24 июня 2022, 15:231329обсудить

Объявление президентом РФ новых параметров льготной ипотеки на Петербургском экономическом форуме уже стало традицией. Но если в прошлом году ставка поднялась с 6,5% до 7%, то в этот раз, наоборот, опустилась на два процентных пункта, до тех же 7%.

— Снижение ставки льготной ипотеки даже на два пункта с 9% до 7% это серьезная поддержка для рынка жилищного строительства, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Совсем недавно, в период пандемии, свою безусловную эффективность показала 6,5-процентная ипотечная ставка, которая помогла строителям в трудный период продемонстрировать беспрецедентно высокие результаты.

Он напомнил, что за 2021 год российскими застройщиками были достигнуты рекордные показатели, в эксплуатацию введено почти 93 млн квадратных метров жилья.

— Сегодня снижение ипотечной ставки до 7% станет реальной помощью, «плечом», которое государство «подставит» строителям, — подчеркнул Алексей Белоусов. — Уверен, что такой шаг самым позитивным образом отразится на жизнеспособности отрасли.

О том, как отнеслись к изменениям ставки льготной ипотеки ведущие застройщики города, рассказываем в очередном дайджесте рынка «Объединение строителей СПб».

Ждали и надеялись

Рынок отреагировал на снижение ставки по льготной ипотеке с умеренным энтузиазмом.

— Для покупателей это сигнал, что не стоит откладывать приобретение жилья. Условия по льготной ипотеке вернулись на уровень прошлого года, при этом максимальный размер кредита стал больше — 12 млн рублей, — комментирует Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). — За счет этого у клиентов есть больше возможностей, в том числе приобретения более комфортного жилья — по площади или по количеству комнат.

— Решение о возврате ставки к 7% было ожидаемым и воспринято рынком позитивно, — рассказал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС. — Однако это также привело к небольшой технической паузе в продажах — некоторые потенциальные покупатели отложили выход на сделку до начала одобрения банками кредитов с новой ставкой.

Он отметил, что будет оптимальнее, если в будущем подобные снижения ставки будут сопровождаться их максимально быстрым переводом в практическую плоскость.

Впрочем, банкам новая ставка тоже позволит привлечь новых клиентов, поэтому они стремятся ускориться.

— Рынок отреагировал на заявление президента очередным витком оживления, — Дмитрий Фалкин, коммерческий директор Группы RBI. — Банки уже принимают заявки на ипотеку с господдержкой под 6,3%. «Газпромбанк», например, за свой счет расширил максимальный размер кредита до 20 млн рублей.

Однако дело не только в ставках, но и в целом в ситуации в стране.

— Мы видим оживление на рынке и увеличение количества обращений в компанию в июне, по сравнению с маем, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — Снижение ставки по льготной ипотеке поддержит спрос и будет способствовать росту интереса к новостройкам, но восстановиться до уровня 2021 года не получится.

При этом ипотека по-прежнему остается самым популярным инструментом для покупки жилья на первичном рынке. «Конечно, снижение ставки льготной ипотеки до 7% дополнительно поддержит покупателей, — говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). Доля ипотеки в мае — июне в целом на рынке достигла 84% — это один из максимальных показателей, сопоставимый с июнем 2021 года, кроме того, такая же доля фиксировалась после старта программы господдержки в 2020 г.». При этом, как отмечает Ольга Трошева, большая часть ипотечных сделок сегодня — это именно сделки с льготными программами (господдержка, семейная ипотека), в том числе субсидированными застройщиками и банками.

Что это дает

Снижение ставки на 2 п.п. может оказаться существенным при текущем уровне цен на первичном рынке.

— Покупателям это дает больше возможностей, так как это снижение ежемесячного платежа, — поясняет Дмитрий Фалкин, RBI.

— Снижение ставки с 9 до 7% является очень значимым, — подтверждает Сергей Терентьев, ЦДС. — Оно приведет к уменьшению на 20% ежемесячных платежей и общей переплаты по кредиту.

По словам Терентьева, снижение ставки до 7% может приблизить рынок к реалиям начала года: «Но нужно принять во внимание снижение числа новых проектов и сокращение покупательского интереса. Уменьшение ставки, безусловно, подстегнет спрос, но нужно учитывать и другие факторы. Часть покупателей может не выйти на рынок, пока не будет уверена в своей долгосрочной возможности выплачивать ипотечный кредит». Однако нельзя сказать, что спрос на рынке являлся слабым даже при ставке в 9%, отметил он, в целом июнь уже стал очень позитивным месяцем с точки зрения продаж.

— После снижения ключевой ставки идут вниз ставки по рыночной и льготной ипотеке, — поддерживает Ян Фельдман, ЛСТ. — Но их доступность будет нивелирована ростом цен — до конца года он продолжится.

При этом на «вторичке» такого значительного удешевления ипотеки не отмечается, поэтому, возможно, там цены остановятся или будут снижаться. «При выгодных ипотечных условиях новостройки выглядят более привлекательными, — считает Ян Фельдман. — Особенно если недвижимость предлагает надежный застройщик и строительство ведется по проектному финансированию. Данная схема выступает дополнительной гарантией для покупателей.

Однако субсидирование ставок застройщиками, которое было запущено ранее, уменьшает эффект от снижения льготной ставки по ипотеке с господдержкой.

