8 февраля 2024, 12:023037
26 комментариев Фото: Сергей Михайличенко/ «Фонтанка.ру»Поделиться Конец 2023 — начало 2024 года выдались волнующими для строительного рынка: перемены в программе ипотеки с господдержкой сделали ее менее доступной для многих, о чем говорит уменьшение продаж. О том, почему без субсидирования государством в этом вопросе сейчас не обойтись и каковы перспективы различных программ поддержки, говорили участники на круглом столе «Фонтанки».
В январе банки получили дополнительные лимиты на жилищное кредитование по льготным программам — 2,3 трлн рублей. Больше всего — 1,2 трлн — пришлось на семейную ипотеку, 1 трлн — на программу господдержки и 31 млрд рублей — на дальневосточную (включая арктическую). При этом в конце прошлого года государство ужесточило выдачу ипотеки по программе «Господдержки-2020», сократив максимальную сумму кредита до 6 млн для Москвы, Петербурга и областей и увеличив первый взнос до 30%. В связи с изменениями в субсидировании ипотеки банки начали вводить комиссии для застройщиков за выдачу кредитов по этой программе. Это вызвало негативную реакцию со стороны строительного сообщества и покупателей жилья, ожидавших, что все изменения отразятся на стоимости квартиры. Пока течение событий привело к тому, что в агломерации в январе 2024 года было зарегистрировано на 21% меньше ДДУ и уступок прав по квартирам и апартаментам, сообщает Dataflat.ru. Отметим, что многие сделки проходили еще по старым условиям.
— Безусловно, эти изменения не приближают рынок к достижению целей, поставленных перед нами президентом России Владимиром Путиным. Речь об увеличении объемов ввода жилья и повышении его доступности, — говорит Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб». — В 2023 году мы справились с этими задачами: объем ввода жилья вырос на 7%. Однако решения, принятые в самом конце 2023 года, без сомнения, повлияют на темпы строительства, приведут к сокращению объемов кредитования, а значит, и к снижению спроса.
Он отметил, что Центробанк мотивирует перемены стремлением сохранить стабильность банковской системы и желанием не допустить перегрева. Но на строительный рынок эти решения правительства повлияют не лучшим образом.
— Тем не менее, мы полагаем, что строительная отрасль набрала хороший темп. Благодаря тем проектам, которые уже стартовали, строятся и продаются, мы, хоть и потеряем в объемах, но не так много, как прогнозируют некоторые аналитики, — добавил Алексей Белоусов.
— Сейчас мы наблюдаем определенный спад на всем рынке — не столько спроса, сколько бронирования квартир и всего, что связано с ипотекой, — продолжила Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Переходим на рассрочки?
— Ужесточение условий льготной ипотеки оказывает заметное влияние на рынок недвижимости столиц, — продолжила Елизавета Николаева, руководитель отдела ипотеки и финансовых инструментов GloraX. — Для Москвы и Санкт-Петербурга снижение суммы кредита в два раза — с 12 млн до 6 млн — очень ощутимо. Стоимость недвижимости даже на этапе котлована в Москве и Питере может быть значительно выше. Для нивелирования последствий этого изменения застройщики уже сейчас начали запускать различные акции — с субсидированием программ и рассрочками.
Помимо тех изменений в льготной ипотеке, которые лежат на поверхности, в прошлом году регулятор ввел для банков дополнительные коэффициенты по рискам.
— Интересно, что 2023 год начался примерно так же, как этот: тогда застройщикам пришлось отказаться от «околонулевых» ставок, потому что Центробанк ввел на них макропруденциальные надбавки, — рассказывает Рустам Азизов, директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101». — И весь прошлый год мы работали в режиме постоянного изменения условий. В результате по госпрограмме мы сейчас можем субсидировать ставки до 5,5%, по семейной ипотеке — до 4,5%, по IT-ипотеке до 3,5%.
