Что бы ни говорили сторонники чистой логики, но перепрыгнуть пропасть в два прыжка можно. Обыкновенная история: цены еще «чуть-чуть» выросли, и оказалось, что кредита, на который вы можете рассчитывать, на загородный домик никак не хватит. И тогда вам приходит в голову гениальная мысль: взять кредит на покупку участка (незастроенного или со строением «под снос»), а, расплатившись, взять еще один на постройку дома. Изучаете цены, программы банков, и вперед! Это на бумаге. Однако в сельской местности встречаются и овраги. Найти тропинку поможет соблюдение нескольких правил.
Домик будто срисован с туристического буклета (честно сказать, действительно срисован): компактный, двухэтажный и с мансардой всего на 4 сотках! Он стоит в положенных 3 метрах от соседских заборов слева и справа и в целых 10 метрах — на заднем дворе. Сам дом уместился на половине сотки. Это 40 кв. м первого этажа, более 60 кв.м второго (за счет комнаты над гаражом-мастерской) и еще 20 кв.м — мансарды. Конфигурация дома — изящная буква «Г» внутренними окнами на юг. Несущие стены из пенобетона D900, облицовочный кирпич, металлочерепица. Все про все, включая землю чуть более $50 тыс. (участок маленький, неликвидный, стоимость сотки дешевле средней).
Но есть один маленький минус: нет $50 тыс. чтобы перенести этот домик из воображения на местность, а зарплата не позволяет взять их в кредит.
Правило №1: читайте и звоните
Но, как мы уже заметили, выход есть: попытаться перепрыгнуть пропасть в два прыжка. Искать участок и изучать программы банков будем одновременно. Объявлений о продаже «пустых» участков, да еще и меньше 6 соток, в газетах до обидного мало. Есть несколько хороших баз данных в Интернете, но и там 3-4 сотки — редкий гость. Обзвонить агентства недвижимости полезно в любом случае: даже если вам в 9 случаях из 10 с ледяной вежливостью ответят, что такие участки — не их уровень. Иными словами: «Вегетарианского не держим-с!» Но ведь есть один случай из десяти! Или из двадцати. Или из ста. Тот самый, когда вам скажут, что есть один участочек на 4 сотки.
Если вам претит мысль о таком унижении, то с первого же звонка настройте голос на умеренно-вальяжную тональность и скажите, что хотите купить приличный домик в таком-то районе сотках на 20-30 (особенно не зарывайтесь). Да, да, вы понимаете, что нужно заехать в агентство, но хотелось бы предварительно обговорить то, что вам нужно и что они могут предложить. Шансов на то, что вам распишут ситуацию на направлении, будет больше.
Правда, в первую очередь вам предложат дом в строящемся коттеджном поселке. Отбиться от него можно разными способами. Например, сказать, что очень хочется завести конюшенку на пару лошадок, а их не во всякий поселок пустят. Ну, а выслушав все, что вам расскажут, вверните, что планируете купить (лучше сказать: «прикупить») рядом домик для тещи: «Кстати, о теще. Ей вполне хватит 4 соток. Сколько может стоить такой участок поблизости? Редко выходят на рынок? Тогда, может быть, от него и начнем плясать?» И т.п. Шанс есть. Но могут ответить: «Танцуйте». И положить трубку. Люди ведь не первый день работают.
Правило №2: Не задавайте вопросов «в лоб» и помогайте людям думать
Кроме рабочего времени, которое вы посвящаете изучению печатных и электронных объявлений, а также обзвону агентств, у вас есть и выходные. Надо ехать в деревню, ходить и спрашивать. Удивительно, но почти всегда неликвидные участки удается найти именно методом «тыка».
Поехать вы можете и на своей машине, но имейте в виду, что из окошка ни с людьми не поговорите, ни объявлений не увидите. Впрочем, поиск лучше начинать с поселковой администрации, а также местного филиала агентства недвижимости, они теперь появились даже в небольших поселках. Зайдите, поговорите (здесь, разумеется, без лошадок), обязательно оставьте визитную карточку.
Объявлений много — на площади, на станции, у магазинчиков, на артезианских колонках, дверях сельской библиотеки, на лиственнице у тропинки в лес, но это преимущественно объявления «информагентств» по аренде, во всяком случае, ничего ценного. Объявление о продаже дома, полдома, участка часто одно — собственно на заборе дома, участка. Ходить надо.
