Сегодня на рынке представлено множество вариантов планировок, среди которых покупатели выбирают наиболее функциональные. Застройщики стараются добавить даже в масс-маркете какие-то «фишки», но, опять же, не ради оригинальности — а для большего комфорта.
27.02.2022 22:040Печать Фото: Thirdman: PexelsПоделиться Без особых изысков C одной стороны, планировка квартиры сейчас становиться таким же фактором выбора для покупателя, как цена и локация. С другой — большинство покупателей думает все-таки не об оригинальности, а о практичности покупки. «Приобретая жилье за свои деньги, покупатель хочет получить максимально рациональные, функциональные и комфортные квадратные метры, — поясняет Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». — Формат евро-планировок с кухнями-гостиными и мастер-спальнями привлекает клиентов возможностью получить максимум функциональности на меньшей площади за меньшую цену, соответственно». По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), доля квартир евро-формата в структуре спроса выросла с 25% в 2019 году до почти 40% в 2021 году. Директор по маркетингу компании Полис Групп Ольга Ульянова рассказывает, что на рынке появилось много вариантов планировок, которые учитывают предпочтения покупателей: квартиры с эркерами, террасами, панорамными окнами, кухнями-нишами, где удобно расставлять мебель и с ее помощью зонировать пространство квартиры. «Каждая семья индивидуальна, и у каждой семьи свои функциональные потребности, соответственно, и квартиры должны быть разные, — рассказывает Каролина Гогунова, главный архитектор СК «Дальпитерстрой». — Тут и количество спален, количество санузлов, наличие вспомогательных помещений: бытовые комнаты, кладовые, гардеробные». В общей же массе действительно сейчас востребована на рынке большая столовая-гостиная. «Как правило запросы у покупателей достаточно стандартные — чаще всего они хотят приобрести квартиру с планировкой, в которой уже имели успешный опыт проживания, — делится опытом директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Поэтому задача застройщика обратить внимание на новые интересные решения, исходя из текущей жизненной ситуации клиента — очень многие просто не видят преимущества нестандартных планировок, им надо рассказать о них, а лучше наглядно показать. С этой задачей отлично справляется шоурум». Планировки с большим количеством санузлов добавляют удобства, говорит Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС: «По этому параметру мы всегда предлагаем покупателям выбор даже в рамках квартир одинаковой площади. Так, у нас предусмотрены планировки с одним совмещенным санузлом, варианты с мастер-санузлом и гостевым туалетом, а также с двумя и даже тремя полноценными санузлами». «Нестандартные запросы обычно возникают в просторных квартирах, минимум от 70 кв.м, поскольку в более компактных каждый метр на счету, — рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». — А любые оригинальные решения стоят дополнительных квадратных метров и удорожают конечную стоимость квартиры». Например, есть запрос на мастер-спальни, чтобы в хозяйской спальне была своя гардеробная и ванная комната, поясняет он. Соответственно, площадь квартиры должна увеличиться на вторую полноценную ванную комнату. Или еще пример — интерес вызывают ванные комнаты с окном — такие есть в евротрешках второй очереди «Нового Лесснера». «Но чтобы реализовать такую планировку, площадь ванной комнаты должна быть большой, иначе из-за окна будет ничего не расставить — либо придется лить душем прямо в окно, — комментирует Николай Гражданкин. — В нашем случае площадь ванной комнаты — 7 кв. м». При этом далеко не все оригинальные идеи нужно считать априори удачными. «В некоторых проектах реализуется концепция проходных кухонь-гостиных, но это решение так себе, — отмечает Николай Гражданкин. — На картинках, может, и интересно нарисовано, но жить в таком не удобно, потому что полноценная кухня там не встанет — только непонятный закуток, который находится на пути из прихожей во все остальные комнаты и санузлы. Во-вторых, из-за обилия дверей в этом помещении проблемы с расстановкой мебели». «Нужно разделять нестандартные планировки, имеющие какие-то преимущества, и вариации, которые возникли вынужденно, — соглашается Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. — Квартира