Еще из изменений он отметил то, что льготную ипотеку теперь можно взять только один раз — в предыдущие годы один человек мог взять и два, и три жилищных кредита с господдержкой.
— Конечно, в этом есть смысл: госпрограммы были задуманы для того, чтобы граждане могли улучшить свои жилищные условия, — говорит Рустам Азизов. — Покупка сразу двух-трех квартир уже больше похожа на инвестиции. Однако снижение суммы кредита до 6 млн рублей для Москвы и Петербурга существенно ограничивает решение жилищного вопроса. Например, на территории Новой Москвы, где мы лидеры продаж, в проекте «Прокшино» средняя сумма кредита — 10 млн рублей. Такую сумму можно взять либо по семейной, либо по IT-ипотеке, так как рыночные ставки сейчас слишком высокие — 18–19%.
По его словам, для ипотеки с господдержкой было бы логичнее повторить опыт 2022 года, когда вслед за ключевой ставка по госпрограмме была увеличена до 12%, при этом выросла сумма кредита — до 12 млн рублей, а первоначальный взнос сохранялся на уровне 15%.
— Если бы ипотека с господдержкой была сейчас 12%, то застройщики могли бы на свое усмотрение ее субсидировать на 2–4 процентных пункта, — пояснил Рустам Азизов. — Это стало бы лучшим выходом в текущей ситуации — при сохранении максимальной суммы кредита и минимального первоначального взноса. Так льготная ипотека оказалась бы доступна для столичных регионов.
Изменения в ипотечных программах бьют по рынку, поскольку без кредита сейчас жилье в новостройках почти никто не покупает.
— Доля ипотеки в наших продажах превышает 90% уже не первый год, и все это — государственные программы, — отметила Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). — Безусловно, изменения в декабре 2023 года негативно сказываются на наших клиентах, особенно увеличение первоначального взноса и снижение максимальной суммы кредита.
Она рассказала: когда обсуждалось повышение первого взноса с 15% до 20%, то прогнозировалось, что это не сильно ударит по клиентам. А вот с 20% до 30% — это уже достаточно много. По словам Ольги Кузнецовой, в среднем первоначальный взнос составляет 25–28% — с учетом тех сделок, где он большой, т.е. 30% никак не вписываются в стандартную картину, а значит, отсекается часть клиентов — и довольно большая.
— 6 млн рублей в текущих реалиях — это небольшая сумма кредита, учитывая, что мы ориентированы на продажу семейных квартир — двух-трехкомнатных и более, — добавила она. — Но пока семейная ипотека остается в тех же рамках, в которых и была, поэтому ее доля растет, и уже чуть больше половины наших сделок — это именно она.
Что касается «одной ипотеки в одни руки», то это правило ограничивает возможность взять еще один кредит для супругов, которые автоматически становятся если не созаемщиками, то поручителями друг для друга. По программе семейной ипотеки есть возможность взять кредит второй раз, но должен быть выполнен ряд существенных условий: в семье рождается еще один ребенок, первая ипотека погашена, а вторая берется на большую по площади квартиру.
— Мы видим, что объем рынка сокращается, — резюмировал обсуждение текущей ситуации Дмитрий Фалкин, вице-президент по продажам и сервису Группы RBI. — Доля инвестиционного спроса за счет госпрограмм была достаточно большой, особенно на старте — мы это ощутили при запуске двух проектов комфорт-класса «Струны» и «Куинджи». И эта часть спроса в 2024 году будет сокращаться из-за изменений в ипотечных программах. При этом себестоимость растет, и если еще кто-то верил, что цена квадратного метра будет снижаться, то в 2024 году эти мысли точно нужно оставить.
Одна из причин, по его словам, в том, что по ряду программ банки не зачисляют деньги сразу на эскроу-счета. Средства остаются на аккредитивах, это становится дополнительной нагрузкой на финансовую модель проектов и, в конечном итоге, повышает себестоимость девелоперской деятельности.