Здесь же, на окраине поселка меньше посторонних (отдыхающих), а жители охотнее идут на контакт. Все же старайтесь не задавать прямых вопросов («Кто здесь продает участок?»). Поздоровайтесь и спросите бабулек о тех же объявлениях («А где у вас тут объявления о продаже домов клеят?») и брякните ненароком, что вы вообще-то учитель. Врачей в деревнях тоже уважают, но кто его знает, на какие болячки вам станут жаловаться? Если в ближайших трех-четырех кварталах кто-то заикался, что собирается продать пол-участка, вас обязательно сведут.
Однажды подсказали адрес в соседней деревне. (В этом случае обязательно запомните имя-отчество бабушки, давшей адрес). Грибники в лесу заверили: никаких свалок и вредных производств поблизости нет, а ближайшая стройка — на шоссе, километрах в трех. Вроде бы торговый центр.
«Заверили» означает: «Поселок Н. — туда? А свалка будет правее? Нет никакой свалки? А мне говорили… Вообще? А если я прямо пойду, то выйду на шоссе? Там, кажется, есть стройка, она будет вправо или влево? Далеко? А мне говорили… А что там строят?» И т.п. Повторяю, никто не обязан давать вам развернутые ответы, помогайте людям думать. А люди лучше думают, когда видят, что перед ними идиот. В общем, хорошее оказалось место. Жаль, опоздал.
В конце концов, ничто не мешает вам самому обойти и объехать окрестности, выяснить перспективы местности. Интересную информацию о районе можно найти на официальном и общественных Интернет-сайтах области, а также Интернет-сайте районной администрации. Там вы найдете громадье планов жилищного, промышленного, складского, дорожного строительства. Некоторые из них осуществляются. Решайте сами, в вашу ли пользу.
Правило №3: Побывайте на объекте заранее
Садово-дачное товарищество по Симферопольскому направлению. В ближайшее время территория будет переведена из сельхозназначения в поселение — поселок присоединят к соседней деревне. Свет, газ, скважинная вода хорошего качества (достраивается водопровод). С одной стороны в полутора километрах за лесом — железнодорожная станция, с другой — в полукилометре — трасса. 8 соток. Была в объявлении (сорвал целиком с круглой тумбы — сохранились в Подмосковье такие) дописка: «Возможно расширение участка». В телефонном разговоре хозяин нетвердым голосом сообщил, что дом сгорел, дети выросли, а жена ушла. Чутье подсказывало, что запрошенную цену удастся «подвинуть». Договорились о встрече. Решил съездить заранее, изучить диспозицию.
По описаниям продавца участок находился на границе, примыкающей к лесу. К ней я и вышел от станции. Граница поселка оказалась какой-то странной: часть участков выдвигалась в лес дальше других. Из-за одного забора ответили, что ничего и никого не знают, хозяин другого оказался более словоохотливым. Источник объяснил, где находится участок «погорельца Вовы» и даже рассказал историю волнообразной границы. «Стоял где-то здесь геодезический столбик, — старожил неопределенно махнул рукой. — Потом его какой-то грузовичок свернул. Ну, он еще полежал немного и исчез».
Вроде бы в документах граница поселка была описана так: «вдоль дороги по кромке леса». Дорога, правда, раньше была не совсем дорогой, а скорее, несколькими колеями, петлявшими между деревьями. Чтобы не биться бортами о заборы, редкие машины стали забирать дальше в лес. Тем более что дачники устроили не только ворота со стороны проезда, но и калитки с лесной стороны, а рядом с калитками поставили лавочки («ну, не на проезде же их ставить, где машины — туда-сюда, и гравий из-под колес»). Потом чуть впереди поставили большой стол для домино. Вернее, стол сам образовался: там березовая купа торчала, так, пяток чахлых стволиков, как раз получились ножки для стола и двух лавок. Соседние березки тоже сгодились: превратились в столбы для беседки над столом. Рядом расчистили баскетбольную площадку. Если водитель проезжавшего грузовика просил топорик, чтобы как-нибудь расчистить дорогу и проехать, не задевая беседку и площадку, то охотно давали и даже помогали. А стволики и веточки в новую колею клали, чтобы ее, значит, колесами не разбило.
А потом соседи вдрызг разругались. Потраченных трудов было жалко, и общественную зону честно поделили: «Вон, смотрите. Одно баскетбольное кольцо на одном участке, а другое — на другом. Теперь можно в волейбол через забор играть. А доминошный стол вон тому достался. Он его своротил и, видите, там новую пристройку поднял. Теперь локти кусает: к нему уже несколько раз приходили, чтобы снес. А в той стороне видите забор-развалюху? Не верьте, это маскировка. Он его недавно поставил. Для дачной амнистии, мол, раз уж амнистируют, то и это с рук сойдет. Тогда три сотки прихватил и сейчас сотку. Я-то что? Меньше двух соток прирезал, огород. Прижмут — за полдня забор перенесу назад. А эти куркули поплатятся».
