30 мая 2022, 10:32895обсудить
Наиболее популярными на рынке строящегося жилья Петербурга в последнее время оказались квартиры на нулевом цикле и на стадии готовности более 80 %. Как говорят эксперты, это напрямую связано с составом предложения — что есть, то и покупают. Традиционно самые востребованные — «однушки» и студии, причем в удаленных локациях, где они стоят дешевле.
Фото: Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»Поделиться
До введения эскроу-счетов ситуация на рынке новостроек в Северной столице и ее пригородах была для покупателей наиболее понятной: на старте проекта застройщик назначал самые низкие цены, самая высокая стоимость отмечалась в сегменте уже готового жилья. Сегодня такой удобной градации уже нет, и поэтому старая формула полностью не работает.
Ориентиры меняются
«При использовании прежней схемы строительства и расчетов до появления эскроу считалось, что квартиры на котловане заметно дешевле готового жилья, — подтверждает Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — Поэтому ранее многие покупатели старались приобрести квартиру на начальных стадиях реализации проекта. С введением эскроу-счетов разница между стоимостью жилья на нулевом этапе строительства и на конечном несколько сократилась. Это сегодня обеспечивает равномерное распределение спроса на всех этапах строительства».
По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), для покупателей жилья в крупных комплексах, где в продаже есть квартиры в домах на разных стадиях строительства, стоимость квадратного метра уже не должна являться ориентиром. Дело в том, что, поскольку наблюдался высокий спрос, во многих корпусах к концу возведения объекта остаются в продаже только крупногабаритные квартиры. А вот, например, студий, «однушек» и даже двухкомнатных просто нет в продаже. Зато в корпусах с более низкой стадией готовности могут еще оставаться в реализации квартиры небольшого метража. При этом цена «квадрата», например, в трехкомнатных, даже готовых, может быть ниже, чем в студии на средней стадии готовности.
Как сообщает Екатерина Пчелкина, в их компании более 75 % всех сделок проходят с привлечением ипотечных средств, около 10 % покупок оформляется в рассрочку. Доля 100 % оплаты — около 15 %. В компании Полис групп сообщили, что доля ипотечных сделок растет и близится к 80 %. Это связано с изменениями процентной ставки и условий кредитования.
Напомним, что с 1 мая условия льготной субсидированной ипотеки улучшили: теперь ставка составляет 9 %. Это значит, что, поскольку повсеместно действуют совместные программы банков и застройщиков, ставки в этих программах могут составить и вовсе те же 6 %, как и было во время пандемии. Кроме того, никто не отменял программу семейной ипотеки и сельской ипотеки, где ставки еще ниже — даже до 1,65 % годовых. Результаты нововведений можно будет оценить позднее.
«В апреле покупатели приобретали жилье в том или ином комплексе не из-за понравившейся локации, а потому что им подходил предложенный ипотечный платеж, — говорит Яна Кадомцева, директор по продажам компании Полис Групп. — Так, наиболее актуальными были объекты, где клиентам предлагали самую низкую ипотечную процентную ставку. Где-то она доходила даже до 0,1 %».
В лидерах — новое и почти готовое
Несмотря на введение эскроу-счетов, в целом приоритеты покупателей остались прежними. По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», наибольшую долю в структуре спроса всегда занимали квартиры в объектах на начальной стадии готовности и жилье в домах на стадии внутренних работ, где готовность составляет до 80 %. В 2022 году, например, 37 % покупок — это последняя категория. Чуть меньше была доля покупателей на нуле — показатель всегда варьировался от 20 до 28 %, в зависимости от числа стартов новых проектов. Соответственно, чем было больше вышедших на рынок домов-новичков, тем больше число покупок на старте в общем объеме продаж по рынку.
По мнению Натальи Кукушкиной, руководителя группы маркетинга компании ЦДС, большой популярностью в апреле пользовались квартиры в готовых домах, а также предложение на начальном этапе строительства. В первом случае покупатели стремились совершить безрисковую покупку, во втором — приобрести квартиру по минимальной цене.
Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», добавляет: «Однушки» являются самым популярным типом квартир уже на протяжении многих лет. Так, в апреле на них пришлось 45 % сделок. При этом весной 2022 года снизился спрос на двухкомнатные квартиры. Если раньше их доля составляла 23–25 %, то теперь — 16–18 %. Это связано с тем, что из-за кризиса часть людей переориентировались на квартиры меньшей площади. Сейчас многие покупатели оформляют рассрочки. Особенно популярен вариант с первым взносом от 10 % и фиксированным ежемесячным платежом 20 тысяч рублей. Это новая программа, которую мы запустили в апреле: она действует на все наши объекты».
Как и всегда бывает в непростые экономические периоды, большое значение приобретает и репутация девелопера. «Безусловно, клиенты, рассматривающие покупку на этапе котлована, стали внимательнее относиться к выбору застройщика, — отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург». — Они обращают внимание на надежность, тщательнее оценивают перспективность локации».
Недорогие локации рулят
По словам Андрея Артемова, блогера и руководителя агентства недвижимости, если говорить о жилье класса масс-маркет, то наибольший интерес у покупателей вызывают недорогие предложения в таких локациях как Пулковское шоссе в Московском районе, Рыбацкое и Русановка — в Невском, Ручьи — в Красногвардейском. Если говорить о жилье высокого класса «комфорт», здесь у клиентов уже более жесткие требования — пешая доступность метро, близость к центру города и наличие отделки. Из областных объектов покупатели выбирают квартиры в объектах, расположенных в максимально приближенных к городу локациях и при этом не самых дорогих — Янино, Колпино, Новоселье и других.
Дмитрий Ефремов согласен, что спрос перетекает на пригородные территории, потому что там предлагают наиболее доступную цену. Стоимость становится главным фактором выбора. Покупатели стремятся приобрести недвижимость, которую могут себе позволить в текущих обстоятельствах. В связи с этим многие клиенты значительно расширили список приемлемых локаций, в том числе стали чаще рассматривать пригородные районы. При этом наиболее перспективными остаются Выборгский, Приморский, Всеволожский и Красногвардейский районы. По мнению Екатерины Пчелкиной, наиболее популярными районами Петербурга у покупателей квартир традиционно считаются Приморский, Московский, Калининский районы.
Метражи по минимуму
Если говорить о самых популярных квартирах, то ничего нового: это по-прежнему, как и последние лет пятнадцать, однокомнатные и студии. Они, в зависимости от конъюнктуры рынка, всегда занимают в спросе от 60 до 70 %. Как говорит Яна Кадомцева, у них в компании наибольшей популярностью пользуются студии и маленькие «евродвушки». Чем меньше метраж — тем ниже стоимость квартиры, поэтому большинству сегодняшних покупателей это подходит. Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», отмечает, что в фокусе внимания клиентов — и «однушки», и «двушки», и трехкомнатные квартиры. При этом, безусловно, преимущественно покупатели сейчас ориентированы на квартиры небольших метражей, что связано с высокими ставками по ипотеке. Увеличивать «тело» кредита не хочется, поэтому предпочтение отдается минимальному бюджету.
Ольга Трошева резюмирует: тенденция к выбору минимальных и по бюджету, и по площади предложений будет актуальна весь текущий год. По стадиям готовности спрос будет распределяться ровно: выбирать будут те варианты, которые также наиболее подходят по бюджету, и они могут оказаться на разных стадиях строительства объекта.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
