Многим из нас хочется иметь свой клочок земли, на котором можно было бы построить уютный домик, разбить сад. Но, увы, не всегда доходы позволяют стать землевладельцем. Так неужели придется распрощаться с мечтой? Ничего подобного! Осуществить заветное желание можно с помощью ипотечного кредита.
Пожалуй, в России уже не найдется человека, который бы не знал, что такое ипотека. Однако большинство из нас ипотечный кредит рассматривает как способ купить квартиру, дом, но никак не возможность обзавестись земельным участком. На самом деле сегодня с помощью ипотеки можно совершенно спокойно приобрести кусочек родины.
Осуществление мечты начинаем с…
Итак, узнав о том, что обзавестись земельным участком вполне реально, нужно решить: самостоятельно заниматься этим вопросом или перепоручить его агентству недвижимости. Агентство с радостью возьмет эти заботы на себя, однако за услугу придется заплатить в среднем 2 процента от суммы совершаемой сделки.
При альтернативном выборе вам придется все делать самим. Начинать осуществлять задуманное можно с подбора банка или участка. Решать вам. Если вы изначально будете выбирать банк, в котором хотите кредитоваться, то следующим шагом станет выбор участка, отвечающего требованиям этого кредитного учреждения. Например, некоторые банки рассматривают участки исключительно в Московском регионе.
Если вы уже имеете на примете кусочек землицы, то процедура обратная: необходимо найти банк, который готов предоставить ипотеку на приобретение желаемого участка.
Преодолейте бумажную волокиту
Первый шаг, который вам придется сделать на пути к заветной цели, — представить необходимые документы. Пакет бумаг, которые потребует кредитующая организация, как правило, состоит из копии паспорта, свидетельства о браке, копии трудовой книжки и справки 2-НДФЛ за определенный период (каждый банк самостоятельно определяет интересующий его период, но справку требуют, как правило, за 3 месяца). Некоторые банки идут навстречу своим клиентам, если те не могут по каким-либо причинам представить форму 2-НДФЛ. Они могут сдать справку по форме, установленной внутри банка. Но это чревато тем, что банк в случае положительного решения о выдаче кредита предложит клиенту более высокую процентную ставку.
Кроме того, в зависимости от конкретной ситуации кредитующая организация может запросить дополнительные документы, например копии военного билета, водительского удостоверения, документов жены, свидетельств о рождении детей, правоустанавливающих документов на имеющуюся у заемщика недвижимость и даже копии дипломов и сертификатов об образовании. Свое решение о том, одолжить вам денег или нет, банк будет принимать в течение 3-5 дней. И если он скажет «Да!», то готовьтесь сделать следующий шаг.
Ищите да обрящете
Второй шаг — поиск земельного участка. Как правило, именно на этом этапе возникают наибольшие сложности, так как банки предъявляют повышенные требования к объекту залога — земельному участку. Например, кредитующие организации устанавливают требования к размерам участка (как не менее так и не более определенных размеров). Наибольший интерес для кредитора представляют участки, находящиеся в непосредственной близости от Москвы (часто не далее 50-60 км от МКАД) на престижных направлениях. Это легко объяснимо. Удаленность и направление для банка будут являться весьма значимыми моментами, если должник не вернет ссуду. В этом случае недвижимость (земельный участок) переходит в собственность банка. Значит, с этого момента он будет нести издержки по управлению таким объектом. Следовательно, чем дальше участок расположен от Москвы, тем выше будут расходы. При определении размера кредита банк учитывает такие риски и поэтому может предложить вам меньшую сумму займа.