Интересно, что у новых заборов тоже были устроены калитки, а рядом с ними стояли лавочки. Участок «погорельца Вовы» оказался в настоящем «тупике» между соседними владениями. «Возможное расширение участка» обещало не меньше трех соток. Вовиных же запросов хватило на лавочку, качели и штакетник вокруг молодой елочки.
В общем, ничего особо ценного в этот раз не разузнал. Но все равно приезжать нужно одному и накануне. В присутствие хозяина (пусть он хоть возится с машиной вдалеке) соседи неразговорчивы даже на общие темы — неписанный кодекс. А так вы как бы турист.
Да и с Вовой познакомиться не довелось. Он позвонил в субботу вечером и обрадовал: жена вернулась. Будут отстраиваться. Вот радость-то.
Правило №4: Найдите недоброжелателя и союзников
Еще одно интересное объявление подкинул коллега. Позвонил, договорился о встрече, приехал накануне. Разговорился с двумя жительницами поселка. Нужно было как-то объяснить свой приезд без продавца и свой интерес к его дому. Вид у меня был свежий, поэтому не стал врать про тяжелую ночную работу и про то, что перепутал день. И вообще, обманывать нехорошо. Поэтому честно признался, что договорился с продавцом встретиться здесь в воскресенье, но, вот, проезжал мимо сегодня, в субботу, и не удержался. После чего сказал, что хотел бы поговорить с кем-нибудь «из его друзей». Почему-то отвечая на этот простой вопрос, люди сообщают прямо противоположное: начинают рассказывать, что с хозяином дома №12 ваш продавец в прошлом году «в кровь» подрался, а жильцы дома №14 с ним даже не здороваются. Если же вам назовут действительно друзей, то действуйте методом исключения.
Если повезет, то вы узнаете, что, например, стена баньки давала трещину («вон там, где краска потемнее»). При осмотре участка с хозяином, ковырять стену баньки и вздыхать надо не слишком нарочито: если пережмете, продавец поищет менее наблюдательного покупателя, но немного подвинуть цену удастся. Если же трещину давал сам дом, то здесь тем более понадобятся союзники.
Прием довольно распространен. Покупатель засылает на объект (городской или загородный) по очереди двух-трех и более своих друзей, которые бьют в одну и ту же точку. В данном случае озабоченно ковыряют пальцем стену баньки или постукивают ботинком по фундаменту дома. Тем самым подводя продавца к мысли, что «шила в мешке не утаишь» и надо соглашаться на любую цену.
Конечно, можно нанять и привезти на просмотр специалиста-строителя. Но зачем платить профессионалу за то, что соседи расскажут бесплатно? К тому же и владелец мог нанять специалиста, чтобы замаскировать недостатки дома.
Про этот участок ничего особо яркого доброжелатели сообщить не могли, они и нового владельца толком не разглядели. Всего-то и рассказали, что «вон там, у облепихи, вода до июля стоит».
В воскресенье, не успел я поковырять носком ботинка почву у облепихи, как подъехал еще один «покупатель», и сразу заявил, что ему участок нравится, и он «готов добавить». Господи, и здесь «аукционы»! Одни жулики вокруг.
Правило №5: Деньги против ордеров
С разницей в день позвонили из двух сельских филиалов агентств недвижимости. Не вздумайте заключать договор на «подбор вариантов» и вносить залог! Сначала посмотрите участок, а там видно будет. У агентства уже есть договор с продавцом, значит, они ничем не рискуют. В подавляющем большинстве случаев риэлтор с вами согласится (вероятно, он решит наказать вас «за наглость», подняв цену, но до этого еще дожить надо).
Первый участок был выдан владельцу в бессрочное пользование птицефермой, от которой не осталось даже запаха. Спросил риэлтора, не поможет ли она уговорить продавца подождать пару-другую недель, пока оформлю ипотечный кредит. Нельзя сказать, чтобы риэлтор слишком удивилась. Просто стала грустным голосом рассказывать общеизвестное.