площадью 100 кв. м с двумя окнами и без ванной комнаты, безусловно, необычна, но ничего хорошего для покупателя в ней не будет». Дополнительные опции Квартиры с нестандартными планировками — определенно не продукт массового спроса. «Мы не проектируем такие квартиры в больших объемах, но нам всегда есть что предложить покупателю с особенным запросом, — комментирует Екатерина Пчелкина, начальник Отдела маркетинга холдинга «РСТИ» (Росстройинвест). Так, в проектах РСТИ можно найти квартиры с террасами, с потолками высотой от 3 м и увеличенным остеклением, с мастер-спальнями, с большим количеством окон (например, квартира-студия с 3–4 окнами или 2- и 3-комнатные трехсторонние квартиры с 8 окнами), двухуровневые квартиры, квартиры с ванной с окном или гардеробной с окном, с анфиладной гардеробной, с просторной кухней-гостиной от 20 кв. м, а также с более чем тремя санузлами. У Группы «Эталон» также представлены квартиры с мастер-спальнями, с окнами в ванной, входном холле или гардеробных, квартиры с двумя входами, панорамными и угловыми окнами. По нашей оценке, доля квартир с дополнительными опциями, как правило, невелика и находится в пределах 10–15%, отметил Ян Фельдман. «Сегодня мы наблюдаем непрерывную эволюцию представлений покупателей квартир об оптимальной для проживания среде, — говорит Ирина Соловьева, коммерческий директор Управления Группы «Эталон» по региону Санкт-Петербург, — поэтому в наших планировках предусмотрены нестандартные элементы, которые не только удовлетворяют текущие запросы клиентов, но и часто предвосхищают их». Чаще всего дополнениями к стандартной планировке выступают «служебные» помещения: гардеробные, помещения для стирки, в местах общего пользования — колясочные, где также можно хранить велосипеды и самокаты. «Мы проектируем их в двух и более комнатных квартирах, ориентируясь на нашего основного клиента — семейного покупателя, у которого зачастую много вещей», — пояснил Сергей Степанов. Каролина Гогунова также отмечает, что ценятся выделенные пространства для хранения, пусть даже не в пространстве квартиры, возможно, в подвале. По словам Натальи Кукушкиной, в квартире кладовые и гардеробные могут быть расположены как в прихожей, так и в глубине, например, в спальне. «Мы любим и часто используем в своих проектах формат постирочной, — продолжает Наталья Кукушкина, поясняя, что от кладовой это помещение отличается наличием стояков с водой. Среди нестандартных деталей планировки Ольга Трошева называет также квартиры high flat с увеличенными оконными проемами и высокими потолкам, а также камины. «Все вышеперечисленные нестандартные элементы действительно встречаются на рынке, однако такое предложение обычно лимитировано и чаще всего представлено в объектах сегмента не ниже класса высокий комфорт/бизнес», — дополнила Ольга Трошева. «В последние годы нестандартные планировки начали встречаться не только в дорогих объектах, но и в домах комфорт-класса, — комментирует Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Например, в нашем ЖК «Любоград» в Стрельне есть квартиры с открытыми террасами площадью 9–11 кв. метров. Также представлены планировки с французскими балконами: по сути, это панорамное окно с небольшой площадкой и решетчатым ограждением. Эти элементы не только добавляют изюминки квартирам, но также делают изящнее и интереснее фасад дома». Сверху видно все Террасы, расположенные на первых или последних этажах, тоже чаще проектируют в дорогом жилье. Так, в элитных проектах Setl Group проектируются просторные многокомнатные пентхаусы, квартиры с террасами с возможностью обустройства зимних садов. Но иногда они встречаются и в высоком комфорт-классе. Например, в третьей очереди ЖК «Панорама парк Сосновка» планируются видовые пентхаусы с витражным остеклением и высотой потолков 3,5 метра с открытыми террасами с видом на парк, где можно будет организовать небольшой сад или патио. В ЦДС наряду с террасами на крыше думают над тем, чтобы внедрять в свои проекты квартиры с террасами на первом этаже и индивидуальным входом с улицы — фактически, это квартира с небольшим приусадебным участком, но это решение больше подходит для малоэтажного жилья. Подобные квартиры можно приобрести, к примеру, в голландском квартале «Янила» — на первом