Кроме того, по ряду программ банки и вовсе увеличили первый взнос до 50%. Чтобы его получить, нужно продать имеющееся жилье, а это тоже не так просто в условиях высоких ставок на вторичном рынке. На этом негативном фоне застройщики стремятся повысить привлекательность новостроек — в первую очередь за счет субсидирования стандартной ставки до приемлемого уровня на период строительства.
— А дальше — надежды на то, что снизится ключевая ставка и можно будет рефинансировать кредит, — отметил Дмитрий Фалкин.
— Эти изменения напрямую уменьшают спрос, — подтвердил Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК». — Вообще, когда мы говорим о спросе, то полезно расшифровывать, что за ним стоит. И это не что иное, как необходимость и желание людей приобрести жилую недвижимость. Первую собственную, новую взамен старой, большую взамен меньшей, поменять район и так далее. То есть, это конкретные планы людей улучшить жилищные условия. Вот на них и оказывают давление изменения в льготных ипотечных программах. Условия хуже — возможности сокращаются.
По его словам, в настоящее время в структуре выдачи всех льготных ипотек семейная превысила 50% как в Петербурге, так и в России в целом. IT-ипотека выросла в 5 раз, но это по причине имевшейся низкой базы.
— Доля обычной льготной сократилась и сократится еще больше, — добавил Софронов. — Минимальный первоначальный взнос теперь требуется не 20%, как раньше, а 30%. Это примерно плюс миллион рублей, если говорить о средней цене хорошей однокомнатной квартиры в Петербурге.
— Продажи новостроек напрямую связаны с ипотекой: в 2023 году более 90% сделок проходили с оплатой кредитными средствами, а все всплески продаж в течение года были спровоцированы изменениями стоимости национальной валюты, ростом ключевой ставки и регулярными изменениями условий ипотечных программ, — добавила Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».
— В структуре спроса больший объем пришелся на льготные программы — 96% от общего объема. А самой популярной программой стала ипотека с господдержкой, — продолжила Ольга Кобякова, коммерческий директор «Петербургской Недвижимости». — В 2024 году показатели закономерно изменятся: корректировка условий выдачи льготных программ отразится на поведении покупателей и спросе. Увеличение первоначального взноса до 30% по программе с господдержкой, сокращение размера кредита и выдача льготной ипотеки только в одни руки потенциально может привести к сокращению широкого использования программы — она будет интересна заемщикам с большим первоначальным взносом или покупателям не из столичных регионов, где стоимость жилья ниже.
— Безусловно, изменения текущих льготных программ снизили спрос, — комментирует Наталия Коротаевская, коммерческий директор Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленобласти. — Мы надеемся, что эта ситуация временная. В принципе, январь всегда после активного конца года более сдержан в рамках спроса, но тут наложилось одно на другое.
Она говорит, что компания была готова к изменениям и сейчас с банками-партнерами разрабатывает программы, которые помогли бы приобретать недвижимость на максимально привычных условиях.
— Также мы надеемся, что этот вопрос будет решаться еще и на уровне государства. Поэтому на текущий момент мы не меняем существенно наши планы продаж и надеемся на то, что к весне спрос вновь будет восстановлен, — заключила она.
Дефицита не ожидается
Несмотря на ожидания того, что спрос снизится, строить меньше жилья участники рынка пока не планируют.
— Строительный рынок — инерционный, невозможно в один год взять и остановить все проекты: у каждого застройщика есть план, который составлен на несколько периодов вперед, он связан и с земельным портфелем, и с подготовкой документации, — рассказывает Алексей Белоусов. — Поэтому проекты, которые находятся в высокой стадии, будут запущены все равно. Те, которые возможно отложить, в которые не были вложены серьезные средства, скорее всего, будут отчасти приостановлены — и то далеко не факт.
С учетом этих факторов он ожидает: если снижение ввода жилья и будет в 2024 году, то не слишком значительное.