До 90% подмосковных участков имеют документы неправильно оформленные, не до конца оформленные, вовсе не оформленные, и даже поддельные. Закон о дачной амнистии позволяет бесплатно оформить участок в собственность при наличии любого документа, который зафиксировал выделение участка в пользование. Согласно действовавшему в тот момент законодательству, разумеется. Но, как всегда, есть одно «но». Для регистрации права собственности требуется описание участка, его кадастровый план. Иначе будет просто непонятно, на какой участок регистрируется право собственности. Проблема в том, что две трети земельных участков описания не имеют, т.е. межевое дело на них не составлялось, данных на них в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) нет. Землеустроительные работы в срочном порядке проводят только частные конторы. Прогулка геодезиста вдоль периметра и его рисунок на бумажке стоят от полутора тысяч «зеленых». Шишкин, понимаешь. Для успешного «продвижения» документов, чтобы оформление не затянулось на полгода, а то и полтора, придется выложить не меньше. Дело в том, что документы у вас могут принять, а в положенные сроки вернуть с указанием на ошибку в оформлении. Но могут подойти душевно и порекомендовать соответствующую частную контору, где из пакета документов сделают «конфетку». В принципе все честно.
Хозяин милостиво согласился ждать хоть два года, но все расходы мне придется взять на себя. Включая, пакет документов для оформления сделки купли-продажи. Это свыше двух десятков справок: об отсутствии арестов, запрещений задолженностей по имуществу, отсутствии задолженностей по налогам, отсутствии межевых споров, об ограничениях и обременениях на участок (например, прохождение по участку электрокабеля). Это уж слишком.
— А если я все это соберу, а вы откажетесь продавать?
— Не-а… Не откажусь, — заверил продавец.
В общем-то, практика общепринятая, но связываться с этим типом расхотелось. Тем более что был второй участок.
Правило №6: И документы на него оказались в полном порядке. Оставалась сущая мелочь — найти банк
Кажется, с этого надо было начинать. Оказывается, из работающих по земельной ипотеке 40-50 банков, только 4-5 связывается с ипотекой на незастроенный деревенский участок. Остальные если и употребляют словосочетание «земельный участок», то исключительно по отношению к коттеджным поселкам.
«Дикий» участок очень сложно оценить. С квартирами проще: они типовые (даже те «элитные, по индивидуальному проекту»). Все ясно с престижностью района и его перспективами. В деревеньке же на непонятном расстоянии по непонятному направлению все сложнее. Менеджеры одного из банков любили рассказывать историю о том, как они подбирали себе компанию оценщика и дали нескольким на пробу один и тот же участок. Оценки отличались почти в 10 раз! Позже этот банк и вовсе отказался от земельной ипотеки. Давать кредит под залог самого участка — большой риск. Представляете шуточку, если клиент с продавцом наймут компанию, склонную к завышенной оценке, честно поделят кредит (плату за участок) и, скажем, крепко запьют. И что будет банк с участком делать?
Один из банков рискует только на короткой дистанции: срок кредита — до трех лет. Другой выдает кредит на покупку участка при наличии контракта на постройку дома. И все банки требуют не менее 35% первоначального взноса. Что тоже почти подвиг.
Сельское жилище менее защищено. Деревянные дома чаще горят. Кирпичные… Стояла себе избушка на курьих ножках 100 лет и еще 100 простояла бы. На основании чего геологи сделали вывод, что грунт «правильный», и выдали соответствующую справку. По-хорошему они должны были пробурить парочку шурфов, но это стоит невменяемых денег, которых продавец и покупатель пожалели. Видимо сработала какая-то договоренность. Новый владелец решил построить трехэтажный кирпичный коттедж. Где-то на завершении второго этажа дом с треском просел. Ужас ситуации заключается в том, что участок превратился в совершенно неликвидный. Стоимость его реабилитации равноценна стоимости дома.
Да, при оформлении ипотечного кредита клиент страхует и сам объект. Но сложности с оценкой участка, специфика индивидуального строительства, не говоря об административных сложностях Подмосковья, создают неприемлемо высокие риски для страховых компаний. А значит, неприемлемы и для банков.
Но выход есть! Кредит под залог другого имущества, который почему-то называется «ломбардным». Его дают многие банки. Вы закладываете городскую квартиру, и у банка не болит голова о том, что может случиться с вами и вашим участком.
— Квартиру закладывать не дам, — отрезала жена (казачка, и этим все сказано).
Я попытался было осторожно взорваться: ведь я даже жизнь свою застрахую!
— Всякое может случиться, — жена задумчиво смотрела в окно. — Нет трупа, нет страховки.
Тефтель застряла в горле. Даже и не знаю, как назвать правило №6. Ничего, уговорю.
P.S. Перерисовал проект: 41,25 кв.м на первом этаже, 41,25!
Альберт Акопян