| Условия ипотечного кредита в различных банках | |||||
| «Абсолют банк» ЗАО АКБ | 1-10 | USD | 12-15 | от 35 | 30 000-1 000 000 |
| «Банк Сосьете Женераль Восток» ЗАО | 1-15 | RUB | 15 | от 20 | 650 000 |
| «Банк Сосьете Женераль Восток» ЗАО | 1-15 | USD | 11 | от 20 | 25 000 |
| «Банк Сосьете Женераль Восток» ЗАО | 1-15 | EUR | 13 | от20 | от 30 000 |
| «Газпромбанк» АБ ЗАО | 1-15 | RUB | 17 | от 30 | 300 000-30 000 000 |
| «Газпромбанк» АБ ЗАО | 1-15 | USD, EUR | 12 | от ЗО | 10 000-1 000 000 |
| «Городской ипотечный банк» 000 | 5-15 | USD | 12 | от 40 | 30 000-400 000 |
| «Городской ипотечный банк» 000 | 5-15 | RUB | 15 | от 40 | 900 000-10 000 000 |
| «Райффайзенбанк Австрия» ЗАО | 1-15 | RUB | 13-14 | от 25 | 400 000-27 000 000 |
| «Райффайзенбанк Австрия» ЗАО | 1-15 | USD | 11-12 | от25 | 15 000-1 000 000 |
| «Московский кредитный банк» ОАО | 1-10 | USD | 12,5-13,5 | от 25 | 25 000-750 000 |
| «Московский кредитный банк» ОАО | 1-10 | RUB | 13,5-14,5 | от 25 | 700 000-10 000 000 |
| «Москоммерцбанк» КБ 000 | 10-20 | USD | 10,5-11 | от 15 | 20 000-1 000 000 |
| Банк «Зенит» БГ | 1-20 | RUB | 12,5 | от 30 | 270 000-27 000 000 |
| Банк «Зенит» БГ | 1-20 | USD | 11 | от ЗО | 10000-1 000 000 |
Процентные ставки Процентные ставки банков по ипотечным кредитам на покупку земельного участка выше, чем по кредитам на приобретение квартиры.
Кроме того, стандартной процедурой в случае неплатежеспособности заемщика является выставление земельного участка на продажу. Если он расположен далеко от мегаполиса и не на престижном направлении, срок экспозиции (время, которое объект должен находиться на рынке для того, чтобы быть проданным) увеличится, поскольку на такой участок будет меньше спрос, и банк будет терпеть убытки.
Особое предпочтение банки отдают земельным участкам, на которых имеется дом или коттедж, пусть даже в стадии незавершенного строительства. Ведь именно такие участки обладают большей ликвидностью. Для банка это является еще одной страховкой в случае невозврата кредита и гарантией возвращения ссуды при продаже полученного актива. Хорошим козырем для вас может стать наличие проекта и полного комплекта исходно-разрешительной документации на строительство жилого дома на участке.
При подборе участка вам также следует учитывать, в чьей собственности он находится, а также категорию земли. На сегодняшний день лишь частные земли, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, могут являться предметом ипотеки.
Для банка будет важен и такой нюанс, как обременение участка. Например, на присмотренной вами земле находится строение, принадлежащее третьему лицу. В таком случае вы обязаны заключить с владельцем постройки договор о долгосрочной аренде земли, находящейся под его зданием. Для кредитующей организации этот вариант будет менее интересным.
Учитывая вышеизложенное и то, что впереди вас ждет процедура оценки и страхования участка, наш вам совет: сразу присмотрите несколько участков. Ведь на каждом из этапов (банк, оценка, страховка) подобранный вами участок по тем или иным причинам может быть забракован и вам придется вновь пуститься на поиски. При этом вы должны понимать, что условия и сумма кредита не изменятся, в то время как цена на землю может очень быстро вырасти.
Узнайте цену
Третий шаг — оценка рыночной стоимости земельного участка. Эта процедура займет как минимум три дня. Ее проводят независимые лицензированные оценочные компании. Оплачивать его услуги придется вам. Оценка участков обходится в 200-500 долларов. На отчет о рыночной стоимости земельного участка, составленный оценщиком, будет ориентироваться банк, принимая решение, подходит ему выбранный объект недвижимости или нет.
Обеспечьте безопасность
Четвертый шаг — оформление страховки. Страховой пакет оформляется ежегодно и включает в себя страхование жизни и утраты трудоспособности заемщиком, нанесения повреждения объекту недвижимости или его потери, а также утраты прав собственности на объект недвижимости.
Вздохните спокойно
Пятый шаг, радостный — сделка. Как только вы успешно пройдете все этапы, будет назначен день сделки. Формальным его итогом станет подписание договора купли-продажи. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы. Стоимость регистрации за 30 дней — около 2000 рублей, за 14 дней — около 9000 рублей. Тарифы официальные, поэтому вы заранее сможете ознакомиться с ними в регистрационной службе.
- При отсутствии военного билета и водительского удостоверения банк может запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
- Некоторые банки рассматривают совокупный доход супругов.
- По российскому законодательству запрещен залог части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
Елена Комарова
Статья предоставлена журналом «Семейный Бюджет» N 05 2007 год