— Мы в GloraX следуем выбранной стратегии и наращиваем портфель проектов — в частности, буквально на днях начали продажи второй очереди проекта GloraX Парголово в одноименной местности в Выборгском районе Санкт-Петербурга. Это проект в сегменте комфорт-класса, и цены на лоты здесь вполне доступны даже с учетом снижения суммы ипотечного кредита по льготным программам. Для удобства покупателей квартиры продаются с полной отделкой, а также есть возможность заказа пакета кухни и бытовой техники — это также позволяет покупателям снизить расходы при переезде, так как стоимость меблировки и техники можно включить в ипотечный платеж. Кроме того, в ближайшее время планируем старты новых проектов — в Ленинградской области и в Нижнем Новгороде, — поделилась Елизавета Николаева.
— Есть проекты (и их много), которые были подготовлены к строительству за последние 2–3 года, они сейчас и запускаются, а квартиры в них выводятся в продажу. — комментирует Сергей Софронов. — И происходит это довольно активно. Ставить все это на паузу вряд ли кто-то будет. Даже если рассматривать наиболее мрачные прогнозы, то лучше иметь средние продажи, чем не иметь их вообще.
— Безусловно, если спрос будет снижаться и никакие меры поддержки не будут транслироваться на уровне государства, то с учетом проектного финансирования девелоперам придется выводить новые объекты с учетом дополнительных факторов и условий. Брать в расчет гораздо больше переменных, чтобы удовлетворить все запросы клиента, — считает Наталия Коротаевская. — Нам необходим диалог между девелоперами, банками и государством с учетом тех требований, которые предъявляются к рынку жилищного строительства. Если посмотреть за высказываниями министров и главы государства, то требуемые объемы ввода жилья с каждым годом только растут. Соответственно, чтобы отрасль продолжала развиваться и удовлетворять спрос,— меры поддержки необходимы. Это поможет отрасли и даст возможность населению приобретать недвижимость на комфортных условиях.
— Изменения на ипотечном рынке могут повлиять на спрос и продажи. Это, в свою очередь, даст ряду застройщиков основание удерживать старты проектов, строительство которых еще не началось, с расчетом на корректировку условий кредитования. Тут каждая компания принимает решения, исходя из собственных возможностей, — поясняет Ольга Кобякова. — На фоне текущих событий мы не ожидаем сильного снижения продаж в январе-феврале и по-прежнему находимся в плановых показателях. Начало года в нашей компании было отмечено стартом нового проекта — мы показали отличные результаты, выполняем планы и находимся в стабильном для себя положении, поэтому рассчитываем не снижать темпы вывода.
— Те объекты, которые уже выведены в продажу, где идет стройка, где открыто проектное финансирование, конечно, продолжат строиться, — подтвердила Анжелика Альшаева. — Что касается новых очередей в проектах комплексного освоения территории, то они, конечно, не будут выходить в продажу, если мы будем видеть, что не выполняем обязательства по реализации недвижимости по текущим очередям.
Что касается новых объектов, то пока ГК «КВС» планов не меняет, но держит руку на пульсе, отметила она: ведь важно не просто дома построить, но и деньги на эскроу-счета получить.
— В прошлом году у нас 77% продаж пришлось на ипотечные сделки, — добавила Анжелика Альшаева. — А сейчас я вижу, что люди смотрят что угодно, только не ипотеку. Это говорит о том, что наполняемость эскроу-счетов будет очень низкая, т.к. даже те банки, которые не ввели комиссию, сообщают, что деньги будут храниться на аккредитивах. Для застройщика это не очень-то хорошо, т.к. напрямую влияет на ставку по проектному финансированию, которая, как мы понимаем, тоже выросла после подъема ключевой.
— У нас очереди, которые мы планировали продавать в 2024 году, практически все уже выведены на рынок, следующие — в стадии разработки, — подтверждает Ольга Кузнецова. — Конечно, информационный фон сейчас складывается не в пользу ипотеки — все настороженно ждут, что будет, хотя мы видим, что интерес к покупке не снижается: люди звонят, бронируют, оставляют заявки на одобрение ипотеки.
