За последние полтора года жилье на вторичном рынке подорожало на 15–20 %. Желание выгодно продать старую квартиру привело к росту объемов предложения, сократив спрос на наименее ликвидные варианты. Так что цены на «хрущевки» снова снижаются, а в топе по-прежнему «новая вторичка» и новостройки.

Хрущевки начинают дешеветь и проигрывают. Новостройки снова в плюсе

Фото: Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»Поделиться

Рыночные качели

Стоимость квадрата готового жилья зависит не только от потребительских качеств конкретной квартиры, но и в целом от ситуации на обоих рынках недвижимости — первичном и вторичном. В ситуации, когда жилье в сегменте масс-маркет на рынке строящегося жилья дорожает, «подтягиваются» и цены у продавцов на вторичном рынке. Так, в прошлом году средняя стоимость квадратного метра в новостройках подскочила на 26 %, а следом выросли цены на рынке готового жилья. Тем не менее и там, и там наблюдался ажиотаж и повышенный спрос — на фоне инфляции, непонятной ситуации с экономикой и повышенной тревожности населения.

Если говорить о вторичном рынке, то периоды повышенного спроса чередуются со снижением объема предложения — как было в начале текущего года. Ведь собственники стремятся продавать на пике, а на спаде активности выставляют на продажу жилье исключительно те люди, кто не успел или не смог его предложить ранее. Поэтому в такие моменты в определенных локациях покупателю часто выбирать практически не из чего. Сейчас же предложение и на первичном, и на вторичном рынке стало постепенно пополняться.

— В 2020-м и в первой половине 2021-го цены быстро взлетели, в том числе и на такое жилье, как хрущевки и брежневки, — говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). — Сейчас ажиотаж спал, и в итоге предложение таких квартир заметно увеличилось: покупатель может спокойно выбирать из множества вариантов. А это конкуренция за клиента, что, в свою очередь, заставляет владельцев жилья снижать цены.

Как подсчитали в агентстве «Петербургская Недвижимость», в мае 2021-го средняя цена квадратного метра в старых панельных и кирпичных домах составляла 130,5 тыс. руб., тогда как еще в апреле была 139,6 тыс. руб.

Помимо того, что на наименее ликвидные категории жилья снижаются цены, растет интерес к первичному рынку, в частности, к квартирам в высокой стадии готовности. На фоне подорожавшего старого жилья на вторичном рынке такие варианты выглядят предпочтительнее для многих покупателей. По данным аналитиков, средняя цена на первичном рынке в сегменте масс-маркет в Петербурге сейчас составляет 164,5 тыс. руб. за кв. м. При этом в пригородной зоне Ленобласти новостройки существенно дешевле — 108, 7 тыс. руб. за кв. м, что делает их наиболее доступными даже по сравнению со старым жильем на вторичном рынке. Хотя они ощутимо отличаются по местоположению.

На вторичном рынке Северной столицы наиболее популярна «новая вторичка», то есть дома, построенные в течение последних 10 лет, по-прежнему на пике. Сергей Дроздов отмечает высокий спрос на такие квартиры в Василеостровском, Центральном, Приморском и Красносельском районах. В мае 2021-го в первых двух указанных районах в основном совершались сделки с «двушками» и «трешками», а в последних двух локациях наибольшим спросом пользовались однокомнатные квартиры и студии. По данным агентства, средняя цена квадратного метра по итогам сделок в сегменте «новая вторичка» сейчас составляет 172,4 тыс. руб.

Советское наследие

«Старая панель» — квартиры в домах советского времени постройки — составляет существенную долю жилья в предложении на вторичном рынке города. Есть еще и варианты в «старом фонде» в зданиях как с капитальным ремонтом, так и без него. «Новая вторичка» в тренде, так как здесь достаточно современные планировочные решения, лифты, свежий ремонт и интерьеры домов, часто имеется подземный паркинг и много других параметров, которые сегодня ценятся. Тогда как старые панельные и кирпичные дома, несмотря на, возможно, лучшее местоположение, имеют ряд недостатков.