— Я не думаю, что снижение ставки по льготной ипотеке до 7% как-то повлияет на спрос: люди и так оформляют кредиты на куда более интересных условиях, — комментирует Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Некоторое оживление на рынке недвижимости мы наблюдаем уже сейчас. Это связано, в первую очередь, с программами субсидирования ипотеки от застройщиков. Кроме того, в июне закончился срок большинства вкладов с высокими ставками, которые люди открывали в марте. Некоторые из них как раз сейчас вкладывают свои накопления недвижимость.

Субсидирование ставок

Уменьшение ставки по льготной ипотеке сократит нагрузку на застройщиков, субсидирующих ставки до минимальных размеров, а значит, в конечном итоге и на покупателей.

— На рынке и в мае, и сейчас продолжают действовать привлекательные ставки по субсидированным программам, — говорит Ольга Трошева, Setl Group. — Так, до 30 июня на объекты Setl Group действует программа субсидирования со ставкой 0,1% по семейной ипотеке и 2,99% — по госпрограмме. В ряде банков действует программа со ставкой 2,99% при минимальном первом взносе 15% и максимальной сумме кредита — 12 млн рублей. Сегодня клиентам доступен комфортный ежемесячный платеж: при сумме кредита (срок — 30 лет) 5,5 млн рублей и ставке 0,1% по семейной ипотеке он составит 15,6 тыс. рублей.

— Сейчас многие ведущие застройщики субсидируют ипотеку и снижают ставки по государственным программам, — продолжает Анжелика Альшаева, КВС. — К примеру, клиенты «КВС» могут оформить семейную ипотеку со ставкой 0,1% на весь срок. Такая же ставка действует по программе для IT-специалистов, а ипотеку с господдержкой можно оформить под 1,9% на весь срок.

— Предложения кредитов с субсидированными ставками — это настолько выгодная история для покупателей, застройщиков и банков, что, конечно, мы продолжим работать с этим инструментом, — подтверждает Сергей Терентьев, ЦДС. — За последний месяц в объеме наших продаж доля таких ипотечных сделок превысила 50%. С начала года она стабильно растет, так как люди поняли все преимущества этого инструмента. По его словам, даже при условии небольшого увеличения стоимости квартиры в рамках таких предложений экономия на переплате по кредиту за счет снижения ставки получается очень ощутимой — от нескольких сотен тысяч до миллиона рублей.

Сейчас банки меняют условия по таким программам в связи с изменением условий на рынке. Оценить интерес покупателей к обновленным субсидированным программам можно будет в течение ближайшей недели.

— В наших комплексах в общем объеме сделок по ипотеке доля субсидирования составляет более 50%, — отмечает Юлия Ружицкая, «Главстрой». — Мы предлагаем купить квартиру по максимально низкой ставке от 0,1% в рамках всех действующих программ, в том числе по господдержке и семейной ипотеке. Эта позволяет покупателям снизить ежемесячные платежи на треть, что придает этому инструменту дополнительную популярность и поддерживает спрос.

Однако у субсидирования есть и свои негативные последствия, и не все зависит от воли застройщиков.

— По мере того как восстанавливается кредитование по базовым и стандартным субсидированным ставкам, банки начинают дороже оценивать тот дисконт в ставке, который застройщики привыкли давать клиентам за последние месяцы, — Дмитрий Фалкин, RBI. — Однако я уверен, что субсидирование от застройщиков продолжится, вопрос только — в каком объеме.

Будет спрос — будут объекты

Активизация спроса позволит застройщикам более уверенно выводить новые объекты в продажу.

«Мы продолжаем пополнять предложение в своих комплексах», — говорит Юлия Ружицкая, «Главстрой». «Мы планируем летом стартовать с нашим новым проектом», — подтверждает Дмитрий Фалкин, RBI. «ГК «Ленстройтрест» не меняет планов по выводу новых очередей в рамках уже реализующихся проектов», — подчеркивает Ян Фельдман, ЛСТ. В июне вывел в продажу малоэтажный ЖК и Setl Group, рассказала Ольга Трошева, а в планах девелопера — еще несколько стартов в текущем году.

— В случае, если в ближайшие месяцы рынок вернется к уровню активности начала 2022 года, вывод новых объектов на рынок также активизируется, — уверен Сергей Терентьев, ЦДС.

— Мы отмечаем заметную активизацию застройщиков по выводу на рынок жилья, по подготовке к старту новых проектов, — говорит Ольга Трошева, Setl Group. — К примеру, только за 1–20 июня на рынок выведено порядка 250 тыс. кв. м жилья, в том числе открыты продажи в высоком ценовом сегменте. Еще по ряду проектов анонсирован страт продаж в ближайшее время.

— Количество новых объектов, которые застройщики выводят или будут выводить на рынок, в первую очередь определяется спросом, — подтверждает Ян Фельдман, ЛСТ. — Конечно, запуск проектов состоится, но он будет значительно меньше по сравнению с 2021 годом.

Сейчас, по его словам, общий объем предложения находится на уровне 3 млн кв. м, и это меньше годового спроса. «Скорее всего, по итогам 2022 года мы увидим снижение нового предложения и спроса, хоть сейчас он и восстанавливается, на фоне растущих цен на строящееся жилье», — резюмировал он.