По ее словам, банки сейчас разделились на три категории: крупные, которые сразу ввели комиссию, банки, которые говорят, что комиссию вводить не будут, но и деньги на эскроу-счета не перечисляют, а держат их на аккредитивах, — оба эти сценария застройщикам невыгодны. Есть и третья категория: они работают по старым условиям, но у них сделки происходят медленнее, а доля одобряемых кредитов меньше. Тем не менее, они все же есть.
— Конечно, все застройщики вводят интересные рассрочки, понимая, что нужно какое-то время переждать, — считает Ольга Кузнецова. — Сейчас идет активная дискуссия, и я уверена, что будут приняты какие-то меры. Мы, например, помогаем клиентам, которые хотят продать жилье в наших же ЖК и купить побольше. Мы выкупаем их квартиры и тем самым формируем необходимый первый взнос.
— Если говорить о точечных проектах в центральных районах, то у них по сравнению с КОТ другие проблемы, которые сдерживают вывод в продажу, — рассказал Дмитрий Фалкин. — Они связаны больше с получением градсогласований, а не со спросом. Как раз в проектах бизнес-класса, расположенных в центре, мы видели высокий спрос в первые недели января.
Он также отметил, что третья категория банков все больше склоняется в сторону увеличения первого взноса, чтобы все-таки компенсировать свои риски и затраты, а значит, привлекательность их программ для покупателей тоже снижается.
Рустам Азизов отметил: бюджет и планы на год формируются в четвертом квартале, поэтому те проекты, которые ожидаются к выводу в ближайшее время, можно отложить на пару месяцев, но никак не на год или два.
— Скорее всего, в 2024 году все проекты выйдут на рынок, — добавил он. — Что касается 2025–2026 годов — конечно, девелоперы посмотрят на то, как будет развиваться ситуация с ипотекой. Сейчас сложно строить долгосрочные планы, но если бы правительство и регулятор дали понять, какие программы по ипотеке будут работать в ближайшие несколько лет, это помогло бы застройщикам детально продумать свою стратегию и выводить необходимые объемы жилья на рынок.
— В нестабильные времена застройщики осторожно относятся к выводу новых проектов на рынок, — подтверждает Екатерина Немченко. — Низкие объемы продаж не обеспечивают требований финансовой модели, за которыми следят банки, и могут спровоцировать сложности с проектным финансированием. Пополнение предложения новыми проектами напрямую зависит от общей экономической ситуации, размера ключевой ставки, условий ипотечных программ.
Чего ждать от власти
В свою очередь, Алексей Белоусов отметил: строительное сообщество хотело бы каким-то образом воздействовать на банки, которые вводят комиссии, т.к. на них приходится две трети рынка ипотеки. В частности, на них можно было бы повлиять через Федеральную антимонопольную службу.
— Что касается перспективы — работаем над тем, чтобы продлить льготную ипотеку после второй половины 2024 года. Все сигналы, которые необходимо транслировать в Федеральный центр, уже подали, — говорит он. — При этом мы понимаем, что есть определенное противостояние между финансовым и строительным блоком, и окончательно его исход будет понятен после президентских выборов, когда, скорее всего, будет изменен состав правительства России.
— Чтобы остаться в привычных для всех условиях, нужен диалог власти и бизнеса, — комментирует Наталия Коротаевская. — Сам президент неоднократно заявлял, что строительство — локомотив экономики, так как обеспечивает работу многих смежных отраслей. Поэтому нам важно всем вместе создать понятные правила игры, которые будут определены хотя бы в перспективе 5 лет.
Она отметила, что в 2023 году неоднократно повышалась ключевая ставка, изменялись ипотечные условия, а это затрудняло планирование деятельности даже ведущих девелоперов страны.