этаже с выходом на улицу или с террасой, из которой можно выйти на экплуатируемую кровлю. «Их метраж варьируется от 3 до 48 кв. м, — говорит Ян Фельдман. — Такое предложение интересно за счет возможности организовать дополнительное уютное пространство для встреч с друзьями и общением с семьей. Некоторые клиенты оборудуют на террасе зимний сад, а кто-то использует такое помещение только в теплое время года». В этом же ряду — создание просторных широких балконов и лоджий. «В некоторых жилых комплексах у нас есть балконы площадью 7–8 кв. м, представляющие собой практически полноценное отдельное помещение, — рассказывает Наталья Кукушкина. — Такая опция, безусловно, повышает привлекательность квартиры, являясь дополнительным бонусом — она не входит в состав базового набора любой планировки». У Группы «Эталон» среди подобных необычных проектов двухуровневые квартиры с отдельным входом с улицы и квартиры с террасами-патио в жилом комплексе «Эталон на Неве», а также квартиры с остекленными «зимними садами» в жилом комплексе «Петровская Доминанта». За пределами квартиры Найти что-то оригинальное можно и в местах общего пользования (МОП). Правда, это тоже во многом зависит от класса — чем выше класс недвижимости, тем больше дополнительных опций, необычных элементов в оформлении пространства и сервисов для жильцов. «Да и площадь самих МОПов будет отличаться, — объясняет Ян Фельдман. — В жилых комплексах комфорт-класса места общего пользования занимают в среднем от 10 до 25% от общей площади дома. В более дорогих проектах — до 40%, здесь уже появляются представительные лобби со стойкой ресепшн, зоной ожидания с удобной мебелью для гостей, баром, службой охраны». В проектах комфорт-класса «Ленстройтреста» МОПы занимают около 20% от общей площади — около 7–10 кв. м выделяется под колясочные, а для велосипедов в новых очередях дополнительно устанавливается система подвесного хранения — это значительно экономит пространство. Если говорить о сегменте масс-маркет, то, по словам Ольги Ульяновой, дизайнерское оформление МОПов часто присутствует только в холле 1 этажа. Например, в проекте «Мой мир» есть грифельная доска, на которой дети могут порисовать, когда с родителями ждут лифта, также запланирован буккроссинг. В ЖК «Панорама парк Сосновка» в Выборгском районе в парадных первой очереди проекта появятся необычные мультимедийные лифты с информационными панелями для объявлений и приятной музыкой. «Мелодии — от пения птиц до джаза и рока — смогут выбирать сами жильцы», — говорит Ольга Трошева. Также в первой очереди проект девелопер создаст детский клуб — отдельное, полностью оборудованное помещение, которое впоследствии перейдет на баланс управляющей компании — в нем можно будет поиграть, организовать кулинарный клуб, кинопоказ, встречу или отметить день рождения. Вообще, как отмечает Ольга Трошева, развитие добрососедских сообществ является интересной особенностью нынешнего времени — для них создаются полностью оборудованные общественные пространства на территории ЖК, в которых каждый житель может поработать, встретиться с соседями, провести мероприятие или деловую встречу. Необычных элементов МОП придумано большое множество, отмечает Каролина Гогунова: «Здорово смотрятся двусветные вестибюлю: вход домой должен быть парадным. Есть транзитные пространства, антресоли первого этажа, связывающие разные секции дома единой функцией. Вообще расширение функционала МОП общая тенденция сейчас в современной архитектуре, здесь и колясочные, гостиные для жителей, постирочные и прочие пространства для совместного досуга соседей». Плата за оригинальность Планировочное решение также формирует цену на квартиру, а особенно — если есть запрос на индивидуальность и оригинальность. «Мы же понимаем, что строительство это бизнес, а задача бизнеса — приносить деньги, — комментирует Каролина Гогунова. — Поэтому и проектирование, используемые материалы, и, конечно, пространства, отданные для МОП, будут пропорционально включены в стоимость жилья». «Покупатели готовы платить за более продуманное решение, которое позволяет им более комфортно разместиться в своем новом жилье и не тратить дополнительные средства на доработку», — говорит Ольга Ульянова, отмечая, что порой надбавка за оригинальную планировку может доходить до 10–15 тысяч за квадратный