Весенние прогнозы о снижении цен на жилье не сбылись: прошедший год ознаменовался рекордным ростом стоимости недвижимости на первичном рынке. Так, 26% прибавила средняя цена «квадрата» в Северной столице, 23% — в пригородах Ленобласти.
Фото: pixabay.com
Причин сразу масса: падение курса рубля, появление льготной ипотеки, переход застройщиков на эскроу, снижение объема предложения на фоне высокого спроса на жилье. Как мы предрекали еще в апреле, застройщики из ТОП-10 справились с ситуацией, развивали продажи онлайн, постепенно переходя на новую схему работы, согласно которой продавать квартиры на начальном этапе дешево теперь невыгодно.
«Мы наблюдаем за рынком недвижимости более 20 лет, — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Могу сказать, что за все это время такого повышения рублевых цен — на четверть за год — не было еще никогда. Если бы не льготная ипотека, многим потенциальным покупателям не хватило бы даже на студию. В масс-маркете в Петербурге средняя цена «квадрата» достигла 145 тыс. руб., в пригородах — 94,5 тыс. руб.».
Плюс миллион
По словам эксперта, существенно выросли и средние бюджеты покупки. Стоимость студии выросла за год сразу 850 тыс. руб., достигнув 3,55 млн руб. Цена «однушки» увеличилась на 1,15 млн руб., до 5,3 млн руб, а «двушки» — на 1,25 млн руб., до 7,7 млн руб. Увеличивались цены как в уже строящихся домах, так и в новых объектах, которые выходили на рынок с высокой стоимостью «квадрата».
После «грустного» апреля 2020-го, когда пессимисты стали предрекать падение рынка недвижимости, он стал стремительно восстанавливаться на фоне появления льготной ипотеки. «В середине весны отмечалось снижение спроса, обусловленное введением режима ограничений из-за пандемии. В мае началось оживление, активизация покупателей, что наблюдалось все лето», — рассказал директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Обещания того, что ипотечная программа будет свернута в ноябре, заставили покупателей поторопиться. Всплеск активности произошёл в августе — октябре: многие спешили заключить сделку, пока действует льготная ставка. По словам Юлии Ружицкой, директора по продажам «Главстрой Санкт-Петербург», на конец года доля ипотеки в проектах компании составила примерно 75%, а в 2019-м была около 63%. Выросла и средняя площадь проданных квартир — почти на 6 кв. м. Это также связывают с влиянием льготной ипотеки, поскольку с помощью сниженных ставок люди могли приобрести жилье большей площади.
«В моем представлении, власти несколько задержались с обнародованием решения о продлении льготной ипотеки, и в сентябре-октябре был вымыт спрос нескольких последующих месяцев, — говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев. — В связи с этим в декабре 2020-го рынок был более спокоен, и мы увидели замедление роста цен. Но даже несмотря на это, спрос оставался на высоком уровне».
«С середины ноября рост цен замедлился, — согласна Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп». — Это связано с продлением льготной ипотеки, что позволило рынку «немного расслабиться», и наконец наступило что-то похожее на его равновесное состояние».
Маловато будет
Апрель прошлого также стал антирекордным не только по спросу, но и по выводу на рынок новых домов: в этом месяце продажи стартовали всего лишь в нескольких жилых комплексах, тогда как обычно количество новинок исчислялось десятками. Затем постепенно девелоперы «оттаяли», и предложение стало пополняться, однако не столь активно, как в предущие годы. Впрочем, по словам Ольги Ульяновой, тенденция сокращения числа проектов на рынке началась еще в 2019 году, а в 2020-м она нашла свое продолжение.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынок в 2020-м вышло всего около 3,3 млн кв. м нового строящегося жилья, тогда как обычно эта цифра составляла 4–4,7 млн кв. м. При этом было продано около 4,2–4,3 млн кв. м в новостройках, как и в предыдущие годы. Поэтому объем предложения — находящиеся в продаже и непроданные «квадраты» — снизился с 4,4 млн в начале года до 3,3 млн кв. м в конце. Впрочем, аналитики уверены, что в 2021-ом рынок постепенно «нагонит» отставание. Ведь девелоперам надо пополнять свои портфели и активно продавать квартиры.