— Чтобы не допустить критической ситуации, нам нужен диалог и понятный вектор развития отрасли, — прокомментировала Коротаевская.
Еще один момент касается уже регионального уровня. Алексей Белоусов добавил, что в 2023 году примерно две трети социальных объектов было построено силами застройщиков, и только одна треть — за счет средств бюджета Петербурга. Но и это, по его словам, рекордный показатель, т.к. раньше за счет бюджета сдавалось еще меньше. Таким образом, можно сказать, что работа комитета по строительству, наконец, наладилась, и есть надежда, что практика строительства соцобъектов застройщиками когда-нибудь будет прекращена.
— Мы должны стремиться к тому, чтобы бюджет исполнял свои прямые функции: строил школы, детские сады, больницы — все то, без чего не может быть нормального жилья, — отметил он.
При этом петербургские застройщики в этом году перевыполнили план по вводу жилья, согласованный с Минстроем России, — должны были сдать 2,7 млн кв. м, а в итоге получилось 3,5 млн кв. м.
Перспективные программы
Больше всего надежд у застройщиков на семейную ипотеку — тем более, что в январе президент Владимир Путин объявил, что ее необходимо продлить. Основной вопрос — продлят ли ипотеку с господдержкой и в каком формате. Сейчас все чаще говорят о том, что ее необходимо сделать адресной.
— Год назад изменились требования для получения семейной и IT-ипотеки. И мы увидели, как выросла востребованность этих программ и их доля в объеме продаж, — комментирует ситуацию Екатерина Немченко. — Но позитивное влияние на этом закончилось. Все остальные временные ажиотажные всплески продаж были спровоцированы ухудшениями условий ипотеки. Последними новостями, повлиявшими на рынок, стало заявление от Сбера, а затем и других банков о комиссии, которую застройщики будут платить банкам за каждый кредит, выданный по льготным программам ипотечного кредитования. В результате часть застройщиков заняла принципиальную позицию, отказавшись работать по таким программам и платить комиссию, часть продолжила сотрудничество, но в первую очередь ориентирует клиентов на банки, которые работают без комиссии.
По ее словам, эксперты рынка сходятся во мнении, что программы льготной ипотеки с господдержкой будут продлены после 1 июля 2024 года, но претерпят модификацию, будут адресными. Скорее всего, сохранится поддержка государством программы улучшения жилищных условий для семей с детьми, возможно, будут выделены еще какие-то категории заемщиков, которые получат привилегии.
Рустам Азизов напомнил, что 2024-й объявлен Годом семьи, и в связи с тем, что сейчас активно обсуждается увеличение рождаемости, вероятно, правильно было бы поддержать молодое поколение с помощью «молодежной» ипотечной программы.
— У выпускников вузов, когда они устраиваются на работу, средний доход, как правило, не такой, как у опытных специалистов, — пояснил он. — При этом они также нуждаются в жилье. И помощь в этом вопросе могла бы стимулировать молодых людей создавать семью и заводить детей в более раннем возрасте.
Ольга Кузнецова поддержала идею, что молодежная программа нужна. Но возникает много вопросов: где взять первый взнос, какой платеж может себе позволить молодая семья. Ведь если будет нулевой первый взнос — то будет больше сумма кредита, а значит, и платеж.
Рустам Азизов обозначил параметры программы, которые могут быть доступны: максимальный срок кредита по «Молодежной ипотеке» может быть увеличен вплоть до 50 лет, что позволит снизить размер платежа. Актуален первоначальный платеж не более 15%. Часть суммы может при этом компенсироваться сертификатом от государства, который можно выдавать молодым людям до 35 лет при бракосочетании прямо в ЗАГСе. «Его оптимальный размер — не менее 500 тыс. рублей», — уточнил Рустам Азизов, добавив, что субсидировать процентную ставку в этом случае нужно до 3–4% годовых.
