до 3 млн рублей.

По льготной ставке можно купить больше метров. Почему хороших трешек на рынке не найдешь?

Надежда Калашникова:

Совпало несколько факторов. Новые правила насторожили застройщиков, риски выросли вместе с себестоимостью квадратного метра, и все стали очень внимательно оценивать свой ресурс: могут ли они выводить объекты на рынок. Кроме того, у строителей появились новые обязательства — сейчас застройщик обязан и соцобъекты строить за свой счет, а это еще большая нагрузка на бизнес, повышающая стоимость квадратного метра. А тут еще и пандемия.

Мы наблюдали, что в течение всего 2020 года и начала 2021 года предложение на рынке сокращалось. Ассортимент у многих застройщиков «вымылся». Сейчас даже на вторичном рынке трудно найти ликвидное жилье по адекватной внятной цене. У нас такой ассортимент еще есть: в ЖК «Лондон Парк», вторую очередь которого мы вводим в июле, еще много эргономичных удачных трешек. А если метраж трехкомнатной больше 100 кв. метров, то машино-место в отапливаемом паркинге предоставляется в подарок. Кроме того, к концу года мы готовим три премьеры — новые объекты на юге города. Мы хорошо все просчитали, у нас хорошая подушка безопасности, все будет качественно и комфортно, все сдадим в срок.

Купить по льготной ставке, а потом перепродать — это имеет смысл?

Татьяна Хоботова:

Часть людей, безусловно, брала ипотеку по льготной ставке, даже если им не нужна была квартира. Но они понимали, что при росте цен они продадут ее через год-полгода по переуступке по более высокой цене. И мое мнение, что 2022-й будет годом переуступок новостроек от физлиц.

Надежда Калашникова:

У нас много готовых объектов, квартир в ЖК бизнес-класса «Граф Орлов», в хорошей локации, поэтому процент инвестиционных сделок достаточно высок — около 25–30%. Люди не скрывают, что покупают недвижимость, чтобы потом перепродать и заработать. Были времена, когда брали по несколько квартир сразу — инвестировали, используя заемные средства. Потом банкротились, квартиры выставлялись на продажу. Но сейчас не те времена, и не стоит ждать, что разорившиеся инвесторы будут расставаться с квартирами по банкротным делам — это будут осознанные переуступки. Сейчас большинство покупателей подходят более взвешенно к покупке квартиры.

Стоит ли льготная ипотека того, чтобы как можно быстрее купить квартиру?

Татьяна Хоботова:

Ситуация напоминает мне ситуацию пятилетней давности, когда все хотели купить квартиру в декабре. Точно так же и сейчас — кажется, что нужно все бросить и до 1 июля приобрести квартиру. Нет! Квартиру надо покупать, когда она нужна. Если люди хотят купить квартиру, есть деньги, есть желание вложиться — надо покупать. Более того, сейчас многие банки снизили ставку по программе с господдержкой. У банка «Открытие» сейчас это 5,59%, т.е. ниже на процент, чем ставка по господдержке 6,5%. Я считаю, что тем, кто хочет, но сомневается, нужно купить. Потом, если человек решит, что погорячился, и захочет купить что-то другое — можно будет продать. Напомню только, что подписать кредитный договор нужно не позднее 30 июня!

Надежда Калашникова:

Не покупайте абы что, только бы получить льготный процент. Во главу угла надо ставить объект — смотреть, насколько он ликвидный. Даже если вы не планируете в этой квартире жить, если она не подходит по территориальному признаку, и вы не любите этот район, но понимаете, что он рядом с метро с хорошей транспортной и социальной инфраструктурой, — именно эти факторы должны быть решающими. А ставка сейчас хорошая: у нас самая низкая на данный момент — 5,85%**. Это близко к проценту по инфляции. Деньги обесцениваются быстрее, чем люди успевают их накопить, схема с кредитом по льготной ставке выглядит сегодня рациональнее. Поэтому, если ипотеку дают — надо брать.

Справка

Материал подготовлен специально для компании «Л1»

Текст: Мария Мокейчева

ЖК «Лондон Парк» — застройщик ООО «ЛП», проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

ЖК «Граф Орлов» — застройщик ООО НПО ПИГМЕНТ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

ЖК «Поэт» — застройщик ООО ЛП, проектная декларация на сайте наш.дом.рф.

*Кредит под 0,4% на 8 месяцев совместно с банком ВТБ.

Первоначальный взнос от 20%; Ставка в первые 8 месяцев — от 0,4%, далее — от 8,4%. Условия: полный комплект документов; возраст от 21 до 75 лет; сумма кредита — от 1 до 60 млн.руб.; срок кредита: от 1 до 30 лет; Трудовой стаж: не менее 4 месяцев (общий трудовой стаж — 12 месяцев). Возможно использование материнского капитала в качестве первоначального взноса (материнский капитал должен составлять не более 10% от собственных средств) или в качестве частично досрочного погашения. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35

**Программы от застройщика, альтернативные льготной ипотеке:

1. «Трейд-ин. Выкуп за 25 дней»

Программа действует на квартиры в: ЖК «Лондон Парк» 1 и 2 очередь (2–3 ккв); ЖК «Поэт» (2–3 ккв); ЖК «Маршал» (2–3 ккв); ЖК «Премьер Палас»; ЖК «Граф Орлов», «Пигмент» 5, 3В, 4В, а также для квартир от 70м2 — СПАРЗ 8, 8В; ЖК «Империал». Первый взнос — от 5% (для ПДКП первоначальный взнос не может превышать 10%), возможность оплаты второго взноса по новому договору после продажи собственной квартиры без промежуточных платежей — срок 3–6 месяцев. Принимаются квартиры расположенные только в черте СПб и ближайших пригородах. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35

2. Программа «Отложенный платеж»

Условия предоставления рассрочки: первый взнос от 40%, скидка на первый взнос 6%. Распространяется на все ЖК: квартиры, нежилые помещения и машиноместа. Срок от полугода (в сданных объектах) до года в строящихся. Беспроцентная. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35

3. Программа «Заплати 30% и получи ключи»

Условия предоставления рассрочки: Вы заключаете договор, вносите первый взнос, получаете ключи, переезжаете, делаете ремонт, и выплачиваете оставшуюся по договору сумму. Действие акции распространяется на сданные и заселённые объекты. Срок рассрочки не более 9 месяцев. Форма договора — ПДКП с рассрочкой. Заселение при оплате от 30% возможно при покупке 3ккв в ЖК Лондон Парк. По остальным жилым комплексам заселение возможно при оплате от 40% (распространяется на все типы квартир). Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35

***Ставка 5,85%

Сумма кредита от 500 тыс рублей до 10 млн. рублей. Срок кредитования — от года до 30 лет., Первоначальный взнос от 15%. Подробности у менеджеров по продажам по телефону 8–812–305–33–55 или по бесплатному телефону для звонков из регионов РФ 8–800–505–05–35