Есть и другие причины столь рекордного увеличения стоимости «квадрата» в 2020-м. «Необходимо понимать, что стоимость квадратного метра постоянно корректируется в зависимости от спроса, стадии готовности, продуктовых остатков в том или ином проекте, — объясняет руководитель департамента продаж «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юлия Паршина. — Плюс ко всему сегодня застройщики уже успели перейти на работу с эскроу-счетами — это тоже увеличило стоимость жилой недвижимости. А также — инфляция, рост стоимости строительных материалов, издержек и прочего. Выделить одну причину нельзя».
Эскроу оставит без скидок
Ольга Трошева добавляет: новая система работы застройщиков с эскроу-счетами не позволяет компаниям применять прежние схемы, когда на рынок выходил объект с низкими «стартовыми» ценами, которые увеличивались по мере готовности. Сейчас продавать на старте много квартир по небольшой цене девелоперу невыгодно, так как он не получает средства дольщиков и не может их использовать. Поэтому новые объекты, которые начали продавать по схеме эскроу, априори вышли на рынок с более высокой стоимостью жилья. Вместе с тем, совсем уж «задирать» цены застройщику тоже неудобно, так как при небольшом объеме продаж для компании вырастет ставка по банковскому кредиту.
На рынке, где все больше объектов переходят на работу с эскроу-счетами, акции становятся менее актуальными для застройщиков, уверен Сергей Терентьев. Он согласен, что новая схема работы побуждает компании продавать на несколько большую сумму, чем должно лежать на эскроу-счетах, чтобы обеспечить минимальную ставку по кредиту. Но благодаря наличию проектного финансирования даже в ситуации пониженного спроса застройщик может длительное время не предоставлять никаких скидок.
Жизнь по-новому
В 2020-м большинство застройщиков перестроило свою работу, наладив продажи онлайн. Как рассказала генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева, уже более 70% клиентов их холдинга приобретают жилье дистанционно. Именно интернет-магазин позволил сохранить продажи даже в период самых жестких ограничений весной 2020-го. Благодаря этому клиенты, приобретающие жилье через Интернет, могут выбирать из большего числа ипотечных программ.
«Пандемия изменила структуру спроса, — рассказывает Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). — В нашей компании на 5% увеличилась средняя продаваемая площадь квартир — до 45 кв. м; вырос спрос на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, в то время как продажи студий и однокомнатных снизились. На 20% выросли продажи в ипотеку и сократились сделки со 100%-й оплатой и рассрочкой. Заметно выросла доля региональных покупателей — в некоторых наших проектах она достигает 55%. Это исторический максимум за весь период продаж объектов».
Эскроу как фактор роста
Долгосрочные прогнозы по развитию рынка строящегося жилья с цифрами эксперты делать пока опасаются: сегодня на ситуацию на первичном рынке оказывают влияние слишком много нерыночных факторов таких как пандемия.
Тем не менее, можно констатировать, что чем больше будет на рынке объектов с эскроу, тем выше будет средняя цена. По данным на конец декабря 2020-го доля объектов, где используется проектное финансирование, в Петербурге и области составляла 35%. Процент их будет постоянно расти. Застройщики будут все больше зависеть от своих договоренностей с банками, от планов продаж, согласованных с ними. И их ценовая политика будет меняться.
«Цены на первичном рынке уже предельно высокие, поэтому такого же взрывного роста в 2021-м мы не ожидаем. Однако сейчас мы не видим причин для изменения тренда, на который влияют такие факторы, как сократившееся предложение, вывод новых объектов по высоким стартовым ценам и стабильный спрос, — считает Ольга Трошева. — Возможны незначительные колебания цен, если на рынок будут выходить крупные проекты на границах с КАД, в локациях, инфраструктура которых еще недостаточно развита. В то же время в проектах отдельных застройщиков сохраняется потенциал для роста цены».
Вывод на рынок новых объектов в 2021 году, вероятно, превысит низкие показатели прошлого года: застройщики активно анонсировали новинки. Но в Петербурге есть ряд вопросов, которые тормозят начало строительства многих жилых комплексов. Это, например, изменение процедуры общественных слушаний, а также нежелание городских властей утверждать уже готовые и подготовленные проекты, которые пока «зависли» у ряда девелоперов.
Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»
Фото: pixabay.com