Ну и отдельный вопрос — готова ли молодежь в принципе покупать квартиры, т.к. это поколение, особенно в больших городах, более мобильно и готово переезжать и менять места работы. Но есть и те, кто при наличии возможности купить квартиру раньше задумаются о создании семьи и рождении детей. Поэтому для начала нужно оценить спрос.
— Если взять 25-летних, на которых рассчитана эта гипотетическая программа, то они родились в 1999 году, а это — демографическая яма, так что для государства, вероятно, решение окажется подъемным, — добавил Дмитрий Фалкин. — К тому же, если будет снижаться объем вывода объектов на рынок, будет расти спрос на аренду, а значит, и ее стоимость. И в таких условиях при господдержке, возможно, молодежь предпочтет все-таки купить квартиру, а не арендовать.
Пока же оптимальным вариантом застройщики видят все же семейную ипотеку.
— Я уверена, что ее продлят, да и условия по ней сейчас неплохие: 20% первый взнос, кредит до 12 млн рублей, — говорит Ольга Кузнецова. — Кроме того, с февраля увеличен размер материнского капитала, который можно использовать для первоначального взноса или досрочного погашения ипотеки, а также увеличивается круг семей, которые могут считаться многодетными: если старший ребенок учится в вузе или колледже, то возраст продлевается до 23 лет.
Анжелика Альшаева предложила в качестве дополнительных мер поддержки разработать в Петербурге и Ленинградской области программу для педагогов и медицинских работников, чтобы предоставлять им деньги на первый взнос из бюджета.
— Это категория, для которых накопить — непосильная задача, — пояснила она. Также она поддержала идею о том, чтобы давать льготы не только после рождения детей — как с материнским капиталом или семейной ипотекой, — но и немного раньше, так как при наличии собственного жилья принять решение о ребенке все-таки проще.
— А то, что господдержка уйдет, — она и сама по себе сейчас уйдет: 6 млн кредитных денег — это максимум на однокомнатную квартиру, да еще и 30% первоначального взноса нужно накопить, — считает Анжелика Альшаева. — Остается только семейная ипотека, и у нас сейчас на нее приходится половина всех кредитных сделок. Это много, но недостаточно, чтобы выполнить все планы. Да и у нее есть свои ограничения.
— По семейной программе президент уже озвучил намерения — эта программа останется, и ее будут поддерживать, — уверен Сергей Софронов. — А вот «обычная» льготная в середине 2024 года вполне может быть свернута полностью. Один из фактов, на это намекающих, — введение принципа однократной выдачи. То есть, одна льготная ипотека один раз в одни руки. Если программу решено закрыть, то шаг логичный: уход от рисков массового набора льготных ипотек в последний момент.
— Несмотря на значительные изменения условий для покупателей, госпрограммы все равно остаются востребованными на рынке, особенно если принять во внимание возможное окончание госпрограммы, запущенной в 2020 году, 1 июля текущего года. После этой даты мы допускаем развитие событий, при котором поддержка отрасли станет более адресной, и программы будут доступны только отдельным категориям клиентов. Возможность отмены для широкой аудитории покупателей несколько подогревает спрос, поэтому, скорее всего, мы не увидим существенного снижения цен в ближайшее время, — считает Елизавета Николаева.
— Льготные программы теперь оформить сложнее, а стандартные ставки превышают психологически комфортный уровень — покупателям потребуется время для адаптации, — говорит Ольга Кобякова. — Соответственно, перераспределение доли программ в структуре спроса неизбежно. В 2023 году среди сделок «Петербургской Недвижимости» лидировала ипотека с господдержкой — 55%, на втором месте — «семейная ипотека» с долей в 35%, IT-ипотека — 6%. В этом году картина изменится, программа с господдержкой — с учетом новых вводных — потеряет лидерскую позицию. «Семейная ипотека», наоборот, может стать новым драйвером. IT-ипотека также будет пользоваться популярностью благодаря корректировке требований к уровню дохода для специалистов отрасли в возрасте до 36 лет. Со второго квартала года спрос будут стимулировать перспективы дальнейшего изменения льготных ипотечных программ, срок действия которых заканчивается после 1 июля.