метр. «Нестандартные решения всегда стоят дороже обычных и общепринятых, — соглашается Наталья Кукушкина. — В связи с этим застройщик должен соизмерять эстетические и функциональные преимущества той или иной опции, насколько она будет востребована и оправдана. Например, колясочная — это, без сомнения, полезная и нужная вещь в любом проекте. А вот бассейн или фонтан в лобби уже нужны далеко не всем. За эту опцию люди должны быть готовы доплатить, причем не только при покупке, но и при последующей эксплуатации дома». При этом Ян Фельдман отмечает, что, поскольку успешные решения масштабируется застройщиком от очереди к очереди, это позволяет сохранить доступную цену для покупателя. Кроме того, как только какой-то набор опций в проектах становится стандартным, то он уже не влияет на удорожание «квадрата». Не по плану Перепланировками чаще занимаются люди, приобретающие квартиры на вторичном рынке — сейчас рынок предлагает больше вариантов, подходящих для жизни. «Перепланировки во вторичке сейчас очень востребованы, — подтверждает Каролина Гогунова. — И мне кажется, дизайн-проекты не обходятся без хотя бы минимальных перепланировок. Это природное желание архитекторов сделать функциональную, красивую и индивидуальную среду». Однако и в новостройках такое случается — в большем или меньшем масштабе. «Как показывает практика, что-то изменить в квартире хотят лишь 5–7% покупателей, — отмечает Наталья Кукушкина. — В связи с этим, задача застройщика — предложить максимально продуманный и готовый для жизни продукт, т.к. перепланировка квартир по желанию покупателей является очень трудозатратным процессом». По словам Яна Фельдмана, в категории доступного жилья основной трансформацией все-таки остается возможность объединить пространство кухни и гостиной, объединить или, наоборот, разъединить санузел, и наконец самая затратная возможность с точки зрения финансовых и физических ресурсов — это перенос кухни. «Такая перепланировка требует замены места расположения влажной зоны, дополнительной гидроизоляции помещения», поясняет он. «Перепланировка квартиры возможна по согласованию с профильными организациями», — говорит Сергей Степанов, отмечая, что конструкция кирпичных домов позволяет жильцам сделать внутриквартирную перепланировку без особой сложности. Ольга Ульянова напоминает, что есть определенные правила перепланировки — они касаются запрета на перенос «мокрых» зон в квартире и сноса текущих стен. «В любом случае, для перепланировки квартиры нужно сделать проект и согласовать его», — добавила она. «Правила очень просты, — желательно не затрагивать несущие конструкции здания, ни в коем случае не трогать транзитные инженерные сети, в том числе вентблоки, ну и санпин нам говорит, что нельзя размещать мокрые зоны над жилыми комнатами», — уточняет Каролина Гогунова. Иногда застройщики заранее продумывают варианты, которые упростят жильцам перепланировку. «Мы стараемся закладывать в проектных решениях ненесущую стену между кухней и гостиной для возможности объединения в одно помещение», — рассказала Екатерина Пчелкина. Не очень прижился на рынке вариант свободной планировки — когда в квартире нет внутренних стен или они обозначены весьма условно, но иногда они все-таки встречаются. Так, в новых лотах ЖК NEWПИТЕР от «Строительного треста» есть квартиры со свободной планировкой и высотой потолков 4,6 м. «Большинство покупателей хотят переехать в новое жилье как можно скорее, а квартира без внутренних стен — это максимально не готовый продукт, — считает Наталья Кукушкина. — Владельцу нужно не только нанять специалиста для разработки дизайна, но и для организации внутреннего пространства. При этом даже создание индивидуального дизайна квартиры сегодня — не самая востребованная услуга. В нашей практике лишь около 7% покупателей отказываются от отделки и делают ремонт самостоятельно. Большинство же выбирает квартиру, в которую можно сразу заехать: со всеми перегородками, инженерией и отделкой». При этом вариант open space с черновой отделкой и без внутренних стен востребован в премиальном сегменте, где покупатели хотят получить уникальное жилье, и которое они готовы доделывать под себя еще год или два. «Это точно не история про единственную квартиру», — резюмирует Наталья Кукушкина. Мария Мокейчева, «Фонтанка.ру»