«Дома, построенные в советское время и в девяностые годы, не соответствуют запросам современных покупателей, — уверена Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС». — Клиентов отпугивают устаревшие планировки с длинными коридорами и маленькими кухнями, изношенные коммуникации, несовременный дизайн парадных, старые лифты, отсутствие закрытых дворов и паркингов. Кроме того, сейчас многие покупатели стремятся переехать сразу после получения ключей: именно поэтому большим спросом пользуются квартиры с отделкой от застройщика. При этом «старая вторичка», как правило, требует долгого и затратного ремонта».

«Сравнивая сегменты новостроек, новой и старой «вторички» важно отметить, что, как правило, это и разные аудитории покупателей, — не согласен с коллегой Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Речь идет не только о бюджете покупки, который играет ключевую роль, но и о ценностях и личных предпочтениях. Так, приобретая жилье в новом доме, покупатель ценит планировочные решения, современные инженерию, коммуникации, инфраструктуру. Делая выбор в пользу жилья старого образца на вторичном рынке, покупатель часто выбирает определенные характеристики, например, высокие потолки или более просторные комнаты, инфраструктуру и окружение, локацию, к которой привязан эмоционально. Например, район, где прошло детство. Ряд покупателей хочет жить вблизи определенного парка, водоема. Либо у конкретной станции метро, вблизи которой не строится новых объектов. И тогда, естественно, рассматривается покупка вторичного жилья».

По словам эксперта, аудитория и на первичном рынке, и на вторичном одинаково широка по структуре. Здесь есть и семейные покупатели, и те, кто хочет купить первое небольшое по площади жилье. И представители старшего поколения, желающие жить, например, вблизи парка.

Предложение растет

«Еще одно важное преимущество новостроек — более выгодные ставки по ипотеке, — говорит Анжелика Альшаева. — Покупателям первичного жилья еще как минимум год будут доступны кредиты под 7 %. Для сравнения, на вторичном рынке средняя ставка составляет 9 %. Кроме того, квартиру в новостройке можно купить по программе семейной ипотеки под 6 %. Новые условия позволяют оформить такой кредит даже семьям с одним ребенком. Как показывает практика, для многих клиентов комфортный ежемесячный платеж даже важнее, чем полная стоимость квартиры».

При этом увеличивается и выбор. Как подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в текущем году предложение на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны стало пополняться более высокими темпами, чем раньше. За первые пять месяцев 2021-го застройщиками выведено в продажу 2,1 млн кв. м жилья, а в прошлом году было всего 0,8 млн кв. м за тот же период, что на волне высокого спроса вызвало дефицит предложения и рост цен. Сейчас только в одной пригородной зоне выведено в продажу 0,7 млн кв. м. Это говорит об активизации застройщиков в пригородах, так как наиболее дешевое жилье востребовано в связи с отсутствием роста доходов населения на фоне стремительного увеличения цен.

По словам Дмитрия Ефремова, после изменения действующей программы льготной ипотеки стирание ценовой границы между сегментами вторичного и первичного рынка продолжится. Но, в отличие от рынка готового жилья, где распространен торг и разного размера дисконт, у первичного рынка возможностей для корректировки цены меньше.

«На «первичке» предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет: произошло резкое подорожание стройматериалов, которое повлекло рост себестоимости строительства, объемы нового предложения не увеличиваются, даже можно говорить о дефиците качественных проектов, при этом сохраняется стабильный спрос. Поэтому ожидать корректировки цен не приходится, — соглашается Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В поисках более доступной стоимости покупатели будут все чаще обращать внимание на жилые комплексы в ближайшей Ленобласти, обеспеченные внутренней инфраструктурой. Если строящееся жилье будет дорожать быстрее, а готовое жилье будет не поспевать, то фокус внимания покупателей временно сместится на «вторичку». Безусловно, конкуренция между первичным и вторичным рынками будет сохраняться. Но мы склоняемся больше к тому, что цены будут в целом сбалансированы».

Маргарита Яременко, специально для «Фонтанки.ру»

Фото: Михаил Огнев / «Фонтанка.ру»