— Очевидно, что в текущих условиях покупатели будут искать наиболее выгодные ипотечные программы. Если раньше многие ориентировались на бренд кредитной организации, то сейчас на первое место встанут сами программы, — отметила Наталия Коротаевская. — Сегодня будущие жильцы рассматривают покупку квартиры с ориентиром на то, что жить в ней будут минимум пять лет. Прошли те времена, когда приобреталась маленькая студия с перспективой замены ее на более крупную квартиру через 2–3 года. Складывается ситуация, в которой для покупателей важна не столько стоимость лота, сколько комфортный ежемесячный платеж — не критичный для семейного бюджета и позволяющий исполнять обязательства заемщика в разных жизненных ситуациях.
Альтернативы — нет
Застройщики, конечно, стремятся предлагать клиентам что-то альтернативное ипотеке, но признают, что на данный момент заменить ее не сможет ничто, а при текущем уровне ключевой ставки и без субсидирования государством процентов не обойтись.
— Льготная ипотека — это кредит на очень длинный срок с определенными ежемесячными платежами, — пояснила Ольга Кузнецова. — Рассрочка — это все-таки, скорее, возможность накопить на первый взнос — так как он у нас меньше, чем по банковским кредитам. А потом, как мы видим, большинство рассрочек все равно меняется на ипотеку. Если у человека нет денег изначально купить квартиру со 100-процентной оплатой, то и через 1,5–2 года они у него не появятся, только если он продаст имеющееся жилье.
— У нас есть альтернативные программы, которые не влекут удорожание стоимости квартир и снижают финансовую нагрузку на покупателя на период строительства, — рассказывает Ольга Кобякова. — Кроме того, сейчас мы находимся в диалоге с банками и ищем альтернативные решения. Помимо различных ипотечных программ, один из популярных инструментов — выгодные варианты рассрочки, в том числе — на три года с первоначальным взносом 30%.
— Застройщики предлагают лояльные программы рассрочек, но они не могут соревноваться с ипотекой по срокам, — говорит Екатерина Немченко. — Другие ипотечные программы уступают условиями по процентным ставкам либо достигают оптимизации за счет застройщика, а значит, оказывают негативное влияние на его финансовую модель.
— Все определяется ключевой ставкой, которая определяет рыночные, — подтверждает Сергей Софронов. — Это порядка 16% годовых, если не использовать господдержку. Это не просто много, это практически заградительный тариф. Достаточно посмотреть на вторичный рынок, где льготных кредитов нет — много ли там ипотеки? Ключевая ставка в 5–8% позволит говорить о том, что массовый спрос останется.
— Какая может быть альтернатива у ипотеки? Никакой, да ее и не должно быть с точки зрения застройщика: мы же все-таки не банк, чтобы давать кредиты, — продолжила Анжелика Альшаева. — Рассрочка предлагается в массовом порядке, но мы таким образом откладываем проблему на будущее — ведь все мы надеемся, что через полгода-год условия по ипотеке изменятся, и наши клиенты смогут взять кредит либо найдут первый взнос и успеют до конца программы господдержки.
— На сегодня полной замены льготной ипотеки нет, но мы полагаем, что власти будут трансформировать существующую семейную ипотеку, IT-ипотеку, а также появятся программы для поддержки других специалистов из стратегических отраслей, — дополнила Наталия Коротаевская. — Кроме того, различные формы рассрочки от банков и девелоперов могут стать хоть и не полной заменой льготной ипотеки, но альтернативой в сложившейся ситуации.
В целом эксперты отметили: в итоге зависимость от льготных программ можно изжить только тогда, когда снизится ключевая ставка и кредитование вернется к нормальным рыночным условиям.
